广西玉柴物流园区的规划与设计

物流园区规划及设计研究

――以玉柴物流集团的南宁物流园区项目为例

〔摘要〕物流园区的合理规划是实现现代物流的必要条件。对物流园区规划设计的目的，是满足不同层次的物流需求，从空间上对现有物流资源进行有效整合，从而实现物流的社会、经济和生态环境效益最大化。笔者以玉柴物流集团的南宁物流园区项目为例，运用MSFLB物流园区规划方，从市场分析、战略定位、功能设计、布局设计和商业计划共五个方面，对物流园区的建设进行了系统的规划和详细的论证。

一、物流园区规划定义

物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。

二、市场分析

为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。

（一）物流市场和竞争策略研究内容

（1）分析中国物流行业概况（、资本、运作、购并）。 

（2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。　 

（3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况。　 

（4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。　 

（5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值。

（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标。

（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策。

（二）玉柴南宁物流园区项目市场分析

近年来，南宁已经成为中国西南大部分省市向东盟出口、东盟向中国出口的中转站，南宁市作为区域性物流中心的地位已经显现，未来几年将着力建设成为服务东盟各国及其他国家和地区的国际性区域现代物流中心，南宁逐渐成为区域性的交通枢纽、物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。

然而，南宁市的土地随着经济发展越发“吃紧”，货运物流场站更是成为制约南宁物流信息流和运力流发展的瓶颈。据了解，目前全区拥有道路货物运输户61723户，道路运输资质企业135家，但从目前南宁市拥有的货运物流场站看，已经无法解决整合社会运力的需求，也无法满足市场运力的资源调配和使用，更无法有效沟通货主和司机之间的市场供求信息。因此，南宁市大型物流综合场站的需求非常强烈。

南宁市目前主要的货运市场有南宁货运北站（南宁运德物流公司）、货运西站（已确定年内搬迁）、现代货运市场（大学路）、快材建材货运市场（北湖与快速环道立交旁）以及安吉吉运物流。目前货运汽车都集中在泰达停车场（简单的物流场站）。目前运营的场站均存在规模较小、管理不规范、缺乏信息平台、缺少大型仓库、发展后劲不足等缺点。

   玉柴物流集团公司的核心业务重心近年来已逐步转移到南宁市，急需在南宁市建设大型场站，以实现公司“打造大型商贸物流企业集团”的战略构想。经多方调研、论证，公司租赁西乡塘区邕武路二塘坡280亩土地，该位置位于南宁快速环道秀厢大道边上，毗邻环城高速公路，靠近交通主干道的出入口中，有通畅的物流通道网络。周边有成熟的建材批发市场、五金器材批发市场、汽车交易中心等，同时，结合南宁市产业空间布局和产业结构调整要求，充分考虑现有基础设施和地价情况，物流基础等条件，该位置的地位最为突出，物流发展的潜力较大，所以，可确立为物流基地，实施重点建设大型物流综合场站。

