土地估价程序与估价报告

2)熟悉土地估价报告的含义和内容；

2)土地估价报告

第2节土地估价报告

3

1．确定估价基本事项：

主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。

2．拟订估价作业计划

估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

3．收集资料实地踏勘

产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。

4．分析整理相关资料

主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。

5．选定方法试算价格

根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。

6．确定宗地估价结果

估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。

7．撰写估价报告书

土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。

二、土地估价业务受理

（一）土地估价业务获取的途径

1．委托

为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。

2．企业或个人委托

委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。

3．自有自估

即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价、企业或个人委托。

对于获取的途径要记忆清楚。根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。

（二）土地估价业务受理及应注意的问题

1．明确双方权利与义务

要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。

2．合理安排时间及人员

估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。

3．保证估价质量

保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。

4．适当提供相关附加（增值）业务

估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。

5．注意适应相关行业的要求（如审计）

估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。

6．注意适应国际规范

国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。

（三）签订土地估价委托协议的重要性

1．估价委托的法律依据；

2．明确土地估价双方权利与义务；

3．降低估价收益风险。

第二节  土地估价报告

土地估价报告内容及规范格式要求

    1)封面 

    封面内容和格式如下。 

    土地估价报告 

    [封面标题] 

    项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他)等字样] 

    受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 

    土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度) 

    (估)字第×x号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度] 

    提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] 

    2)正文 

    正文内容和格式如下。 

土地估价报告 

[正文标题] 

第一部分 摘要 

[分标题] 

    一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 

    二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]   

    三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 

    四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为××××年x x月××日] 

    五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 

    六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用 

途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格] 

    七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日 

外币与人民币的比价] 

    八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号] 

    九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]， 

    估价机构负责人签字：(机构公章) 

    ××××年××月××日   

第二部分 估价对象界定 

[分标题] 

  一、委托估价方 

  说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等。 

  二、估价对象 

  说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。 

    三、估价对象概况 

    1．土地登记状况：说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等。 

    2．土地权利状况：说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出if=方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。 

    3．土地利用状况：说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建筑物、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建、构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，已以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关 及批准日期、具体规划条件等。 

    四、影响地价的因素说明 

    1．一般因素：应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容。 

    (1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等)； 

    (2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价等)； 

    (3)产业(含税收等)； 

    (4)城市规划与发展目标； 

    (5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)。 

    2．区域因素：说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响。 

    (1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等)；   

    (2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等)； 

    (3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施 

    的完善程度)； 

    (4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)；     

    (5)产业集聚状况； 

    (6)规划等。 

    这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定。 

    以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述。 

    3．个别因素：说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。 

第三部分  土地估价结果及其使用 

[分标题] 

    一、估价依据 

    说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等。 

    上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定(如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出。 

    二、土地估价 

    1．估价原则：简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)。 

    上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择。 

    2．估价方法：简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等)、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致，要求所选估价方法不少于两种。 

    3．估价结果：说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价。 

    三、估价结果和估价报告的使用 

    1．估价的前提条件和假设条件。 

    说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)。 

    2．估价结果和估价报告的使用。 

    包括以下内容。 

    (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。它用来说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 

    (2)本报告和估价结果使用的方向与条件。它用来说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。     

    (3)土地估价结果的有效期。它用来说明估价报告与估价结果的有效期限。 

    (4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 

    (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。 

    3．需要特殊说明的事项。 

    (1)有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 

    (2)对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施。 

    (3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据。 

    (4)其他需要特殊说明的问题。 

第四部分  附件 

    1．附件内容。 

[分标题] 

   应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图，出让土地需附出让合同或协议)、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点)、有关背景材料 (如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字、土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。 

    在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件(如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等)进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章。