物业管理工作操作的一些基本操作常识

一、物业管理接管理验收的一些基本程序

1、物业管理前期介入分三个阶段。

1）前期阶入  2）中期阶入 3）晚期阶入

一般提前三个月阶入最好。

二、房地产企业和物业管理公司三书一证和三证一书。

1、房地产企业三书一证：1）房屋质量保证书 2）房屋使用说明书 3）商品房预售质量保证书4）骏工验收合格证

2、物业管理公司三证一书：1）营业执照 2）税务登记证 3）上岗证 4）资质证书

三、业主入住移交七项手续：

1）入房通知书 2）入伙手续书 3）交楼须知 4）交款通知书 5）用户登记表 6）验房（铺）书 7）房（铺）交接书

四、开发建设单位移交档案资料：

1、产权资料

A、项目批准文件   

B、用地批准文件 

C、投资许可证

D、规划许可证

E、开工许可证

F、拆迁安置资料

2、技术资料

A、物业规划图

B、建筑施工图

C、竣工图

1）总平面图

2）单体建筑、结构、设备竣工图

3）消防、附属工程及地下管网竣工图

B、地质勘测报告

C、工程合同

D、开、峻工报告

E、工程预决算

F、图纸会审记录

G、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

H、隐蔽工程验收答签证

I、沉降观察记录

J、竣工验收证明书

K、钢材、水泥等主要材料的质量保证书

L、新材料、构配件的鉴定合格证书

M、水电、卫生器具、电梯待设备的检验合格证书

N、砂浆、混凝土试块、试压报告

O、供水的试压报告

P、绿化工程竣工图纸及相关资料

Q、消防系统验收证明

R、房地产权属关系的有关资料

S、公共设施检查验收的证明

T、机电设备使用说明书

U、用水、用电、用气指标批文

V、水、电、气表校验报告

W、智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料

3、物业资料

A、小区、大厦基本资料

B、小区、大厦分区资料

C、会所设施

D、其他

五、管理单位自建档案资料

A、住户资料

1）住户入住资料

A、入伙通知书

B、入住通知书

C、业户公约承诺书

D、区域防火责任书

E、其他

2）家庭人员档案

A、业户情况登记表

B、身份证副本

5、日常管理资料

1）环境管理资料

A、日常巡查记录

B、垃圾清运记录

C、消杀记录

D、噪音检测记录

2）保安管理记录

3）出租屋档案

4）车辆档案

5）装修管理档案

6）维修服务档案

7）收费管理档案

8）设备管理档案

9）社区文化档案

10）业户意见调查、统计记录

11）业户回访记录

12）业户投资及处理记录

13）员工管理档案

14）培训档案

15）行政文件

16）业委会文件

17）诚区穿梭的士服务档案

18）会所管理档案

19）；园艺/绿化档案

 六、物业管理信息专列

1、居民住宅公共用电摊分办法

根据穗价[1999]116号文，居民公用电包括二次生活供水水泵用电、电梯用电、梯灯用电，及共业主照明路灯用电。其中二次生活供水水泵用电、供业主照明、路灯用电、梯灯用电是按户平均摊分的，不是按面积摊分，即1—5层为第一段，系数为1，6—10层为第二段，第数为2；如此类推，每段系数按20%递增。

2、业主入住时需激交哪些费用

根据穗价[1999]132号文，业主入住时需一次性激交的费用有：

1）水、电费周金：高层住宅400元/户，多层住宅200元/户。

2）装修垃圾余泥清运费、装修保证金。

（1）装修保证金：高层住宅1500元/户，多层住宅800元/户。

（2）装修垃圾余泥费，按实际发生费用收取。

3、公共设施费用

1）、公共防盗门费，按实际支出分摊。

2）、有线电视初装费300元/户。

3）、管道煤气实装费，高层住宅3500元/户，多层住宅3000元/户。

4、物业管理服务项目

按照1998年10月1日起实施的《广东省物一管理条例》规定，业主缴纳管理费后，可享受下列服务内容：

1、清扫楼宅内外公共卫生

2、上门收垃圾

3、代收水费，公共电费

4、绿化养护

5、二十四小时保安服务

6、定期清洗蓄水池和清除下水道

7、公共设备设施维修养护

七、装修保证金

1、装修保证金1500元/户。

2、商铺装修保证金1500元/户，50平方米以内，超出每平方米加收30元。

八、物业管理维修基金

1、广州市物业管理维修基金管理办法2000年5月12日颁布。

2、商品房预售许可证在1998年10月1日前核发的，购房者应按购房款2%缴交维修基金（第一次缴交3000元，以后按每月每平方米1元缴交，累计不超过购房款的2%）……

商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，房地产开发企业应依照〈〈广东省物业管理条例〉〉第三十二条的规定按物业总投资额的2%缴交物业管理维修基金。2000年5月12日发布的〈〈广州市物一维修基金管理暂行办法〉〉（穗国房字[2000]118号文）中也规定：       “商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的2%缴交维修基金。

九、广州市物业管理办法2001年3月12日颁布。

十、业主委员会的成立程序。

十一、物业管理三大文件：

 1、管理公约  2、业主手册 3、装修指南

十二、物业的投标与招标。

1、投标分为投标和议标。

2、参加投标方不得低于2家，评标人不得少于5人，其中必须有房地产行政主管理部门人员参加。

十三、广州市物业管理收费标准

1、多层住宅（9层以下）

分四级：一级按优质优价收取。装有电梯按1元收取。

    二级七角五分收取     三级按伍角收取     四级按四角收取

2、高层住宅

 分五级：一级按优质优价原则规定

         二级按1元9角5分收取      三级按1元5角5分收取    

         四级按1元3角收取          五级按1元收取

3、办公楼（写字楼）

分五级：一级按优质优价收取  二级按15元收取  三级按10元收取

        四级按6元收取  五级按4元收取

4、商场（商铺）

分五级；一级按优质优价收取     二级按18元收取

        三级按11元收取  四级按5元收取  五级按2元5角收取

一、获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮。获市城市物业管理优秀称号的物业，可上浮不超过10%。

二、工业区（厂房），各类按优质优价原则确定收费标准的，其成本利润率核10%核定，商场比写字楼调幅不得超过50%。

三、住宅小区（楼宇）内符合规划要求的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，其中多层建筑办公用房不宜超过100%；商业用房不宜超过200%；高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。

四、已成立业主委员会物业的，其物业管理服务收费可由业主委员会与物业管理公司双方协商确定后，报分管物价部门备案，并需领取〈〈广东省经营服务性费许可证〉〉和按规定进行收费年审。

十四、物业综合部门共分：

1、物业部    2、行政部   3、 人事部   4、财务部   5、经营部    6、拓展部    7、工程部    8、保安部    9、清洁部  10、绿化部  11、商务部   12、法务部