2016年上半年福建省房地产估价师《相关知识》：会计的涵义、目标及基本职能试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的 

2、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

3、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。

A：贷款合同签订的先后

B：贷款数额的大小

C：各银行起诉的先后

D：抵押登记的先后

E：执行层的组织协调 

4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。

A：150％

B：200％

C：75％

D：400％

E：借款合同

5、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。

A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务 

6、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。

A：与原聘用单位解除劳动合同

B：与新聘用单位解除劳动合同

C：与原聘用单位签订劳动合同

D：与新聘用单位签订劳动合同

E：执行层的组织协调 

7、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。

A．7.5%

B．3.5%

C．2.2%

D．1.2% 

8、开发经营期的起点是假设的。

A：开工日期

B：取得估价对象的日期

C：取得待开发土地的日期

D：开始出售开发完成后的房地产的日期

E：工业用地的监测点评估价格 

9、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

A：平等

B：自愿

C：有偿

D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章 

10、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

A：转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额

B：转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额

C：转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额

D：财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额

E：执行层的组织协调

11、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划 

12、从事房地产经纪活动的基本条件是__。

A．取得房地产经纪人协理从业资格

B．取得房地产经纪人执业资格

C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书

D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效 

13、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A．动态投资回收期

B．项目寿命期

C．计算期

D．开发期

14、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定 

15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据加权算术平均法 

16、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。

A：15

B：22

C：18

D：25

E：工业用地的监测点评估价格 

17、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格 

18、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4 

19、已知某房地产价格为900元 ㎡时，需求量为100万 ㎡，当价格为1000元／ ㎡时，需求量为90万 ㎡，则需求价格弹性为．【2003年考题】

A：10

B：9

C：0．9

D：0．1

E：工业用地的监测点评估价格 

20、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。

A：475

B：600

C：450

D：490

E：借款合同 

21、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年 

22、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.00

23、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是。

A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动

B：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动

D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动

E：执行层的组织协调 

24、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．16000

25、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A：横道图

B：网络图

C：进行图

D：工序图

E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，  是可行性研究中定量分析的基础。

A：项目策划

B：构造可供评价比较的开发经营方案

C：选择相关基础参数

D：投资估算

E：经济效益评价 

2、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。

A：现金流量分析

B：资金来源与运用表

C：贷款偿还分析

D：盈亏平衡分析

E：敏感性分析

3、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：国家强制性

B：标的的自有性

C：主体的特定性

D：目的的利他性

E：权利义务的对等性 

4、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

A：开发商处于市场领导者地位

B：开发商难以估算成本

C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D：开发商打算与同行和平共处

E：开发商具有向市场领导者挑战的实力

5、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．满足感

B．满意率

C．效用

D．满意度 

6、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538 

7、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。

A：营业税

B：教育费附加税

C：城乡维护建设税

D：企业所得税

E：个人所得税 

8、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 

9、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：允许流通物

B：流通物

C：禁止流通物

D：特殊流通物

E：一般流通物 

10、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有__。

A．名胜古迹自用的房产

B．寺庙出租的经营用房产

C．校办工厂的房产

D．房地产开发企业建造未售但自用的房产

E．地下停车场

11、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。

A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积

B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积

C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算

E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 

12、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。

A．7.65%

B．8.75%

C．9.42%

D．10.19% 

13、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知

B：保修费用由施工单位承担

C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案

D：保修费用由质量缺陷的责任方承担

E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任

14、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。

A：167％

B：80％

C：200％

D：60％

E：借款合同 

15、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5％，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。

A：3456.09

B：3505.95

C：3509.74

D：3705.73

E：借款合同 

16、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值 

17、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

B．可以收回房屋出租给其他人

C．可以要求增加租金

D．应当继续履行原租赁合同 

18、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有__。

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数 

19、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费

B．利息

C．外汇汇兑净损失

D．融资代理费 

20、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。

A：城市化水平的提高

B：房地产开发建设的技术进步

C：房地产本身价格的提高

D：消费者收入水平的提高

E：房地产开发建设要素价格下降 

21、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33 

22、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．取得待开发房地产的价值

C．开发成本和管理费用

D．开发成本、管理费用和销售费用

E．开发成本、管理费用、销售费用和销售税费

23、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。

A：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有

C：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

E：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定 

24、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

25、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。

A．本人未申请续期注册的

B．完全丧失民事行为能力的

C．受行政处罚的

D．死亡或失踪的

E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的(含1年)