2017年北京房地产估价师《制度与》：项目资本金的概念考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。A．112.5B．155.6C．144.6D．132.4

2、在房地产税收的优惠中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按__的税率征收。A．1%B．2%C．3%D．4%

3、报酬资本化公式的假设前提不包括。A：净收益A每年不变B：收益年限n为有限年C：报酬率Y不等于零D：价格y符合评估时点市场情况E：工业用地的监测点评估价格

4、现有甲、乙、丙3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2，其容积率分别是6、4、2。如此3块地其他条件完全相同，则明智的买者会买__。A．甲B．乙C．丙D．无法确定

5、房屋拆迁是指。A：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动B：取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动C：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动D：取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动E：房地产估价机构必须加盖公章

6、关于投资组合理论的说法，正确的是__。A．投资者应选择毫无风险的投资组合B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

7、融资成本包括债务融资成本和__。A．资本金融资成本B．资金筹集费C．担保费融资成本D．代理费融资成本

8、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20B．21C．35D．50

9、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。A：245B：275C：315D：345E：工业用地的监测点评估价格

10、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民起诉。A．1B．2C．3D．6

11、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法

12、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A．私下B．公正C．公开D．邀请

13、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡B：该房地产的实际交易价格为人民币04元／㎡C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％E：工业用地的监测点评估价格

14、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有__年。A．20B．30C．40D．70

15、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。A．柱是支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D．柱、梁、板只可预制，不可现制

16、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。A：项目施工单位B：项目监理单位C：项目建设单位D：建设行政主管部门E：借款合同

17、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。A．《协议出让国有土地使用权的规定》B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》D．《城市房地产管理法》

18、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于__。A．国内外市场环境调查B．技术发展调查C．市场需求容量调查D．竞争情况调查

19、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．B．工商管理C．房地产管理D．土地管理

20、某商品房售价为每平方米建筑面积2000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104m2，而合同约定建筑面积为100m2。该商品房的成交价格为__元。A．200000B．203000C．206000D．210000

21、不动产登记费的收取__A．按不动产面积B．按件收取C．按不动产体积D．按价款的比例

22、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A：取得待开发房地产的时间B：开发期间的某个时间C：开发完成后的时间D：开发完成之后的某个时间E：工业用地的监测点评估价格

23、下列不属于无偿收回土地条件的是。A：城市规划区范围内B：除因不可抗力或者有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章

24、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格

25、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：577C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、位置对于__具有特殊的重要性。A．仓库B．工业物业C．商业物业D．物业管理公司

2、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为．(2009年试题)A：50％B：60％C：70％D：80％E：借款合同

3、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。A．协议出让土地B．购买相邻房地产C．卖方不了解行情D．设立抵押的房地产

4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

5、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。A：空气一水系统B：全空气系统C：全水系统D：冷剂系统E：集中式系统

6、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同

7、房地产技术发展调查包括调查。A：社会拥有量B：新产品的国内外先进水平C：新产品的技术现状和发展趋势D：通信及交通运输调查E：能源与资源供应

8、是企业的净利润与销售收入净额的比率。A：资产报酬率B：销售净利率C：销售毛利率D：股东权益报酬率E：执行层的组织协调

9、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A．房地产经营B．房地产管理C．房地产开发D．房地产运作

10、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A：砖混结构B：钢筋混凝土结构C：砌体结构D：钢结构E：执行层的组织协调

11、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性B：具有团体性C：具有商品性D：合伙人对合伙承担有限连带责任E：合伙人对合伙承担无限连带责任

12、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。A．人员工资B．抵押贷款还本付息C．保险费D．房产税

13、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C：至少有两名注册房地产估价师签名D：法定代表人或执行合伙人必须签名E：房地产估价机构必须加盖公章

14、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：提高建造成本

15、是物业管理的三个基本特性。A：社会化B：专业化C：市场化D：私有化E：民主化

16、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司2004~2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准E：最小二乘法

17、在__情况下，需要征收契税。A．国有土地使用权出让、转让B．房屋发生交换、买卖或赠与C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D．城镇职工首次购买公有住房E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属

18、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题)A：期望值相同、标准差小的方案为优B：标准差相同、期望值小的方案为优C：标准差相同、期望值大的方案为优D：标准差系数大的方案为优E：标准差系数小的方案为优

19、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括__。A．物业服务支出B．物业服务成本C．法定税费D．物业管理企业的酬金E．物业管理企业的利润

20、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项。A．开发企业名称B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称C．预售或者销售许可证书号D．项目的具体位置E．项目的销售价格有效期

21、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。A．县级以上土地管理部门B．乡(镇)C．农村集体经济组织D．土地使用者

22、房地产专业估价的特点有。A：由有关部门完成B：具有公信力C：是一种综合意见D：不用承担法律责任E：实行有偿服务

23、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是市场。A：服务B：合格有效C：有效D：潜在E：借款合同

24、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。A：16％B：25％C：26％D：40％E：借款合同

25、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。A．土地购置贷款B．土地储备贷款C．土地开发贷款D．建设贷款