三、战略定位

在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。这些策略应该严格在内部使用。

玉柴南宁物流园区项目SWOT分析如下：

(一)项目的优势（Strength）

1、品牌：品牌在南宁市及周边地区影响力大；

2、融资：与同区域同行企业相比具有较大优势；

3、网络：拥有区内外10多家物流营业网点；

4、开发：市场开发和策划导向能力相对较强；

5、管理：相对较好、更规范；

6、风险：抗风险能力较强。

(二)项目的劣势（Weakness）

1、机制：国有制企业，机制不如同行(民营公司)灵活；

2、成本：公司管理成本远比同行(民营公司)高；

3、开发：物源开发能力处于相对劣势。

(三)项目的机遇（Opportunity）

1、国家对南宁市及周边地区基础建设投入大，开发力度加大，拉动南宁物流业务需求增加；

2、南宁及周边交通条件持续改善，物流发展迅速；

3、南宁拟建设成为区域性中心城市，并承接东部产业转移，物流运输需求增加；

4、南宁及西乡塘区对运输市场进一步规范，快环路之内禁止大型货车进入，并对快环路两边的停车场等物流场站进行整顿；

5、南宁市、西乡塘区、苏宝友与公司的良好合作关系；

6、现有泰达停车场的租期明年到期，停车场的前景不明朗。

(四)项目的威胁（Threat）

1、国家或地方调整、领导变动等对项目的不利影响；

2、该地区存在安吉、泰达等较强竞争对手；市场竞争愈加激烈，市场管理不规范；

3、资金不能及时到位，09年下半年不能投产和实现收益；

4、若干年后城市发展不允许货车进入快速环道，将对该项目造成致命打击；

5、土地性质为租赁，所有投入无法计为固定资产，从而影响融资。

四、功能设计

物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对物流园区最适合的经验。

（一）物流园区的内部功能可概括为8个方面

即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

（二）玉柴南宁物流园区项目主要功能

建成广西最大、功能最全的大型物流综合场站，在物流、车辆调配等方面与全国主要物流枢纽城市及物流中心联成信息网络，提供实时动态的综合信息服务，并发展成为以物流信息服务为主，集仓储配送、车辆调度、维修配件、停车、后勤服务为一体的物流集散基地。

主要功能包括：1、信息交易中心；2、大型停车场；3、大型仓库(含装卸平台)；4、零担专线门店；5、汽车辅助服务区(配件销售、汽车修配区)；6、招待所、餐饮、绿化、道路等生活配套设施；

功能定位：

1、以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式，是园区近期建设与经营的核心模式；

2、以批发市场和仓储超市为主的交易型模式，是园区的防御型模式；

3、以国际分拨和保税区为基础的国际采购分拨模式，是园区的战略性模式。

该场站以上功能设计提供集货运、货运代理、货运信息、停车场、仓储、零担托运、货物配载、装卸服务、汽修汽配、餐饮住宿等多种业务于一体的综合物流服务。达到时间节省、等待时间的减少、流量的平衡、运输链中各种设备设施的最优利用；同时，达到制造、销售企业对园区建设的要求：货物处理能力（按产品分类）；联合运输能力；运输服务质量；时间、成本、安全、货损、快速与可靠性。达到第三方物流公司对园区建设的要求，即：信息系统；联合运输协调；装载与中转设备；库存管理。

五、布局设计

物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评价法、一些最优决策方法等。

（一）国内物流园区在布局方面可以吸取的经验有：

校园化的设计理念/分割不同的功能区域；

按照物流与空港/海港，以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；

地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；

多式联运的设施规划，如水路，铁路，公路和航空；

保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；

充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。

（二）玉柴南宁物流园区项目布局规划

1、功能区规划

交易区面积6万平方米					工业区面积6万平方米
交易市场			生活区及预留区		生活区及预留区	工业区
仓储超市	东盟贸易区
综合服务区					配送区
配载区
配载及综合服务区面积3万平方米					配送区面积3.7万平方米

六、商业计划

商业机会主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售/市场推广策略、投资收益等财务概要分析。

物流园区的开发一般分阶段进行。分阶段进行将比整个一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。

（一）玉柴南宁物流园区项目营运方式

1、方案一：公司租赁已租土地280亩，全部由公司投资及运营；

2、方案二：公司和租赁土地使用权人共同成立开发管理公司参与园区的开发和经营，租赁土地使用权人以租赁的场地作为投入，占股份为49%，公司投入资金2500万元，占股份为51%，由公司派人员担任开发管理公司的董事长及主要管理人员，双方按股份比例参与经营的赢利分红，后续园区投资则由双方从净利润中投入；

