房屋按份共有如何分割

房屋按份共有的主要思想是，两个或更多主体对同一房屋按照特定份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并且承担相应的义务。共有房屋可以分割成若干份，各享有一份所有权，也可以不分割，形成房屋的区分所有。房屋按份共有人享有占有权、使用权、收益权和处分权。按份共有人转让自己的所有权份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用

法律分析

房屋按份共有,也称为房屋分别共有,指的是两个或更多主体对同一房屋按照特定份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利,并且承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则各自2使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将之等同于所有权份额。

房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。使用权是指房屋共有人有权按自己应占份额、依房屋用途实际使用房屋。收益权是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有权份额分享。处分权是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用；二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。部份共有人行使权利侵犯其他共有人的利益造成损失时，应当赔偿损失。按份共有人在转让其房屋所有权份额时，不通知其他共有人，不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的，其转让行为无效。

按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。

直接分割房屋

形成房屋的区分所有。能够区分成彼此使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。

房屋作价补偿

即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。

直接分割房屋与房屋作价补偿相结合

这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。

房屋变价分割

房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

拓展延伸

按份共有的房屋如何分割？

按份共有的房屋分割一直是一个具有争议的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十五条，按份共有人可以随时请求分割共有财产。而对于如何分割共有财产，法律并没有进行明确规定。因此，在实践中，按份共有的房屋分割一般需要考虑以下因素：

1. 当事人的意愿：在共有权人之间，如果事先有约定，则按照约定执行。如果当事人在共有关系存续期间没有约定，则按照份额进行分割。

2. 共有物的性质：如果共有物为不动产，则按照不动产的性质进行分割，如按份共有或共同共有。如果共有物为动产，则按照动产的性质进行分割。

3. 当事人的份额：按份共有人可以按照各自的份额进行分割，也可以协商确定分割方式。如果当事人协商不成的，可以请求人民进行裁决。

4. 法律规定：如果法律规定了按份共有房屋分割的具体方式，则按照法律规定进行分割。如果没有规定，则可以参考上述因素进行分割。

总之，按份共有的房屋分割问题需要根据实际情况进行具体处理，尊重当事人的意愿，保护共有物的价值，维护当事人的合法权益。

结语

房屋按份共有是指两个或更多主体对同一房屋按照特定份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利,并且承担相应的义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。房屋按份共有人转让自己的所有权份额,其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用;行使所有权时不得损害其他共有人的利益。

法律依据

民法典 第三百一十二条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

民法典 第三百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交等有关部门。

民法典 第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。