2015年上半年福建省房地产估价师《制度与》：商品房买卖合同试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由__确认。A．房地产行政主管部门B．房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．房屋登记机构

2、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。A．出租的房地产B．自用的房地产C．餐饮的房地产D．营业的房地产

3、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

4、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%

5、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积

6、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙D．难以判断

7、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600

8、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。A．521B．533C．695D．711

9、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于__的租金。A．5年B．50个月C．100个月D．10个月

10、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。A：房地产产品结构B：房地产供求结构C：房地产投资结构D：房地产总量结构E：借款合同

11、已知某城市容积率修正系数表，见下表。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容积率修正系数表A．容积率B．0.1C．0.4D．0.7E．1.0F．1.1G．1.3H．1.7I．2.0J．2.1K．修正系数L．0.5M．0.6N．0.8O．1.0P．1.1Q．1.2R．1.6S．1.8T．1.9

12、契税的课税对象为__。A．房地产的出售人B．房地产的购买人C．房地产的使用权人D．发生权属转移的房地产

13、根据《中华人民共和国刑法》规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。A：一B：三C：五D：七E：房地产估价机构必须加盖公章

14、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章

15、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。A：4395B：4486C：4636D：4850E：工业用地的监测点评估价格

16、__是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A．房地产膨胀B．房地产泡沫C．房地产滞销D．房地产过度开发

17、某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　某类房地产1999～2005年价格单位：元/m2A．年份B．1999C．2000D．2001E．2002F．2003G．2004H．2005I．2006J．房地产价格K．1800L．2000M．21９0N．2410O．2620P．2810Q．3000R．？

18、下列关于工程造价控制，表述不正确的是。A：工程造价控制是全过程静态控制B：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价C：用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价D：用概算造价控制技术设计和修正概算造价E：执行层的组织协调

19、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

20、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。A．房地产经纪B．房地产咨询C．房地产评估D．房地产开发

21、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的__。A．权责发生制原则B．收付实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出和资本性支出原则

22、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。A：用于购买股票B：用于购买国债C：用于商业投资D：为单位或个人提供担保E：执行层的组织协调

23、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地产每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为。A：130．0万元B：119．2万元C：117．5万元D：120．0万元E：工业用地的监测点评估价格

24、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。A．1.60B．3.00C．4.25D．5.00

25、下列不属于衡量会计信息质量原则的是。A：客观性原则B：不相关联性原则C：可比性原则D：及时性原则E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、”三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。A：最乐观预测值B：最不能预测值C：最有可能预测值D：最悲观预测值E：最高利润预测值

2、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。A：投资利润率B：通货膨胀率C：风险因素D：经济发达度E：投资结构

3、26不属于宏观经济目标的是__。A．充分就业B．消费质量C．价格稳定D．经济增长

4、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。A．12%B．13.4%C．80%D．125%

5、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。A．1830.4B．2176.88C．2169.27D．2285.71

6、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律

7、影响房地产价格的建筑物实物因素有。A：建筑规模B：建筑高度C：建筑密度D：外观E：空间布局

8、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为__。A．1.9%B．2.1%C．2.3%D．2.5%

9、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前__年平均年产值逐年给予补偿。A．1B．2C．3D．5

10、下列属于房地产估价机构各资质等级通用标准的是。A：机构名称要求B：法定代表人或者执行合伙人要求C：专职注册房地产估价师人数要求D：专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求E：估价报告质量要求

11、根据《》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。A．矿藏、森林、草原B．水流、山岭、滩涂C．森林、山岭、荒地D．森林、水流、荒地E．草原、滩涂、荒地

12、各类房屋的残值率一般为__。A．钢筋混凝土结构3%B．砖木结构一等6%C．砖混结构一等0%D．简易结构0%

13、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于元。A：12B：24C：36D：48E：执行层的组织协调

14、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价

15、房地产转让最主要的特征是__。A．房地产转让需要资金投入B．房地产转让实施申报制度C．房地产发生权属转移D．只有符合条件的房地产才能转让

16、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。A．市场法B．假设开发法C．收益法D．成本法

17、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场B．国际金融市场C．广义的金融市场D．狭义的金融市场

18、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人B：有关部门C：道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络

19、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长B．流动性差C．资金交易量大D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

20、某农村集体经济组织人均耕地面积0．2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10 000 元／公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。A：不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B：该耕地的土地补偿费最少为60万元C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D：由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费E：执行层的组织协调

21、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。A．536B．549C．557D．816

22、下列不属于一般性货币工具的是__。A．法定存款准备金率B．贷款额度控制C．再贴现利率D．公开市场业务

23、下列属于闲置土地的范围的有。A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的

24、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B．敏感性分析的准确性是相当高的C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E．常用的指标为内部收益率

25、下列不属于我国信托机构开办的业务是__。A．信托业务B．委托业务C．代营业务D．外汇业务