3、整体规模投资：预计3753万元人民币；

4、资金筹措计划：第一期启动资金投入约2500万元；第二期资金投入约1253万元（以净利润滚动投入）；

5、项目进度计划：

（1）2008年9月10日前提交项目报告给西乡塘区，同时做具体的项目预决算方案及基建、工程招投标等相关工作；

（2）2008年10月10日起开始建设，2009年6月30日完成第一期建设，7月1日起试运营；

（3）预计2010年6月起开始第二期建设，2010年9月30日前完成第二期建设，10月1日起试运营。

（二）玉柴南宁物流园区项目投资概算

1、土地租赁费用（租金）：预计租期18年，其中：2009年租金450万元，2010年—2011年每年租金600万元，2012年至期满每年租金800万元。

2、工程项目规划及投资估价（所有工程项目均按临时建筑报建，全部外墙均为普通涂料，全部需铺设的地板砖均采用最便宜的普通材料）：

（1）信息大厅：28m×18m=500 m2

功能：全国物流信息平台及大型屏幕显示、滚动公布信息；

土建：钢结构单层，估价： 500 m2×700元/ m2=35万元；

信息系统及大屏幕：拟向申请扶持资金建设；或由物流业务板块投入。

（2）信息交易主楼（三层），含74间信息部+37间住宿或办事处用房共70m×18m×3（层）=3780 m2，估价：3780 m2×700元/ m2=265万元。

（3）信息交易付楼（二层），砖混结构，含40间信息部

一期：42m×10m×2（层）=840 m2，估价：840 m2×700元/ m2=59万元；

二期：同上，59万元；

（4）零担专线门店，第一期100间，第二期86间

一期：500m×12m×2（层）=12000 m2，估价：12000 m2×750元/ m2=900万元；

二期：430m×12m×2（层）=10320 m2，估价：10320 m2×750元/ m2=774万元；

（5）大型仓库（防水、防潮、防鼠、防火、防盗），12cm混凝土，净高6m,顶盖隔热瓦

一期：300m×40m×=12000 m2，估价：12000 m2×220元/ m2=2万元；

二期：250m×40m×=10000 m2，估价：10000 m2×220元/ m2=220万元；

（6）场内混凝土硬化道路，1600m×7m×0.2m（厚）=11200 m2，估价：11200 m2×90元/ m2=100万元；

（7）停车场及空地（沙石夯实），1600—1800个停车位

约130000 m2，估价：130000 m2×20元/ m2=260万元；

（8）汽车旅馆、餐厅

一期：设80间客房，40m×14m×4（层）=2240 m2，土建估价：2240 m2×700元/ m2=157万元；设施估价：空调、生活设施等约43万元；餐厅、厨房：500 m2+100元/ m2=600 m2，估价：600 m2×400元/ m2=24万元；共计224万元（厨房设施由承包人投入）。

二期：扩汽车旅馆80间客房，估计：200万元；

（9）车辆维修服务，占地10000 m2，维修工位50个，规格：16m×6m，零配件门店11个，规格：12m×5m，拟采取转包土地，由承包人投资方式建设，租金每平米6元；

（10）主大门至快速环道临时道路600m，混凝土20cm厚，估价：1600m×8m=4800 m2×100元/ m2=48万元；辅大门至邕武路道路50m, 估价：50m×8m=400 m2×100元/ m2=4万元；小计52万元；

（11）主大门玲珑塔（“物流基地”广告塔）108m高，估价80万元；

（12）水电设施估价96万元；

（13）消防设施估价100万元；

（14）绿化等，估价5万元；

（15）其它不可预见投入60万元。

综上15项合计，工程项目投资总额3753万元；其中：第一期投入：2500万元；第二期投入：1253万元。

（三）经济效益分析

1、主要收益来源：停车场、仓库、零担专线门店、信息部、住宿、其它。

2、经营收入预测

（1）2009年（下半年）经营收入预测：

收入项目	单价	数量	满租率	月收入(元)	年收入（元）
停车费	平均25元/天	1800个	40%	540000	3240000
仓库租金	每月12元/ m2	12000m2	50%	72000	432000
零担专线门店租金	每月25元/ m2	12000m2	60%	180000	1080000
信息大厅租金	每月20元/ m	500 m2		10000	60000
信息主楼一二楼租金	每月均价1000元/间	74间	90%	66600	399600
信息主楼三楼租金	每月均价400元/间	37间	60%	8880	53280
信息付楼租金	每月均价700元/间	40间	90%	26600	159600
转租维修场地租金	每月5元/ m2	10000 m2		50000	300000
餐厅转包租金	每月10000元			10000	60000
汽车旅馆收入	每天60元/间	80间	90%	129600	777600
广告塔收入				10000	60000
合计				1103680	6622080

