项目目标成本编制作业指引

1.目的

明确项目开发目标成本的编制程序和编制方法。

2.适用范围

适用于项目方案设计完成后，在项目可行性研究阶段确定的预控成本目标的基础上，在方案设计阶段和施工图阶段分别确定的项目开发目标成本（方案版与施工版）的管理。

3.术语与定义

无。

4.主要职责

4.1.成本控制中心

4.1.1.负责收集目标成本（可研版、方案版以及施工图版）编制需用的相关资料；

4.1.2.负责汇总编制项目开发目标成本（可研版、方案版以及施工图版）。

4.2.工程技术中心

4.2.1.负责提供方案设计成果、项目技术经济指标统计表、建造标准、施工图纸。

4.3.项目公司

4.3.1.负责提供土地费用、规费和相关收费。

5.工作程序

5.1.资料准备

5.1.1.成本控制中心收集相关资料，包括方案设计成果、项目技术经济指标统计表、建造标准、施工图纸及以前竣工的类似工程的数据指标、工程造价经济指标；

5.1.2.各相关部门按《置业目标成本管理作业指引》的要求，收集提供相关成本信息数据。

5.2.目标成本编制

5.2.1.成本控制中心负责根据各阶段《项目成本测算表》，按照成本分类逐项进行编制；

5.2.2.各部门按《置业目标成本管理作业指引》的要求，完成本部门负责的成本测算内容，并按要求提供成本控制中心；

5.2.3.测算过程中遵从以下原则：量价分离、计算标准清晰、计算依据明确；

5.2.4.测算目标成本，按使用功能进行成本分摊，作为每个阶段的目标成本，初步目标成本在方案设计后确认，正式目标成本在施工图后形成：

1)项目论证决策阶段，依据投资估算及规划草案确定项目开发目标成本（可研版），成为项目总目标成本，用以控制方案设计，是评审方案设计的标准之一；

2)项目建筑方案设计完成后，依据方案设计概算确定目标成本（方案版），成为控制扩初设计的目标成本，是评审扩初设计的标准之一，如无初步设计，可省略此工作；

3)扩初设计完成后，依据扩初设计修正概算确定目标成本，成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一；

4)施工图设计完成后，依据施工图预算确定目标成本（施工图版），作为项目施工阶段成本控制目标。

5.3.目标成本实施

5.3.1.初步的目标成本（方案版）确定后，用以指导后续的扩初设计和施工图设计；

5.3.2.施工图预算完成后，按目标成本（施工图版）对采购和施工进行控制管理；

5.3.3.经批准的项目目标成本原则上不得更改，在实施过程中因市场定位或规划设计、因素或市场物价变化等重大原因，导致成本总价变化时，按《组织权责手册-成本管理》经过审核、审批才能进行调整；

5.3.4.调整后作为新的目标成本控制，用于指导项目设计成本、招标成本、合同成本控制等。

5.4.目标成本编制原则

5.4.1.标杆瞄准

1)在项目选择和项目策划阶段，应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。

5.4.2.满足顾客需求

1)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述；

2)在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。

5.4.3.竞争策略要求

1)在项目选择和项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述；

2)在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

5.4.4.目标成本控制要求

1)通过项目选择和项目策划阶段的可行性研究和市场调查工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍；

2)用合理的预期税前盈利额倒逼项目成本，并用以指导“设计阶段成本控制建议”和项目开发策划的硬性指标；

3)原则上，各阶段的目标成本应小于等于上一阶段目标成本（不含土地款）的105%，如目标成本（施工图版）应小于等于目标成本（方案版）（不含土地款）的105%；

6.相关记录

6.1.FFZY-CB-01-R01《方案版项目目标成本测算表（参考模板）》

6.2.FFZY-CB-01-R02《施工图版项目目标成本测算表（参考模板）》

6.3.FFZY-CB-01-R03《施工图版目标成本测算表（大清包模式）》

7.附则

7.1.本制度解释及修订归集团成本控制中心。

7.2.本制度经董事长或其授权人签字后生效。