营运资金管理分析

经营活动营运周转期分析：

存货周转期=存货/(营业收入/360)

应收账款周转期=应收账款/(营业收入/360)

应付账款周转期=应付账款/(营业收入/360)

现金周转期=存货周转期+应收账款周转期-应付账款周转期

周转期表(单位:天数)

	2010-12-31	2011-12-31	2012-12-31	2013-12-31
存货周转期	750	1077	1199	1398
应收账款周转期	51	9	17	29
应付账款周转期	72	86	110	75
现金周转期	729	1000	1106	1352

房地产业存货周转率平均水平参考（来源第一财经）

2012年第一季度	2011年	2010年
0.03	0.25	.032

折算为存货周转期2011年1440天 2010年 1125天

（一）信达房地产企业现金周转期增长，其主要的影响因素在于存货周转期的持续增加，反映出企业营运资金使用效率持续下降。

应收账款及坏账准备构成

年度	应收账款总额	坏账准备	坏账准备率（100％）
2010	602,667,862.77	19,568,478.68	3.25
2011	85,173,029.06	7,141,349.76	8.38
2012	199,847,757.65	6,812,974.97	3.41
2013	363,744,294.14	8,665,148.14	2.38

2011年：

应收账款增长幅度变动：

2011年较2010年增幅	2012年较2011增幅	2013年较2012年增幅
—86%	147%	83%

（二）在企业应收账款总体大幅度增加的同时，企业应收账款周转期总体呈下滑趋势，企业收回应收账款的平均收款期限减少，从中体现出的是企业与购买方协调协商能力的增加（是否还有企业收账制度的改善？？）但是，将企业应收账款增长幅度与企业营业收入增长幅度相对比：

2011年较2010年增幅	2012较2011增幅	2013年较2012年增幅
—20%	21.18%	11.79%

相对比企业营业收入的增长幅度，企业应收账款增幅惊人，2012.2013年增幅远大于营业收入增幅，表明在此期间，信达房地产受到市场行销方面的压力巨大。而且，在2011年，应收房款133506.44元计提100%坏账准备，占应收账款的14%，企业在收账方面存在不足。

（三）应付账款周转期呈上升趋势，反映企业在利用供应商资金方面的能力和优势不断加强。（是企业优势扩大还是企业根本无力还款？因为企业现金流实在太弱）

发展能力分析：

 1、营业收入增长率

▪ 2、资本保值增值率

▪ 3、资本积累率

▪ 4、总资产增长率

▪ 5、营业利润增长率

发展能力指标（％）

表标

年度	2010	2011	2012	2013
销售增长率	0.72	-20.00	21.18	11.79
利润增长率	-45.07	44.19	21.38	41.08
总资产增长率	18.46	8.20	29.73	24.77
股权资本增长率	9.82	7.16	6.00	6.82

企业销售增长率，利润增长率，总资产增长率总体均呈现上涨的态势，表明信达房地产公司业务扩张能力、市场竞争能力，成长能力均处在日益壮大的过程中。股权资本增长率的下降体现的是企业走资本积累能力有减弱的迹象，企业发展潜力有落后的趋势。

偿债能力分析：

年份

偿债能力指标		2010	2011	2012	2013
短期偿债能力	速动比率	56.47%	61.41%	52.51%	52.59%
	现金流量比率	-14.78%	-3.46%	-28.88%	-33.94%
长期偿债能力	资产/负债(1)	1.82	1.80	1.57	1.45
	股东权益比率	44.91%	44.60%	36.42%	31.18%
	经营活动产生的现金流量净额/负债总额(2)	-10.%	-2.11%	-17.%	-19.08%

注:(1)资产负债率=负债总额/资产总额

   (2) 偿债保障比率=负债总额/经营活动产生的现金流量净额

为了保证短期偿债能力和长期偿债能力的变动方向对企业影响的一致性

故,用表中(1)(2)的形式.

（一）现一个有趣的现象，在短期偿债能力中，现金流量比率为负，且比率日渐下滑。结合企业资产负债表和现金流量表可以得出结论：信达房地产企业经营活动现金流极度缺乏。

信达房地产现金流量表项目构成情况

        日期

项目	2010-12-31	2011-12-31	2012-12-31	2013-12-31
销售商品、提供劳务收到的现金	3,940,977,629.84	3,408,502,244.81	3,534,840,528.43	4,722,053,752.73
购买商品、接受劳务支付的现金	3,779,881,315.69	2,778,554,341.96	4,107,452,078.13	5,839,814,779.44
经营活动产生的现金流量净额	-836,160,341.61	-176,204,548.77	-2,225,141,157.70	-3,205,034,174.08
投资活动产生的现金流量净额	-105,384,337.07	190,303,921.79	-126,1,018.71	680,969,824.85
筹资活动产生的现金流量净额	718,304,983.40	666,321,207.62	2,671,772,718.03	2,661,884,248.14

经营活动产生的现金流量净额=现金及现金等价物的净增加额－筹资活动产生的现金流量净额－投资活动产生的现金流量净额

可见信达地产企业经营活动中，现金及现金等价物的增加额太低。（现金及现金等价物的增加额从何而来？？）

（二）长期偿债能力中，资产/负债数据良好，但是呈下降趋势，而且股东权益比率不断下降，可以推出企业负债比率不断上升（股东权益比率+负债比率=1）同时，由企业资产负债表可以看出

信达房地产资产总额增长率

2011	2012	2013
7.6%	29%	24.8%

信达房地产负债总额增长率

2011	2012	2013
8.1%	48.9%	35.1%

负债增长的比率远远大于资产总额增长率，负债的增加必然导致企业财务风险的增加和企业现金流量净额的负增长。