尚有其他收入（如场站内重要区域的广告牌位租金、车辆出入收费、水电费收入等）未计入。

（2）2010年经营收入预测：

收入项目	单价	数量	满租率	月收入(元)	年收入（元）
停车费	平均25元/天	1800个	70%	945000	5670000
仓库租金	每月12元/ m2	12000m2	80%	115200	691200
零担专线门店租金	每月25元/ m2	12000m2	80%	240000	1440000
信息大厅租金	每月20元/ m	500 m2		10000	60000
信息主楼一二楼租金	每月均价1000元/间	74间	90%	66600	399600
信息主楼三楼租金	每月均价400元/间	37间	80%	11840	71040
信息付楼租金	每月均价700元/间	40间	90%	25200	151200
转租维修场地租金	每月6元/ m2	10000 m2		60000	360000
餐厅转包租金	每月15000元			15000	90000
汽车旅馆收入	每天60元/间	80间	90%	129600	1555200
广告塔收入				10000	120000
合计				1628440	19541280

二期工程经营收入（2010年第四季度）：

收入项目	单价	数量	满租率	月收入(元)	年收入（元）
二期信息付楼	每月均价700元/间	40间	90%	96000	288000
二期仓库租金	每月12元/ m2	10000 m2	80%	25200	75600
合计				121200	363600

注：二期工程只计3个月，即10-12月。尚有其他收入（如场站内重要区域的广告牌位租金、车辆出入收费、水电费收入等）未计入。

（3）2011年经营收入预测

收入项目	单价	数量	满租率	月收入(元)	年收入（元）
停车费	平均25元/天	1800个	80%	1080000	12960000
仓库租金	每月12元/ m2	22000 m2	90%	237600	2851200
零担专线门店租金	每月25元/ m2	22320m2	90%	502200	60200
信息大厅租金	每月20元/ m	500 m2		10000	120000
信息主楼一二楼租金	每月均价1000元/间	74间	90%	66600	799200
信息主楼三楼租金	每月均价400元/间	37间	90%	13320	159840
信息付楼租金	每月均价700元/间	80间	90%	50400	604800
转租维修场地租金	每月6元/ m2	10000 m2		60000	720000
餐厅转包租金	每月15000元			15000	180000
汽车旅馆收入	每天70元/间	160	90%	302400	3628800
广告塔收入				10000	120000
合计				2347520	28170240

若各项满租率提升为100%，则从2011年起每月收入为260.38万元，年收入为3124.56万元。由此可知，2012年起至期满每年营业收入基本稳定在3000万元左右。

3、经营成本预测（见下表）

（1）按方案一：                                       单位：万元

内容	2009年	2010年	2011年	2012年	说明
固定资产投资折旧		250	375.3	375.3	按10年折旧
租金	450	600	600	800
工资	100	120	140	140	设管理及财务人员6人，经理1人；计划当地招聘50名保安，5名清洁工
电费					有余额
水费					有余额
维护费用	5	10	10	10
网络费用		1	1	1
汽车旅馆费用	31.1	62.2	145.15	145.15	汽车旅馆费用按营业收入的40%测算。
税金	37.8	124.2	168.7	180	按经营收入总额6%计算
合计	623.9	1167.4	1440.15	1651.45

