房地产投资分析计算题

2. 某住房售价30万，银行提供7成20年期按揭，目前贷款利率为6％ 。问购房者支付首期房款后，每年应偿还银行本息多少元？若5年后，贷款利率上调为10％ 。则5年后，每年又应偿还银行本息多少元？

3.某住宅小区估计今后8年维护养护费为第一年年初2万元，以后每年递增1500元，若存款年利率为8％，则现在建立的维修养护基金应为多少？维修养护费用相对于每年年末等额支付多少？相当于每年年初等额支付多少？

4. 某开发商通过出让方式以1000元/平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其它土地开发费为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000平方米，建造成本为2500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其它费用为400元/平方米，管理费用为建造成本、专业人员费用及其它费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发期为36个月，建造期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿和其它土地开发费在建造期开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建造期内均匀投入，贷款利息为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元/平方米，试求该项目的开发商成本利润率。

5. 某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米,则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息)

6. 某投资者以BOT方式，投资2000万元获得凤凰山收费隧道25年的经营使用权，期望投资实际收益率为16%。预计随着当地经济的发展，过洞车辆每年将以2%增长率增加，若每车次平均收费10元。保持25年不变，考虑3%的年通货膨胀率，问现日均通过车次为多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标？（不考虑资金年内收支影响，假定投资发生在年初，经营收入、经营费用发生在年末；年经营费用为年经营收入的20%）

7.某工程项目的净现金流量如图所示，若基准利率为12%，试计算静态和动态投资回收期及内部收益率，并说明这三者之间的关系。

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8.某开发商拟在一块土地上兴建一栋高级公寓。经市场调查与分析，获得以下数据：项目总占地面积4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率4，其中地上容积率为3.5；项目开发周期为2年，其中，购买土地使用权半年后开始开工建设，工期为二年，销售期6个月；购买土地使用权的费用（地价）为4000万元，购买土地使用权的手续费和税金为地价的1.2%；项目的建造成本为4800元/m2，建筑师等专业人员费用占建造成本的8%；预计物业的售价为15000元/m2，物业销售代理费为销售收入的2%，广告宣传费为58万元，营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税分别为销售收入的5%、0.35%、0.1%、0.03%；地价款采用一次性支付，建筑成本和专业费用假定是建设期内均匀支出，贷款利率15%，用传统方法计算该项目的开发商利润和开发成本利润率。

9. 某人准备购买价格15万元的住宅，七成10年按揭，年贷款利率9%，按月等额偿还，问月还款额为多少？若抵押贷款采用递增式还款（逐月递增0.5%）则首月还款额为多少？最后一个月还款额为多少？如果该家庭在按月等额还款5年后于第六年初一次提前偿还了贷款本金5万元，问从第六年开始的抵押贷款月还款额为多少？

10. 某购房者4年前以100万元购入一住宅，首付30%，70%银行贷款，并以渐进式还款方式按年偿还（年底偿还），15年内全部还清，递增比例为6%。年贷款利率采用固定利率为12%。由于宏观经济形势影响，若第五年初以后发生通货膨胀，通货膨胀率为2%。问到贷款全部还清之时，银行由于通货膨胀造成的货币损失为多少？