我国城市商业步行街生存状况调查分析

                ——以永州市零陵区金旺角为例

调查目标:

城市商业步行街的建设已经成为拉动城市经济发展,改善城市中心区购物、休闲、娱乐、交通等环境的一种重要手段,尤其在目前城市商业建设中扮演着相当重要的角色。本文将通过对本人家乡永州市零陵区的金旺角商业步行街各商铺生存状况（特别是以服装店的生存状况为重点研究对象）进行具体调查、分析,提出该商业步行街存在问题的解决方法和几点合理化建议，得出我国城市在迈入高速发展期过程中，城市商业步行街发展的大致方向。

调查时间:2009年1月20日至2010年2月11日（寒假期间）

调查对象: 永州市零陵区金旺角商业步行街。

调查方式:实地采访、询问、做笔录，调查分析。

正文主体:

随着经济的发展，二十世纪九十年代以来人们开始意识到，我国的很多大型都市也开始变得不适宜步行了。九十年代后期，人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市，以北京王府井步行街建设为标志，我国的商业步行街开始进入了快速发展的时期。但当前国内各大城市争先恐后进行如火如荼、大拆大改地兴建商业步行街的“运动”中，却也有很多不尽如人意的地方。

现以本人在此次寒假期间，对家乡永州市零陵区的金旺角商业步行街所作走访调查得到结果为例进行简要分析，以更好地分析我国商业步行街目前的生存状况和发展状况。

一．金旺角步行街经营现状

所谓商业步行街，就是城市中商业活动集中的街道，是由大量的零售业、服务业商店作为主体,集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。在本文当中，就是以永州市零陵区金旺角商业步行街作为对象，展开调查与分析的。

    金旺角商业步行街，是零陵区区最近四五年内投资规划而形成的中等规模商业街。全街道地处零陵区经济商业活动中心，北临潇水，南靠零陵大道，西边矗立着雄伟的回龙宝塔，东边则是有名的怀素公园，不仅商业发达、交通便利，而且景色宜人、环境优雅。

    经过较长时间的访问调查与资料收集，对金旺角商业步行街的生存或运营状况有了较全面的认识。

    该商业街分为三层：一二层以经营服装与鞋类商品为主；第三层则以娱乐消费为主。而餐饮美食类如德克士和多喜来咖啡厅则坐落在商业街的入口处。业主大都以门面小店形式进行经营，“店老板”一般又兼任销售人，而每个店里几乎都有二至三个销售人。

现在对该步行街主要的经营业态，即服饰类店面经营状况作一详细分析。

在同样进行服饰店面经营的一、二楼层，所处经营状况却存在很大不同。

首先，两层楼所卖服装的品牌档次存在较大差距。据调查，一楼所卖服装大都以品牌产品为主，如波司登、七匹狼、红蜻蜓等国际和国内著名品牌的专卖店。相比较而言，二楼服装的品牌知名度则逊色许多，大都是一些“杂牌店”，或是在国内知名度较低的品牌专卖店。也正因为如此，一楼的服装价格比较昂贵，针对的消费群体主要是热衷于追求品牌的青年一族和中高阶层消费者；而二楼的服装价格较为便宜（更准确的说，是实惠）。从心理学角度来说，人们倾向于平行的移动，对于垂直方向的移动，在不必要的情况下，人们会选择避免发生。所以，在商业步行街，越处在高层的商家，其顾客的流动量一般越少。这也是为什么一楼租金比二楼的贵了将近三倍的原因。

再者，两层楼店面经营的人员构成存在较大差异。由于一楼大都是知名品牌专卖店，资金雄厚，所以这些店的“店老板”一般只充当“投资人”的作用，而具体的实施如销售则由雇佣的销售员专门进行销售。而二楼则与之不同，“店老板”往往身兼数职，如管理、销售、采购等职责。

    第三，两层楼服装的货物来源不同。一楼是专卖店，所以货物由老板或专门的采购员从其总公司“领取”，有时也直接等待公司的发货。而二楼却不一样。老板们不仅要主动到一些大型服装卖场兜转，以找到、联络自认为有利可图的货源（当然这是最为重要的），而且因为往往服装的某一款式好过别人，便可以在竞争中占取绝对优势，所以还要对同行的竞争者进行消息“”，即要对货物来源地绝对保密。

但不管一二楼在服饰经营中存在多少不同，它们有一个暗藏的共同点却是不容质疑的。在将近一个月的访问调查中，我发现，它们的经营状况不仅都受到季度、节日、气候等外界因素的重要影响，而且让人吃惊的是，它们大都处于亏本或零利润经营！