（2）按方案二：                                       单位：万元

内容	2009年	2010年	2011年	2012年	说明
租金	450	600	600	800
工资	100	120	140	140	设管理及财务人员6人，经理1人；计划当地招聘50名保安，5名清洁工
电费					有余额
水费					有余额
维护费用	5	10	10	10
网络费用		1	1	1
汽车旅馆费用	31.1	62.2	145.15	145.15	汽车旅馆费用按营业收入的40%测算。
税金	37.8	124.2	168.7	180	按经营收入总额6%计算
合计	623.9	917.4	10.85	1276.15

    注：由于本方案是与租赁土地使用权人合作开发和按股权分红方案，因此不计提固定资产折旧费。

4、经营利润预测

（1）按方案一（由公司自主经营）：                      单位：万元

年份	2009年	2010年	2011年	2012年
物流场站经营收入	630.5	1990.49	2817	3000
物流场站经营成本	623.9	1167.4	1440.15	1651.45
利润	6.6	823.09	1376.85	1348.55

注：2012年以后年经营成本相对固定为1650万元左右，营业收入相对稳定在3000万元左右。

按本方案测算2009-2012年利润合计3555.09万元。

（2）按方案二（公司与租赁土地使用权人合作经营，公司占51%，租赁土地使用权人占49%）：单位：万元

年份	2009年	2010年	2011年	2012年
物流场站经营收入	630.5	1990.49	2817	3000
物流场站经营成本	623.9	917.4	10.85	1276.15
场地租金增加利润	450	600	600	800
经营所得利润	6.6	1073.09	1752.15	1723.85
利润总额	456.6	1673.09	2352.15	2523.85
公司应得利润（51%）	232.87	853.28	1199.60	1287.16

按本方案测算2009-2012年公司应得利润合计3572.9万元。比方案一增加17.81万元。

（四）社会效益分析

1、税费贡献：含场站自身运营业务、南宁物流自身经营业务、南宁公司挂靠车辆业务及进入场站经营的其它单位和个人的业务应缴税费，2009年预计1330万元，2010年预计2400万元，2011年预计3600万元，2012年预计超过4000万元；

2、为西乡塘区提供就业岗位1000个以上（场站管理与服务100，信息服务300，物流业务400，维修配件100，宾馆餐饮100）；

3、该场站将建成广西规模最大、综合运营水平最高的物流基地，可辐射到全国主要物流枢纽城市及物流中心及东盟市场，并为公司打造大型商贸物流企业集团的战略提供有力的支持。

（五）风险分析

1、风险：国家及地方对城市建设规划、物流业规划调整，主管领导更替等对场站建设和经营均会有较大的影响，因此应以签订正式合同和提前协商解决等方式规避风险；

2、投资及建设风险：资金不能及时到位，工程报建等须提交审批项目不能按期执行，建设期超出预定时间等对本项目的影响也比较大，应落实专人、专项资金并确保各项工作按计划推进实施；

3、市场及业务风险：市场环境、行业竞争及场站各项业务能否顺利铺开，将成为本项目能否成功的关键因素，因此必须在项目启动时同步开展详尽、周密的市场调查、分析、研究，采取多种手段引导和吸引客户进场，提前开展招投标、宣传和招租等工作。

七、结论及建议

以上只是简略地介绍了MSFLB方中的核心内容，如何创造性地在项目实践中应用，关键是我们要对规划工作采取非常严谨、认真的态度，预留足够的时间进行调查、整理和分析市场信息和数据，同时根据项目的规模和客户要求，对实施流程进行适当裁减，灵活应用，同时充分学习和借鉴国外先进的规划技术和园区规划实践经验，才能取得规划工作的成功。

综上所述，该玉柴南宁物流园区项目当年投资、当年收益，投入回收期较短（据以上测算不足4年即可回本），项目经济性较好，发展前景较好，既可迅速扭转目前利润途径单一的不利局面，又能促进公远战略目标的实现；因此项目可行。建议同时采取以下措施确保项目顺利实施和快速推进：

（一）与西乡塘区洽谈开通主大门至快速环道和辅大门至邕武路道路；

（二）采取攻关等多种手段尽快促进关闭泰达停车场及周边不符合规划建设要求的物流场站。