关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)

2004年6月9日

各分局、各处室、局直属各有关单位：

我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：

一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。

二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。

三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价方案不再调整。

附件：关于地价测算的说明

一、  具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算：

1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。

2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。

3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。

二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。 

三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。

四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。

对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。

五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。

行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

六、协议出让的非商品性质房地产，经批准进入市场或改变用途的按现行地价标准计算地价，原缴交的地价可抵作地价款。

已与原宝安县（或宝安区于1993年）签订土地使用权出让合同（已付清合同地价款），但未缴交市政配套费的用地，经批准完善用地手续的，在年期、用途、性质不变的情况下，其配套费按现行地价标准的50%补交；其中，原按协议地价标准缴交了出让金、开发金的工业用地，转为商品性质。

对特区外按原协议地价标准或基准地价标准缴交了全地价（即出让金、开发费、市政费）且未作优惠减免的工业厂房及生产配套设施，视为已缴交了相应的市场地价。

七、商品性质房地产改变用途的，按改变用途前后的现行地价差额计收地价。

八、城市更新项目的地价确定原则：

1、1992年市按一定程序划定的旧城旧村改造范围内的用地，以及原农村征用时留用的工商发展用地，按市《关于加强土地市场化管理  进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府[2001]94号文）的规定计收地价，拆迁补偿费由改造单位自行负责；今后市根据需要批准确定的改造范围（如城中村等）内的用地，按市相关规定计收地价。

2、原行政划拨用地改造经批准采取协议方式出让的，在建筑物及附着物符合规定条件的情况下，改造单位可申请在地价中抵扣拆迁补偿费。被拆迁的非商品性质房地产的拆迁补偿费采用市场评估，即相应商品房的评估市场价值减去相应土地部分的评估市场价值。对于房改房项目，其减去的相应土地部分价值按市规定的补地价标准计算。

3、已签订土地使用权出让合同的用地，经批准改造的，按批准的改变条件（如增加建筑面积、改变功能或延长年期等）计收地价，原土地使用权出让合同约定的建筑面积和功能不再计收地价，拆迁补偿费不再抵扣。

九、经批准自行推山、填海造地等开发土地的，以及其他公告基准地价未涵盖的用地类型、国土部门划定的特殊海滨用地以及其它特殊用地项目，由市国土管理部门委托专业土地评估机构评估，市国土管理部门按程序审定后确定其公告基准地价或具体地价。

十、享受地价优惠的用地，不再扣减土地开发成本；对于符合多项地价优惠的用地，用地单位只能选择享受其中一项优惠。

十一、高新技术项目用地，其土地收益部分均按毛地出让市场地价的25%计收。其中，属于非自行支付征地款和非自行平整的，其土地开发成本由用地单位向有关土地开发单位支付；由国土部门征用和平整的，用地单位还应按土地开发金的标准（即100元/平方米土地面积）支付。

十二、现代物流园区内的项目用地按规划用途的现行地价标准计收地价，如规划未明确土地用途或直接明确为物流项目用地的，按商业、仓储各占一定比例计收地价。

十三、地价缴款通知单有效期为2个月，有效期内未缴纳地价款的，原缴款通知单无效。

表1、用地类型修正系数表

用  地

年期

表3、工业用地容积率修正系数表