论物业管理中的财务管理

    关键词  物业公司  财务管理  现状  对策 

财务管理是企业管理的核心，对提高物业公司综合管理水平具有重要作用。但是长期以来，由于种种原因，有的物业公司对财务管理的重要性认识不足，存在重物业服务、轻财务管理现象，影响了物业公司业务的健康发展，需要加以解决。作为物业服务企业主要下属业务单位， 物业服务中心的管理是物业服务企业内部管理的重要内容。近年来，随着日益激烈的市场竞争和劳动力等成本上涨， 物业服务企业的生存压力不断加大， 多数物业服务企业盈利状况不佳,很多企业只是生活在贫困边缘线上。为了进一步提高管理和服务水平， 充分调动物业服务中心各级员工的工作积极性， 改善物业服务企业与业主以及业主委员会之间的关系， 从而增强企业的市场竞争能力， 具有十分重要的意义。物业服务中心财务管理具有与一般会计主体财务管理不同的特性和特征， 从而形成了一个特殊的会计主体现象。 认识这些现象， 对解决物业管理中财务相对核算的问题， 确保物业的运行维修养护以及保障业主的基本利益，都具有重要的作用。财务管理现状分析物业服务中心财务管理要求其与普通的财务管理相区别。因此， 要明晰物业服务中心的财务管理， 只有剖析物业服务中心财务管理目前的现状，才能有效地统一规范物业服务中心的财务管理。

 一、物业公司财务管理现状 1．财务人员综合素质有待于提高 物业公司员工主要来源于原企业的行政总务部门，还有内退返聘人员，更有甚者是企业竞争上岗中的富余人员。由于历史的原因，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想观念落伍及综合素质不高等问题；对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

 2．财务管理基础工作需要规范 物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染的影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

 一、物业公司财务管理现状 

1．财务人员综合素质有待于提高 物业公司员工主要来源于原企业的行政总务部门，还有内退返聘人员，更有甚者是企业竞争上岗中的富余人员。由于历史的原因，他们普遍存在年龄偏大、文化水平偏低、思想观念落伍及综合素质不高等问题；对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

 2．财务管理基础工作需要规范 物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染的影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。 1．财会理论及专业知识培训与引进人才相结合 加强遵纪守法、恪守职业道德修养教育，加速员工思想意识的转变，进行相关财会理论及法规知识培训，增强员工的财务管理理念。在此基础上加强财务人员专业知识培训，不断提高财会专业水平，以适应公司加强财务管理工作的需要；在培训提高现有财务人员的同时，注意引进财会专业人才，为公司的持续健康发展做好人才储备。 2．按照不相容职务分离控制要求安排工作 物业公司的服务项目包括房屋、公用设施、设备维修和养护管理，消防、安全及停车场管理，绿化园艺管理及委托服务、特约服务等。由于服务范围广泛、收付费项目繁多，因此，对关键岗位应按照不相容职务分离制度的要求，采取业务经办同稽核检查分离、业务经办与会计记录分离等，使不相容岗位之间相互监督，相互制约，形成有效的制衡机制，从源头上堵塞漏洞。 

3．使用物业收费管理系统，加强财务管理 为彻底解决仅靠以往传统管理手段催收应收账款遇到的难题，确保电费和其他费用的全额收回，有的企业使用电费预付费管理系统。 具体做法是， 安装电费预付费管理系统，包括软件系统、读卡器、预付费电卡（IC卡）及预付费电表，把现用电表更换为预付费电能表（卡式表） ，将租户相关信息分别录入系统，在系统中详细记录租户预购电费（充值）时间、单价、金额等，并将这些信息存储到预付费电卡、通过电卡转入预付费电表中，实现数据共享。物业公司根据租户用电的不同情况，在每个租户的预付费电能表中，设置需要进行充值的最低金额报警线，租户充值用电后，随着一定单位电量的使用即适时换算为电费、冲减预付电费，当预付电费剩到设定的报警线数值时，电能表自动切断电源报警，租户收到报警提示后，可将电卡插入电能表恢复线路通电，并在所剩电费用完之前来公司再次充值。 物业公司详细查阅租户应承担的水电及设施设备等费用交纳情况，确定没有欠费项目后，予以充值，出具预付费电能表收据，转财务部门挂账；并对已用电费开具，供客户报销。 通过采用电费预付费管理系统，将以前业务发生后物业公司被动派员登门逐户收费变为租户来公司主动预交，并以给予充值才能有电为控制手段，全额收回各种代垫款项，不仅减少了人工费用和收账成本，而且提高了财务管理水平。 另外，由于物业公司工作范围广、头绪多，对于物业服务收付费项目应通过预算进行管理，力争事前准确预测项目收入、成本费用；事中利用预算指标，做好项目实施过程中的成本、费用控制；事后通过对预算执行情况分析，查找和解决预算执行过程中存在的问题，挖掘增收节支潜力，不断提高企业财务管理水平。 总之，财务管理是物业公司经营管理的重要组成部分。随着企业财务管理各项措施的逐步落实，将进一步规范企业各项财会基础工作，使物业公司的综合管理水平不断提高，为企业的快速发展打下基础。 

