预告登记后怎样才会发生物权效力

预告登记，不具有登记的效力。物权登记以记载于不动产登记薄上的时间为准。预告登记的效力主要是物权人对物权的处分。换句话说就是冻结所有权人的处分权，但是期限只有九十日。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

一、办理商品房预告登记所需材料

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。办理预告登记所需要件如下：

1、登记申请书原件；

2、申请人身份证明；

3、已登记备案的商品房预售合同原件；

4、当事人关于预告登记的约定原件；

5、预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；

6、设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。

二、预告登记和一般登记的区别

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。