国有土地使用权的特征有什么?

1、主体的广泛性。在我国，国有土地使用权主体多为一般主体，对其身份资格多无特别限定。境内外法人、非法人组织及公民自然个人均可依法取得国有土地使用权。而集体土地使用权主体多为特殊主体。

2、取得方式的多样性。国有土地所有者代表可依法通过出让(含以出让金作价出资或入股)、租赁或划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。据此用地者原始取得国有土地使用权。用地者也可依法通过市场交易的方式，继受取得国有土地使用权。

3、内容的差异性。在我国，国有土地使用权可因不同方式而取得，而取得方式之不同将导致权利内容具有实质性差异。

一、中国土地使用权

土地使用权（LandUseRights）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上依法批准取得。

二、外商投资取得土地使用权的方式

1、通过出让方式取得国有土地使用权。

即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业，由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。外商投资企业与市、县土地管理部门签订出让合同并支付全部出让金后，办理土地登记，取得土地使用权。通过出让方式取得的土地使用权属于外商投资企业的自有财产，可以转让、出租、抵押，但是企业取得出让的土地使用权将要为此而支付较大数额的出让金。

2、通过划拨方式取得土地使用权。

外商投资企业可向土地管理部门申请，经有批准权的批准后，由市、县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同，办理土地登记手续，取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权，外商投资企业要向一次性缴纳场地开发费和每年缴纳土地使用费；或者将开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。通过划拨方式取得土地使用权，可以较小的代价取得土地使用权，但土地使用者只能自己使用土地，土地使用权不得转让、出租、抵押，如需转让、出租、抵押应按规定补办出让手续，补交出让金。按照法律的规定，只有城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采取划拨方式。

3、通过合资或合作方式取得土地使用权。

中方企业把企业拥有的厂房及设备连同土地使用权作价入股或作为合作条件与外商组成合资、合作经营企业，从而使中外合资、合作经营企业取得土地使用权。以上行为必须到土地管理部门办理用地手续。中方以划拨土地使用权作为投资或合作条件的，则由合资、合作经营企业的中方每年按规定缴纳土地使用费。中外合资、合作经营企业将该土地使用权转让、出租、抵押时，应补办出让手续，补交出让金。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前在中国有很多。

4、通过租赁房屋及场地取得土地使用权。

这种形式是外商投资企业直接向国有、城市集体、乡镇企业和集体经济组织租赁房屋及场地，并按租赁合同的约定向出租者支付租金，从而取得国有土地使用权。但需明确的是，出租房屋实际上是连同土地一起出租，如果供出租的土地是以划拨方式取得的，必须先补办出让手续，补交出让金，否则是违法行为。

5、通过土地使用者转让而取得土地使用权。

土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业，外商投资企业为此支付一定的地价款而取得土地使用权。有两种情况：一是外商投资企业直接受让于合资、合作者或者第三人以出让方式取得的土地使用权；二是外商投资企业受让于合资、合作者或者第三人的划拨土地使用权，但在受让的同时应补办出让手续，如经批准也可不办出让手续，仍保持原划拨土地使用权的性质。

6、接从国家以租赁方式取得土地使用权。

外商投资企业与县级以上土地管理部门通过签订国有土地租赁合同，并按合同约定向国家缴纳年租金而取得土地使用权。目前这一方式尚在试点阶段，各地的具体做法不一，对租金、租期以及取得土地使用权后能否转让、转租和抵押的规定也不尽相同。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前主要的依据是各地方的规定。这种方式既可以保证国家土地收益，又可以减轻土地使用者取得土地的支付压力，有很多优越性，有可能成为今后取得土地使用权的主要方式。