2016年上半年广西房地产估价师《制度与》：住房公积金制度概述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是__A．出租率B．基准收益率C．成本利润率D．财务杠杆比率

2、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了。A：、客观、公正原则B：合法原则C：最高最佳使用原则D：估价时点原则E：工业用地的监测点评估价格

3、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染的空间E：执行层的组织协调

4、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起__日内给予答复。A．3B．5C．7D．10

5、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价值的摊销与回收C．重置价值的摊销与回收D．价值的减价修正

6、下列表述不符合房地产广告要求的是。A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E：房地产估价机构必须加盖公章

7、下列有关债券的表述，不正确的是__。A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：225．00万元B：237．50万元C：381．25万元D：395．83万元E：工业用地的监测点评估价格

9、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y

10、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91B．2326.41C．2344.16D．2308.66

11、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型

12、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。①求取报酬率或资本化率、收益乘数；②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；④选用合适的收益法公式计算收益价格。A．①②③④B．②③④①C．③②①④D．③①②④

13、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为__。A．基准地价B．标定地价C．宗地价格D．路线价格

14、不属于风险估计与评价常用的方法是__。A．调查和专家打分法B．解析方法C．概率估算法D．蒙特卡洛模拟法

15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章

16、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。A：6％B：7％C：8％D：9％E：工业用地的监测点评估价格

17、下列对核算内容说法正确的是。A：管理费用支出核算B：住房公积金的缴存核算C：业务收入核算D：业务支出核算E：执行层的组织协调

18、不属于影响房地产的因素是__。A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．因素

19、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。A．由专业投资管理者负责经营管理B．收入现金流的主要部分分配给了股东C．分为权益型和抵押型两种形式D．投资流动性好

20、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A．开发利润率B．财务利润率C．项目利润率D．成本利润率

21、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。A．拍卖实践B．拍卖过程C．拍卖实务D．拍卖行为

22、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。A．确定建设施工的各种图纸准备就绪B．完成全体工作人员的筛选工作C．获取土地使用权D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

23、某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为  5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为8%，则目前承租益的价值为（）万元。A．159.82B．992.0172C．187.5321D．162.3825

24、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。A．替代性B．发展性C．地区性D．复杂性

25、__原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A．及时性B．简便性C．明晰性D．可比性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调

2、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者B．影响者C．决策者D．购买者

3、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。A：风险基金B：保证金C：预留金D：周转金E：执行层的组织协调

4、成本计划可分解为等方面。A：材料设备成本计划B：管理费成本计划C：人工费成本计划D：不可预见成本计划E：施工机械费用计划

5、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道B．房号C．幢D．丘

6、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B．对所选用的材料和设备进行质量评价C．对整个施工过程中的工程质量进行评估D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E．确定质量控制的对象

7、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是__。A．52%B．58%C．62%D．68%

8、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。(过时)A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.0

9、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于__等引起。A．交通建设B．市场供求变化C．人口素质变化D．所在地区衰落E．城市规划的制定与修改

10、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A．投资利润率B．资本金利润率C．财务内部收益率D．成本利润率

11、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。A：估价对象B：估价时点C：价值类型D：估价方法E：估价所需材料

12、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。A：单元估算法B：多元估算法C：单位指标估算法D：工程近似匡算法E：概算指标法

13、借贷记账法以作为记账理论依据。A：会计法B：会计规则C：会计规程D：会计恒等式E：执行层的组织协调

14、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费

15、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。A：国家机关用地B：商品住宅用地C：学校用地D：高速公路用地E：国家重点扶持的能源项目用地

16、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。A．房屋销售价格指数B．房屋租赁价格指数C．房屋抵押价格指数D．房屋消费价格指数E．土地交易价格指数

17、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。A．借款偿还期B．利息备付率C．流动比率D．偿债备付率E．资产负债率

18、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）A．150.8B．160.8C．170.8D．180.8

19、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B．敏感性分析的准确性是相当高的C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E．常用的指标为内部收益率

20、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。A．有效面积系数B．权益投资比率C．资本化率D．建筑容积率E．运营成本

21、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括__。A．物业服务支出B．物业服务成本C．法定税费D．物业管理企业的酬金E．物业管理企业的利润

22、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

23、房地产具有易受性，对房地产的通常通过__来实现。A．充公权B．管制权C．征税权D．征收权E．出让权

24、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指教调整法

25、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%