房屋买卖合同成立与不成立时定金处理问题

购房合同中的定金问题：根据最高解释，如果买受人未能与出卖人签订商品房买卖合同，定金应予返还；购房人应依法保护自身权益，遵循契约精神，寻求专业人士的帮助，防范风险。

法律分析

根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

现在很多买房人认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，因此就违心地与开发商签订了对自己很不利的购房合同，这种认识是错误的；

其次，不论是一手房买卖还是二手房转让，都应该遵循契约精神，一切均应以合同的约定为准；

最后，房地产市场运作复杂，涉及的法律、法规较多，购房时应多求助于包括律师在内的专业人士，不仅要在权益受到侵害后寻求保护，更要在签约和协商过程中防止风险的发生。

拓展延伸

房屋买卖合同中的定金退还规定及争议解决

房屋买卖合同中的定金退还规定及争议解决是一个重要的法律问题。根据相关法律法规，当房屋买卖合同成立后，如果买方违约导致合同无效，卖方有权要求返还定金。然而，在实际操作中，定金的退还常常引发争议。一方面，买卖双方可能对合同是否成立存在不同意见；另一方面，定金数额、退还时机等问题也可能引发纠纷。在解决争议时，应当参考相关法律规定，并根据具体情况进行合理判断。如果双方无法达成一致，可以通过诉讼或仲裁等方式解决争议。确保房屋买卖合同中的定金退还规定得到合理执行，有助于维护交易双方的权益和法律秩序。

结语

购房合同中的定金退还问题是一个重要的法律议题。根据相关法律规定，如果买方因违约导致合同无效，卖方有权要求返还定金。然而，在实际操作中，定金的退还往往引发争议。双方对合同成立与否可能存在分歧，定金数额和退还时机等问题也可能引发纠纷。解决争议时应参考相关法律规定，并根据具体情况进行合理判断。如无法达成一致，可通过诉讼或仲裁等方式解决争议，以确保合理执行定金退还规定，维护双方权益和法律秩序。购房时应咨询专业人士，遵循契约精神，防范风险。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。