土地使用权出让最高年限有什么规定

一、国有土地使用权出让年限

1、居住用地七十年。

2、工业用地五十年。

3、科技、文化、卫生、体育用地五十年。

4、商业、旅游、娱乐用地四十年。

5、综合或者其他用地五十年。

土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。经批准同意大利续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

二、国有土地使用权出让方式有哪些？

1、拍卖出

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

2、招标出让

招标出让国有土地使用权，是指市、县土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

3、挂牌出让

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4、协议出让

三、土地使用权转让和出让的区别是哪些

（一）主体不同

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上予以具体实施；

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

（二）行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。

（三）转移条件与程序不同

出让条件无，签订出让合同，缴出让金，即可；转让条件有，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

（四）交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。