房屋租赁的那些法律问题

      目前租房市场十分火热，无论是年轻人租房，还是老板租赁厂房，使得我国租赁市场不断蓬勃发展，但是各种租房问题也随之而来。以下整理了一些租房的法律规定，供大家在处理相关事务时参考。

1、租赁合同应该包含哪些内容呢？

      根据《商品房屋租赁管理办法》第七条  房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

      房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

2、房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？

      根据《民法典》第707条规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。

3、承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？

     根据《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

4、承租人可以将房屋转租他人吗？

     根据《民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金怎么办？

     承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6、出租人同意转租必须是明示吗?

     根据《民法典》第71的规定，自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。

7、没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

     根据《民法典》第721条规定，租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付；租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

8、什么是“买卖不破租赁”？

     根据《民法典》第725条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

9、什么是承租人的“优先承租权”？

     根据《民法典》第734条的规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租租赁物的权利。

10、房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

     需要支付房屋占有使用费。就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，此类房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，承租人需要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

11、一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?

一房多租有效。根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民按照下列顺序确定履行合同的承租人:（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《民法典》的有关规定处理。

     当然，出租人违反诚信原则，对于其他租赁合同要承担违约责任。

12、租赁合同中定金的问题？

    定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

13、租赁合同应该如何解除？

1、约定解除

    《民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

2、法定解除

    对于出租方，如果承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。同时租户无故拖欠房租，经过提醒一直逾期不还的，出租人也可以单方面解除合同。

    对于承租方，根据《民法典》的规定，因出租方导致租赁物无法使用的，租户可以单方面解除合同，包括：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行规关于使用条件的强制性规定情形。承租人在签订合同时发现租赁物质量不合格，如果可以证明租赁物危及承租人的安全或健康，也可以随时解除合同。

14、租赁纠纷应当如何解决？

     根据《最高人民适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》2 房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。即由不动产所在地人民专属管辖。

      因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

      因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民应当通知出租人作为第三人参加诉讼。

风险提示：

     尽量在合同中明确收款账号——尤其在对方提供的收款账号并非是其本人账号的情况下。

     如果签订房屋租赁合同的对象并非房屋的实际权利人，那么请向其索要实际权利人同意转租的证明，它可以是前手的合同条款，也可以是一份的情况说明。注意前手的合同期限，当自身签订的房屋租赁合同期限超过了前手的合同期限，超过部分存在不受法律保护的风险。

     一份不动产权证上的登记信息，通常情况下被认为是可信赖的，但如果需要寻求更为安全的交易保障，那么请坚持索要一份不动产登记部门实时出具的不动产登记信息。