逾期中的“期”如何确定？

逾期中的“期”实质是合同约定的期限，也是出卖人承担违约责任的始期。《解释》第1规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，期限首先由当事人自由约定，无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承担违约责任，但此规定与现行制度严重脱节，加重了出卖人的责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第

16、26和27条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记；登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。显然，出卖人完成初始登记最长需要127日，买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出解释确定的90日，出卖人承担违约责任势在必然。为此，出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的期限，以降低承担违约责任的可能性。出卖人承担责任的终期应当合理确定。过程中将出现不同期限：

1、出卖人申请初始登记之日；

2、出卖人领取初始权属证书或收件单之日；

3、出卖人发出通知之日；

4、买受人申请转移登记之日；

5、买受人领取房屋权属证书之日。笔者认为：应当以出卖人通知之日确定为其承担违约责任的终期，理由如下：出卖人申请初始登记可能出现材料不足或项目违法等情况，初始登记未必成功，此时尚不具备买受人条件；领取初始权属证书或收件单时具备了条件，但如果不履行通知义务，势必造成买受人申请延期；买受人提出转移登记申请时，出卖人已经履行了初始登记和通知义务，该程序主要由买受人依申请而开启、依登记机关审查而发证，出卖人难以左右一二，故发出通知之日为其承担责任的终期。