工程竣工后的保养及维修服务

18 工程竣工后的保养及维修服务

18.1 工程回访措施

18.1.1 工程回访计划

阶  段	回访计划
竣工后两年内	2次/年
竣工后2～5年内	1次/年
不定期回访	业主来访或来函时	业主来访或来函后1天内

18.1.2 工程回访内容

阶  段	回访内容
定期回访 （竣工后5年内）	工程总体质量情况
	工程结构安全性、沉降状况、垂直度偏差情况、钢结构质量状况
	屋面、地下室、卫生间和水箱防水质量情况
	幕墙、内装饰花岗石与大理石铺面、装饰吊顶、乳胶漆墙面、地砖贴面、水泥砂浆地面等质量状况
	给排水、通风空调、电气等设备、电梯运行情况，给排水管道、消防管道等连接质量状况
	防雷接地测试、检查测试点设置状况
不定期回访	建筑物基础与钢结构、混凝土结构质量状况、业主来访或来函内容

18.1.3 工程回访记录

工程回访报告

编号：

工程名称		结构特征
工程地址		业主（签字或盖章）
回访时间		带队人
回访中发现的质量问题和原因： 工程部： 质量管理部：
关于质量问题的维修建议：
参加回访人员签字确认：

填写人：                                                 负责人签名：

时 间：                                                       时 间

18.2 工程保修措施

工程交付后，与雇主签订工程保修合同，并建立保修业务档案。保修期内，我司将成立用户服务部，成员由工程经验丰富、技术好、处理问题能力强、工作认真的原项目经理部的施工管理人员及原工程施工的作业人员组成。

用户服务部在接到雇主维修要求后，立即到达故障现场与雇主商定处理办法，能自行处理的质量问题，保证在1～3日内给予解决。不能自行处理的问题及时上报公司项目管理部迅速研究解决。

对于一般质量问题，保修工作将在24小时内完成，较大的质量问题，保修工作将在3～7个工作日内完成。

在保修期间，用户服务部将充分听取雇主意见。对雇主提出的质量问题，认真分析、研究、制定维修方案。对屋面、卫生间、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及电器元件易损坏的部位，准备好配料和材料，随时发生问题，随时进行解决，确保维修质量。保修实施时认真做好成品及环境卫生的保护工作，做到工完场清。

18.2.1 工程质量保修内容及保修期限

序号	质量保修内容	保修期限
1	地基基础工程与主体结构工程	设计文件规定的的合理使用年限
2	屋面、有防水要求的卫生间、房间和外墙面、地下室的防渗漏	5年
3	装饰装修工程	2 年
4	幕墙工程	2年
5	空调及供热系统	2 个采暖期、供冷期
6	电气管线、给排水管道、设备安装工程	2 年
7	其它工程	2 年或工程竣工后与业主约定

18.2.2 工程质量保修制度

1．工程交付使用后，总承包单位与业主签定《工程质量保修书》，明确工程质量保修的范围、内容和质量保修的期限，确定双方的职责、义务。

2．总承包单位将针对本工程填写《工程维修卡》，建立专项保修服务档案，具体实施工程质量跟踪、服务和保修工作。

工程维修卡

编号：    建卡时间：

工程名称			结构类型		面积		竣工时间
工程地点				项目经理
工程业主				特征
第一次回访时间				参加人员
负责人				存在问题
问题处理责任人				处理时限			效果
第二次回访时间				参加人员
负责人				存在问题
问题处理责任人				处理时限			效果
序号	保修部位	工程量		负责人	经验分析		确认人
1
2
3

建 负责人签字：

3．工程保修工作程序

4. 工程保修联系方式

工程竣工后我单位将定期与业主联系，了解工程使用过程中的质量状况，以便及时有效地开展工程质量保修工作。工程使用过程中业主可以通过以下方式与我们联系。

18.3 工程竣工培训和操作及维修手册

1．在工程完工及移交工程前，我单位将负责组织及督促相关专业承包商对业主的员工及其物业管理人员进行机电设备、设施及系统等的操作和维护的培训，以确保业主的工作人员和物业管理人员在工程投入使用后能进行必要的设备和系统操作、维护和故障排除。并根据工程特点编制详细的培训计划，具体培训将在交工前一个月进行。

竣工培训计划一览表

培训内容	培训组织单位	培训实施单位		培训内容	培训组织单位	培训实施单位
	总承包单位	总承包单位	指定分包单位		总承包单位	总承包单位	指定分包单位
大楼日常使用及维护	√	√		闭路电视监测系统	√		√
安全、消防控制系统	√		√	有线电视系统	√		√
楼宇设备自动化系统	√		√	暖通空调系统	√		√
强电系统	√		√	防雷接地系统	√	√
给排水系统	√		√	钢结构、混凝土结构日常维护	√	√
布线系统	√		√	人防设备安装、功能说明	√	√
通讯系统	√		√	玻璃幕墙使用及维护	√		√
广播系统	√		√	室内花岗岩、大理石饰面清洗、使用维护方法	√		√

2．为便于业主使用和管理，我们将在系统计划试运行前一个月，组织各专业分包单位拟定一份包含临时性的记录图册、操作和维修保养程序的《用户使用及维修手册》，供业主工作人员和物业管理人员能预先对有关装置有所了解，系统调试时请他们一起参与，使之以最短的时间熟悉各个系统。工程交工前一周，我们将组织和督促各专业分包商将编制整理好的《用户使用及维修手册》呈交业主。手册包含系统的说明、技术说明和维修保养内容，具体如表所示。

用户使用及维修手册

手册项目	具体内容
联系方式	正常时间及紧急事件发生时的联络电话。
系统的说明	详尽介绍每个系统如何调节、控制、监测和调校的说明；系统各主要装置和部件的大小规格和功能，提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数；正常系统设备运作程序和在不正常条件情况时的应变程序，使部分部件能维持运作；有关供电系统，配电屏和控制屏的详细说明。
技术说明	技术说明包括合同内所提供安装的设备和部件的技术资料和功能的说明： 所有系统和装备的技术资料；管道和接线图；所有设备需附有原厂所发的图纸，如有需要须同时提供部件分解图以显示各部件的位置；提供所有装置设备的产品说明书以及性能指标表等资料； 设备表：列出生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所核定的调节定位参数。
维护保养	包括全部装置所要求的运作、维修及故障监测指示，主要包括以下内容： 所有系统的维修检查手册；装置更换部件的程序和要求；从整个系统以电路板的维修保养指示和说明、调校程序和寻找故障的指示和说明；执行运作和维护保养操作程序时应特别注意事项；零配件贮存和目录编册系统；系统的故障寻找程序；零配件表。
安全保险	各类设备的正确操作规程；对各项系统操作时可能发生的危险事故所应做的预防、应变、和保护等措施说明。
供应厂商 指南	详细列出包括主要设备、材料及配件的供应厂商和代理商的情况，包括通讯地址、电话、图文传真号码及电子邮件地址。
零备件表	列出所有提供予业主的零备件和维护保养所用工具的清单。