2016年下半年广东省房地产估价师《制度与》：房地产估价机构资质分级考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。A：3275B：3287C：3402D：4375E：工业用地的监测点评估价格

2、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1．20B：1．67C：2．00D：2．80E：借款合同

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。A：居住B：自住C：生活D：营利E：执行层的组织协调

4、行规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。A：各部委B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会C：D：全国人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调

5、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。A：基准价格B：平均价格C：正常价格D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格

6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。A：时间类参数B：融资类参数C：评价标准类指标D：收益类指标E：借款合同

7、土建工程计划利润的计算基数是。A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调

8、某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年试题)甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应。A：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B：向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C：向B市的规划管理部门提出用地申请后，经批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D：向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续E：房地产估价机构必须加盖公章

9、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。A：1B：3C：5D：6E：执行层的组织协调

10、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。A．物业的保值增值B．满足当前的租户和新租户C．物业的安全D．实现物业的管理目标

11、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于．【2007年考题】A：市场价值B：清算价值C：快速变现价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格

12、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理

13、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格

14、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。A：216．33万元B：227．26万元C：244．67万元D：276．32万元E：工业用地的监测点评估价格

15、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。A．当期应还本付息资金B．当期已付利息费用C．当期本金D．当期应付利息费用

16、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。A．证券B．股票C．债券D．投资基金

17、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。A．评估B．经纪C．代理D．咨询

18、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是__万元。A．300B．213.50C．171.19D．500

19、对于无差异曲线的特点说法错误的是__。A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B．无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交C．无差异曲线凹向原点D．无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

20、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

21、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为三级。A：一、二、三B：甲、乙、丙C：A、B、CD：1、2、3E：执行层的组织协调

22、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原诉迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给。A：转让人B：受让人C：转让人和受让人D：第三人E：房地产估价机构必须加盖公章

23、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。A：商品房建设投资B：土地开发投资C：其他投资D：生产性投资E：借款合同

24、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。A：利息备付率B：偿债备付率C：流动比率D：速动比率E：借款合同

25、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。A：3％B：10％C：15％D：20％E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。A：完全产权价值B：出租益价值C：快速变现值D：承租益价值E：残余价值

2、下列关于质权特征的表述中，错误的是__。A．质权是一种担保物权B．质权的标的物只能是不动产权利C．质权需转移质物的占有D．质权是就质物优先受偿的权利

3、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回建设用地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对开发公司处以相当于地使用权出让金20％的罚款D：既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：执行层的组织协调

4、下列关于工程量清单，表述正确的是。A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分B：工程量清单的描述对象是已建工程C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式D：工程量清单作为投标文件的组成部分E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分

5、投资的特性有。A：时间性B：风险性C：收益性D：广泛性E：目的性

6、保险合同的关系人有。A：被保险人B：受益人C：保险人D：投保人E：保险代理人

7、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。A：52％B：58％C：40％D：68％E：借款合同

8、住房公积金管理的中心环节是。A：住房公积金的决策B：住房公积金的运作C：银行专户存储D：财政监督E：执行层的组织协调

9、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证

10、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A．1998年6月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期

11、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。A．土地购置贷款B．建设贷款C．土地开发贷款D．房地产抵押贷款

12、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。A：风险B：资金供应风险C：经营风险D：利率风险E：汇率风险

13、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险。A：信用B：管理C：法律D：操作E：借款合同

14、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是__。A．抵押贷款还本付息B．管理人员工资C．公共设施维修费D．保险费

15、资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A：一手B：二手C：原始D：基础E：借款合同

16、对房地产的一般是通过管制权、__来实现的。A．征税权B．征收权C．征用权D．充公权E．规章制度

17、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。A．521B．533C．695D．711

18、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。A．1297.91B．3584.01C．4881.93D．5158.71

19、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市B：城市城乡规划主管部门C：城市国土资源主管部门D：城市房地产主管部门E：执行层的组织协调

20、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。A．建筑规模B．经营商品的特点C．商业辐射区域的范围D．周围环境E．服务人口的收入水平

21、开发商的定价方法有。A：成本导向定价法B：目标导向定价法C：竞争导向定价法D：购买者导向定价法E：市场导向定价法

22、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是A：1843.86B：1847.55C：2279.87D：2291.27E：借款合同

23、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

24、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的__。A．40%～50%B．50%～60%C．60%～70%D．70%～80%

25、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为。A：空置率B：有效面积系数C：建筑密度D：建筑容积率E：借款合同