在建工程抵押需注意的问题是什么？

在建工程抵押的标的物是正在建造中的房屋，它是一个处在不断变化中的物体。由于在建工程抵押涉及的法律关系复杂，可变因素与不确定因素较多，因此承担的风险较大。从抵押权人来说，一方面，善意购房人的优先受偿权及抵押权设定前的应缴税款均优于抵押权，不利于保障抵押权人的合法利益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期权抵押易造成冲突并引发风险，从而导致抵押权落空。

注意在建工程禁止抵押的几种情形：

1、已经预售的房屋；

2、预查封的房屋；

3、属于公益性质（如学校、幼儿园）等的房屋；

4、不符合土地使用和规划许可要求的房屋；

5、其他违反法律法规规定的房屋。

一、办理房屋抵押的登记材料有哪些？

办理房屋抵押登记业务不收费。此项业务是书面受理，需要经过受理、审查、决定、告知四个阶段。办理此项业务，需提交以下申报材料：

1、申请书；

2、抵押合同；

3、以房屋所有权设定抵押的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；以在建工程设定抵押的，还需提交《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；以预售商品房设定抵押的，提交经预售登记的商品房预售合同；以共有房屋设定抵押的，提交《房屋共有权证》及共有人同意抵押的证明；

4、依法需由有关部门批准的，需提交有关部门同意设定抵押权的文件；

5、抵押当事人的身份证明或法人资格证明，委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人身份证明；

6、其他有关证明材料。

二、房地产抵押权实现程序的中止情形有哪些

(一)房地产抵押权实现程序的中止情形具体如下：

1、抵押权人请求中止的；

2、抵押人申意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

3、发现被拍卖抵押物有权属争议的；

4、诉讼或仲裁中的抵押房地产；

5、其他应当中止的情况。

(二)房屋抵押权终止的情形

1、房屋抵押期间届满

2、抵押人清偿主债务，主债权发生消灭。

3、抵押房屋发生灭失，抵押权发生消灭。当抵押人以其他房屋替代时，则产生新的抵押权；当抵押房屋灭失为第三人所致，则抵押权人可取得赔偿代位权。

4、房屋抵押权因违反法律和行规的强制性规定而自始无效。

5、房屋抵押权冈优先受偿权的实现而发生消灭。

《城市房地产抵押登记管理办法》第41条规定：“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产，协议不成的，抵押权人可以向人民提起诉讼。”可见，房屋抵押权的实现方式不仅限于拍卖一种，也包括通过协商折价或变卖等方式。抵押权人处分抵押房屋时，它属于共有的或者出租的，应当书面通知共有人或承租人，他们在同等条件下，享有先买权。抵押权人的被担保的债权因处分抵押房屋而获得清偿后，房屋抵押权因实现而消灭。