对于这一奇怪现象，一般人都很难相信：天底下哪有只卖不赚的商人？要不是做了一些更深入地调查，也会自然地怀疑这些“狡诈的”的商人们所说话的真实性。后来我采访了一些长久在步行街做服装生意的“元老级”商人，从他们口里似乎得到了一些问题的答案。原来别看那些开服装店的“老板们”常常谈笑风生，态度适然，好像日子过得无忧无虑，其实他们内心是非常担心和恐惧的。货物积压便是他们中的一些人挥之不去的梦魇。据了解，做服装生意成功决定于两个因素：第一，销售员的素质；第二，服装本身款式的好坏。由于服装成本和租金费用高，如果经营者的这两个因素没处理好，便会导致货物积压，进入亏损的行列；若长久经营不善，货物积压特别严重者，只得想尽办法转让（因为签了合同，一般为五年，未到期不得买卖店面），若转不出去，便只有一亏到底！所以这里的经营者往往是因为不知行情而盲目跟风投资开店，结果因为长期不得利润而又转让不出，只好硬着头皮强撑到底。这种说法似乎得到了确证，因为调查中看到，这里几乎每隔一段时间就有几家门店“清仓甩卖”，接着就迎接新的老板了，虽然临近春节，但有些店面依然无人问津。在这里行内流传着一句话：“谁能撑到最后就是赢家！”因为资格越老，熟悉的顾客越多，自然生意就好做了。但“撑到最后”这个词，也许不禁让人联想到在这里做生意是何等艰辛！

其实在金旺角步行街，服装行业艰辛的生存状况只是一个缩影，其他诸如鞋类、娱乐类等也都有相似情况。

那么，除了经营者本身素质欠缺、经营不善外，到底还有什么重要因素导致了这里的经营者们“欢喜而来，痛苦而去”呢？

经过调查分析得出：金旺角步行街本身存在的诸多缺陷是其最根本原因。

二．金旺角步行街运行中存在的问题与解决方法

存在问题：

1、模式单一，模仿过多 

　　金旺角商业步行街开发，还停留在一个低水平的模仿与复制。而在规划之中，忽视了最重要的一个因素，就是重视“以人为本”。商业步行街的最终目的是服务于目标客户群，如果没有考虑人的因素，没有根据消费者行为来进行商业街规划设计，那项目成功的概率就要大打折扣。 

2、商业氛围与文化环境脱节 

　　这里的“脱节”主要体现在两个方面：一方面，过分追求商业利益，不惜牺牲传统文化和环境。另一方面，过分强调文化因素。 

3、经济与社会效益不协调 

　　社会服务水平低。商业步行街是集购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游观光，文化性消费等多种功能于一体的现代化大众消费区域，是城市的社会活动中心。但是，金旺角商业步行街的“购物功能”十分充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而此地寸土寸金更让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。金旺角商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，从而带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但这里的步行街规划不当，使步行街周围的街道超负荷运转，造成了更大的交通混乱。停车场、人行天桥设施还不够完备，步行街没有与其它业态形成有机组合。 

解决方法：

（1）合理布局。商业步行街应该给人一种流动向前的感觉，这样才会吸引行人。一般来说，可以通过特定的建筑或树木引导行人向前，同时，在商业步行街两旁可适当设立开敞的小品类休闲广场。可以有序的加入一些商业活动，甚至是一些可以与行人交互的商业活动，这样不但会起到良好的社会效益，同时也收到了良好的经济效益。

（2）调整结构。将传统的商业结构向现代化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30%～35%，餐饮企业占20%～25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%～40%。

（3）营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境，充分考虑不同层次顾客需要。 

（4）完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。 

（5）提升档次。金旺角步行街要融入迅速发展的经济大潮中，只有引进公司、国内外知名品牌，才能使之成为引领时尚潮流的舞台。

（6）规划交通。建立现代化的停车场，进行步行街内外的交通管制。

（7）发展文化。结合本地文化，建设有永州文化特色的步行街。

结论：

 纵观全国，成功的商业步行街道发展无不要经历三个阶段：第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；第二阶段：体现对步行者的关怀；第三阶段：成为社区活动中心。未来的中国，商业步行街在推动城市经济发展上势必将起着更加重要的作用。只有正确认识到目前国内商业步行街的发展状况，发现其依然存在的问题，找到解决其问题的方法，方能更好、更扎实、更成功地把商业步行街搞好。我也相信，家乡的金旺角商业步行街一定会越办越好！

王豪

英语0804班

学号：080220128