小组练习：住宅小区物业管理服务费测算案例

一、小区概况

呼和浩特市某某小区于2010年末竣工。为普通住宅、高层住宅小区。由好管家物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。

1、小区技术经济指标（表一）

总占地面积：17.20万M2

总建筑面积（含地下）：其中：地上建筑面积：

地下建筑面积：21.05万M2 20.万M2 0.41万M2

总人口：0.92万人

总户数：2615户

容积率： 1.2

绿地率：42.5%

2、小区建筑面积分配

小区地上建筑面积20.万M2，其中配套公共建筑面积2.84万M2。住宅建筑面积17.80万M2，其中高层（18层）3栋，3.20万M2，多层（6层）36栋14.60万M2。

二、物业服务费测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

（1）人员编制和基本工作标准（表四）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员10

1总经理112002副总经理210003部门经理48004文秘18005财务2700二维修人员8600三绿化工14400四保洁工14400五保安员28500六车管员8400七其他人员5500

八

合计

87

注1：部门经理4人分别负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务；

注2：按5000M2绿化面积设置绿化工1人，小区绿化面积7.31M2，设置绿化工14人；（2）费用测算（表五）

三加班费人均月加班2天

四服装费注2

五合计

(元/月M2)

注1：按当时测算；

注2：服装费按平均500元/人年计算，87*500/12=0.3635万元；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。

维修保养费=元/月M2对高层建筑的电梯、高压水泵等按规定另行收费。

3、绿化管理费（表六）

序号项目测算依据金额（万元）测算结果

1绿化工具费200元/人年绿化工

2劳保用品费100元/人年绿化工

3绿化用水费2吨/M2*0.5

4农药化肥费0.30元/人年居民

5杂草清运费注1

6景观再造费0.20元/人年居民

7合计/12/收费面积

(元/月M2)注1：杂草清运费由环卫公司承包，每年2.5万元；

4、清洁、卫生费（表七）

序号项目测算依据金额（万元/年）测算结果1工具购置费300元/人年

2劳保用品费100元/人年

3消杀费10元/户年

4化粪池青掏费注1

5垃圾外运费注2

6其他费用注3

7合计

(元/月M2)

注1：化粪池青掏费由环卫公司承包，每年2.16万元；

注2：垃圾外运费由环卫公司承包，每年20.70万元；

注3：其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等；

5、保安费（表八）

序号项目测算依据金额（万元/年）测算结果1装备费500元/人年

2人身保险费注1

3房租注2

4合计

(元/月M2)注1：保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4‰；

注1：房租按8元/M2月；

6、办公费

按上年年终决算，全年办公费约45万元，考虑通货膨胀因素，按50万元计算。则每平方米分摊为

办公费=/月M2 7、固定资产折旧费

固定资产总额为50万元,平均折旧年限为5年,则

折旧费=/月M2 8、利润

利润率取8%,则

利润=/月M2 9、法定税费

为前的5.5%,则

利润=/月M2 10、合计(表九)

序号项目金额（元/月M2）总费用比例

1工资福利费

2维修费

3绿化管理费

4清洁卫生费

5保安费

6办公费

7折旧费8利润

9税费

10合计

11、小区多种经营收入的补贴

（1）小区配套公共建筑房屋出租收入的补贴(表十)序号项目面积（M2）租金（元/月M2）租金收入

（万元）1饭店980100

2百货商店246030

3综合修理部85030

4集贸市场169040

5商业用房2454100

6健身中心244050

7合计10874

总租金万元/月,15%用于补贴物业管理费,为万元。（2）停车费收入补贴

300个车位，200元/月，共计万元。1/3共计万元补贴物业管理费。

（3）维修养护基金利息的补贴：此项补贴为2000元/月。

上述三项多种经营收入的补贴为：万元/月分摊到每平方米建筑面积为元/月M2

因此，该小区物业费应为元/月M2

注:专项服务和特约服务略

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