(一)服务中心面临的问题总体上说， 大多物业服务公司已经费了很大的气力，来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。但即便如此也难以满足业主对物业管理服务的需求。表现在一些业主或业主委员会与物业服务公司的矛盾比较普遍， 有的甚至比较尖锐， 这并不是说业主难伺候， 主要存在两点因素：一是比较规范的优秀企业的比例还比较小。二是业主的物业管理消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业管理这种新式消费服务较之前免费的房产管理存在一定的心理抵触。这就是为什么尽管很多物业服务公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在， 甚(二)现阶段物业服务企业财务管理的一般模式主要有集权式和分权式。集权式财务管理是指将财务权， 包括资金的来源、资金的使用与分配权由管理总部控制，分权式财务管理则正好相反。集权式财务管理的做法一般是： 给小区很少的甚至不给财务权，往往实行收支两条线管理， 所有收入完全上交，所有花销需按规定的程序申请批准后，零星花费的自行购买， 价值较大的集中购买。小区不设财务人员， 只设由总部委派的收费人员。集权式财务管理的优点： 一是集合资源优势； 二是保障贯彻实施总部整体战略目标。缺点是： 各下属单位的积极性、创造性、责任感与应变能力可能会随着集权程度的提高而不断削弱。此外由于集权式财务管理由于权力过于集中时， 会造成小区创新服务思路和创新收入的热情不活跃， 如果再加上对小区的考核指标制定不科学， 会逐渐丧失增加收入的机会， 甚至丧失业主对物业的信任。因此， 在具备一定管理水平的情况下， 可以适当的考虑下放一些权力给服务中心， 提高中心员工的工作积极性和管理服务水平。(三)服务中心会计核算主要有以下几种形态1． 完全核算的会计主体。这一形态的物业服务中心的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是用于物业管理维护和对业主服务的特点， 严格按规定除收取管理成本费用和适当利润外不再挪用、 占用和侵占属于业主权益的物业管理费。这使得应该用作对物业的维护、 保养的费用全部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态， 常兴不衰。 在机构设置上一般都设有财务部或专职会计、 出纳员， 在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，形成了企业运作规范、业主满意的良性状态。采用这种管理模式的服务中心基本上实行酬金制。2． 物业服务企业统管分账核算的会计主体。物业服务企业把各服务中心的会计核算集中到企业统一管理， 各服务中心只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各服务中心的账目进行分别核算，形成物业服务企业统管各服务中心财务并分账核算的模式。这种管理模式在一定程度上也能保证业主利益， 大多数较成熟规范的物业服务企业实行这种管理模式。服务中心会计核算的操作(一)建立内部二级核算的财务组织结构为了使物业管理企业内部二级核算工作顺利进行，除得到领导的重视外，还要建立适合物业管理行业特点的财务组织机构。根据服务中心的规模和业务量大小， 可以将财务机构设在服务中心， 也可以将财务机构设在物业管理企业总部。将财务机构设在物业服务企业总部， 一方面便于统一调节资金的使用，加强管理，提高工作效率； 另一方面，财务人员可以兼管多家服务中心的财务工作， 降低人力成本。(二)要确定内部二级会计核算的内容、账簿设置及核算形式， 并根据实际情况进行科目设置。会计核算的内容包括物业管理中心的资产、负债、 收入、支出、盈亏的核算及编制会计报表；产权人维修基金及其利息的收、支核算等。账簿设置应有总账、 明细分类账、 现金日记账。 会计核算形式是采用 “科目汇总表” 的形式， 即明细分类账及现金日记账根据记账凭证登记， 总账根据“科目汇总表” 登记， 总账与明细分类账是核对关系， 数字一致。(三)明确内部二级会计核算的制约关系。1． 财务部同各小区之间的经济关系， 都要通过“内部往来” 科目核算， 以此将公司的经济活动组成统一的整体。2． “内部往来”科目的记账凭证， 应及时填制并通知对方， 以保证记账及时、数字一致。3． 月末财务部汇总 “资产负债表” 时， 如发现 “内部往来”余额不一致时， 应通知有关的小区及时查对。4． 会计报表的汇总。月末财务部应将公司的会计报表同小区的会计报表数字相加， 编出公司的全额报表。对“资产负债表” 中的 “内部往来” 科目的借方余额同贷方余额应互相抵消。 相抵后无余额。如有未达账项， 其差额汇入 “其他应收款” 余额中。5． 公司为二级核算单位办理经济业务的会计原始凭证， 由该单位保管， 附于记账凭证上。 如一张原始凭证涉及多个二级核算单位时，则由公司财务部门保存， 但需给二级核算单位复印件。6．二级核算单位的一切收入， 均应上交财务部,不得坐支。 7． 二级核算单位的库存现金定额由财务部核定， 请领现金时， 应填制 “现金调拨申请单” ， 办理拨款手续。8、月终二级核算单位应将应交税金、 其他应交款及本月利润转公司财务。服务质量和经营成本问题是物业管理行和物业管理市场发展中诸多问题和矛盾关键， 而建立有物业管理行业特点的物业心财务管理制度则是解决这诸多问题和重要措施。(四)财务监督方面。服务中心每月向公司报送除《房地产开发企业会计制度》中规定的会计报表外，还要报送内部报表。 包括“经营收支情况表”和“间接费用表” 。公司 财 务审计部应于次月对其开支、财务管理、 会计核算等进行审计、 检查， 对审计结果向总经理报告。结束语服务质量和经营成本问题是物业管理行业发展和物业管理市场发展中诸多问题和矛盾产生的关键， 而建立有物业管理行业特点的物业服务中心财务管理制度则是解决这诸多问题和矛盾的重要措施。作者单位： 上海三湘物业服务有限公司编辑： 甘淇涌  孙志彪