青海省2015年下半年房地产估价师《制度与》：住房公积金缴存、提取和使用模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A：社会监督

B：监督

C：银行专户

D：审计监督

E：执行层的组织协调 

2、关于融资成本，下列说法不正确的是

A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本

D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

E：借款合同

3、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。

A：住房和城乡建设部

B：信息产业部

C：人力资源和社会保障部

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调 

4、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

5、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。

A：94．12

B：92．14

C：91．24

D：93．25

E：工业用地的监测点评估价格 

6、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。

A：越富有弹性

B：需求弹性越小

C：越缺乏弹性

D：完全无弹性

E：执行层的组织协调 

7、土地的课税对象是。

A：无偿转让房地产所取得的土地增值额

B：赠与转让房地产所取得的土地增值额

C：继承转让房地产所取得的土地增值额

D：有偿转让房地产所取得的土地增值额

E：执行层的组织协调 

8、收益法中所指的收益是．【2003年考题】

A：估价时点前一年的收益

B：估价时点前若干年的平均收益

C：估价时点以后的未来预期正常收益

D：估价时点前最高盈利年份的收益

E：工业用地的监测点评估价格 

9、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．计算期

B．动态投资回收期

C．项目寿命期

D．开发期 

10、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A．建筑规模

B．基础成本

C．重新开发建设成本

D．建后利润

11、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。

A．银行汇票

B．支票

C．信用卡

D．银行券 

12、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。

A．1.25%

B．1.17%

C．12.59%

D．14.06% 

13、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响__。

A．应考虑

B．不考虑

C．无所谓

D．不大

14、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单 

15、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系 

16、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．投资价值 

17、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 

18、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700 元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价万元。

A：78

B：882

C：1 210

D：1 272

E：工业用地的监测点评估价格 

19、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的。

A：40％～50％

B：50％～60％

C：60％～70％

D：70％～80％

E：借款合同 

20、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率 

21、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。

A：3％～5％

B：5％～8％

C：2％～7％

D：2％～3％

E：借款合同 

22、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长__。

A．9.04%

B．13.86%

C．109.04%

D．113.86%

23、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格 

24、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。

A．《协议出让国有土地使用权的规定》

B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》

C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

D．《城市房地产管理法》

25、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。

A．40%

B．50%

C．200%

D．250%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、__不属于房地产市场的专业顾问。

A．建筑师

B．精算师

C．工程师

D．律师 

2、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。

A．位置固定性

B．适应性

C．寿命周期长

D．各异性

3、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00% 

4、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。

A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

5、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。

A：与财务报表中的成本完全不一样

B：应根据实际发生费用记录来确定

C：与财务报表中的成本一样

D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

E：借款合同 

6、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为。

A：7.1％

B：12.0％

C：13.1％

D：19.1％

E：借款合同 

7、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。

A：土地出让金

B：征地拆迁费

C：基础设施建设费

D：土地转让费

E：契税 

8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。

A．获利能力分析

B．盈亏平衡分析

C．市场状况分析

D．定性风险分析 

9、房地产市场分析主要分析市场的__。

A．供求关系

B．竞争环境

C．目标市场

D．可支付的价格水平

E．收入费用 

10、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是模式。

A：市场集中化

B：产品专业化

C：市场专业化

D：全面覆盖

E：借款合同

11、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。

A．估价目的

B．估价时点

C．估价程序

D．估价做业 

12、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。

A：保留价不同于起拍价

B：保留价同于起拍价

C：起拍价可以低于保留价

D：起拍价可以等于保留价

E：起拍价也可以高于保留价 

13、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。

A：作为拆迁人，接受拆迁委托

B：房屋拆迁许可证的审批

C：拆迁委托合同的备案管理

D：受理强制拆迁的申请

E：拆迁补偿安置资金使用的监督

14、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。

A：招标项目的技术要求

B：招标的监管人员

C：招标的监管部门

D：投标报价的要求和评标标准

E：拟签订合同的主要条款 

15、不属于影响消费者购买因素的是（）。

A．经济因素

B．社会因素

C．个人因素

D．理性因素 

16、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。

A．10

B．9

C．0.9

D．0.1 

17、某城市为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。

A：金融债券

B：长期债券

C：公募债券

D：公债券

E：抵押债券 

18、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。

A：当事者

B：房地产商品

C：房地产交易需求

D：交易组织机构

E：房地产交易制度 

19、通风施工图纸可分为。

A：立面图

B：平面图

C：剖面图

D：系统图

E：详图 

20、超额利润有以下三种。

A：创新利润

B：风险利润

C：垄断利润

D：正常利润

E：平均利润 

21、下列关于房产图的表述中，正确的有。

A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500

B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素

C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100

D：房产分户图是分丘图的局部明细图

E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料 

22、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%

23、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，需要采用__。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术 

24、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。

A：原土地出让方

B：市、县城市规划行政主管部门

C：市、县房地产管理部门

D：原土地出让方和市、县城市规划行政主管部门

E：执行层的组织协调

25、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

A：典型合同

B：实践合同

C：诺成合同

D：主合同

E：从合同