2011年郑州各区房地产走势

（文/张芳）2011年的郑州楼市放量究竟是多少？多少才能满足住房需求？每个人心中都会有一个数字。楼市，犹如雾里看花，人们对市场上的到底涌现多少项目，2011年的商品房放量是多少，似乎更感兴趣了。本刊也感兴趣，没有调查，就没有发言权。作为一份行业领先杂志，我们有责任有义务为您调查一番，使我们更有发言权，也使读者能多一份安心。于是，我们6个人的团队出发了，迅速撒向郑州的100多个售楼部。经过两周的忙碌，终于可以关起门来，给您做这份《2011年郑州楼市走势分析报告》了。不求最权威，只求最真实。因为拥有第一手资料，我们很自信；倾听来自市场的声音，我们很踏实。

　　郑州房管局发布的数据显示，2010年全年全郑州市区商品房供应量1043.6万平方米，销售量1151.2万平方米，与上年基本持平；商品房销售均价6138元/平方米，商品住宅销售均价为5536元/平方米。

　　俱往矣，数楼市沉浮，还看2011,2011刚刚迈开脚步，我们《大地产》就已经有了数据支撑。本次调查数据显示，2011年郑州商品房的理论供应量3000.52万/平方米。这个数字出来之后，我们吓了一跳，大呼不可能，把那摞厚厚的调查表又加了一遍，结果还是一样。其实，根本原因在于，我们市调出的是“理论供应量”,不是“实际完成供应量”.（含往年尾存量和今年的规划总体量），比如，亚星盛世的体量为400万平方米，升龙城的体量为280万平方米，但其今年具体要推出多少，能推成多少，我们不清楚，开发商也不清楚（紧锣密鼓，打击投资斩钉截铁）。

金水区：继续演绎旺地优势

　　一直以来，金水区以其成熟的资源配套和区位优势，成为众多开发商竞相开发的旺地，因此，金水区连续多年蝉联郑州楼市供销第一。

　　市场现状

　　金水区商品房供应量、成交量都稳居全市第一位，商品房成交价格也相对较高，市政配套齐全，是郑州房地产市场起步最早，发展最为成熟的区域。2008年，金水区累计批准预售面积将近259万平方米，销售面积为226万平方米，几乎占到全市商品住宅销售量的40%.2009年依然稳坐各区域市场第一把交椅。

　　据《大地产》杂志调查显示，2011年金水区商品房的供应量是417.14万平方米，排在郑州各区域第三，二七区和中原区优势渐显，业内人士指出，近一两年来，随着郑州市城中村改造高潮的到来，中原区、管城区等区域开发比重日益加大，致使金水区商品房功效比重在全市有所下降。但金东区作为高端住宅、商业、写字楼综合开发的黄金宝地，良好的区位优势和资源优势仍令金水区真金足赤，成色十足。

　　发展趋势

　　随着“北移东扩”的影响，金水区加大了北区房地产开发的力度。如今，北环片区已经形成了集中的中档住宅开发，这些楼盘性价比较突出。《大地产》调查显示，2011年3月金水区的均价为8028万/平方米，仅次于郑东新区。

金水区
项目名称	物业形态		均价	待售面积（万㎡）
英地天骄华庭	商住		9500元/㎡	20
正弘蓝堡湾二期	商住	住宅	9800元/㎡	20
		商业	待定
维也纳森林四期	商住	住宅	8000元/㎡	22.4
		商业	8500元/㎡
丰庆佳苑	住宅		7500元/㎡	12
华林尚峰苑	住宅		7400元/㎡	3
格林融熙国际	商住	住宅	待定	5.8
		商业	待定
嘉辰时代名城	商住	住宅	12000元/㎡	18
		商业	待定
和润嘉园	商住	住宅	待定	23
		商业	待定
天旺优库	商业		待定
物华国际一期	住宅		7400元/㎡	17.6
聚锦苑二期柠檬星座	商业		7700元/㎡
金印·现代城	住宅		00元/㎡	5.31
中州锦绣花苑	住宅		8200元/㎡	2.6
升龙凤凰城	住宅		8000元/㎡	131.3
恒大名都	住宅		11000元/㎡	3.78
山顶御鑫城	住宅		待定	33
圣菲城四期	住宅		9500元/㎡	1
壹号城邦	商住	住宅	9000元/㎡	2.25
		商业	待定
宏益华城	商业		20000元/㎡	0.1
银基王朝	住宅		9700元/㎡	10
广厦城市之巅	商住	住宅	7000元/㎡	0.1
		商业	待定
永恒新旺角	住宅		待定	0.7
大观国际居住区	住宅		8000元/㎡	11
普罗旺世	住宅		8000元/㎡	2.7
华瑞紫桂苑	住宅		7800元/㎡	0.8
曼哈顿广场	住宅		9000元/㎡	7.7
国泰罗马假日	住宅		7500元/㎡	7.5
金印阳光城	住宅		7000元/㎡	1.1
金成时代广场	住宅		待定	18
开祥御龙城	住宅		待定	36.4
2011年放量（万㎡）				417.14
2011年住宅均价（元/㎡）				8028

郑东新区：房价继续领跑

　　郑东新区远期规划总面积约150平方公里，相当于目前郑州市已建成市区的规模，将在未来20-30年内建成。郑东新区开发建设作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已被河南省作为重点工程列入日常工作。

　　市场现状

　　之后，销售量相对减少，相对其他区域而言，郑东新区的房价总会高出一大截，在业内人士看来，较高水准的规划设计和稀缺的土地价值决定了其未来的升值潜力。位置较好的低密度房源，每平方米售价接近2万元。价格较高的房子主要集中在农业东路中州大道以东、CBD附近。

　　郑东新区的房价遥遥领先，截至2011年3月份，郑东新区的商品房均价是12000元/平方米，但在销量方面，金水区要高于郑东新区，预计在2011年郑东新区的商品房供应量卫为239.08万平方米。

　　发展趋势

　　经过近十年的建设和发展，郑东新区日新月异，城市面貌发生了可喜变化。城市规划超前谋划，项目一一落地，成为郑州现代化大都市建设的重要标志。已经实现了三年出形象、五年成规模的目标，成为展示郑州的一张亮丽的名片。

郑东新区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
红星蚂蚁SOHO	住宅		7000元/㎡	2.2
东方国际广场	综合体		待定		28
古德佳苑	住宅		18000元/㎡	2
宏光蓝水岸	商住	住宅	10000元/㎡	0.48
		商业	待定		0.5
郑东曙光苑	住宅		11000元/㎡	0.1
绿地中心·千玺广场	商业		30000元/㎡		12
鑫苑世纪东城	住宅		待定	35
新里卢浮公馆	住宅		11000元/㎡	21.3
美盛中心	商业		待定		12.7
中豪·汇景湾	住宅		待定	33
财信·圣提亚纳	住宅		待定	45
旭日龙园	住宅		待定	17
领秀国际中心	商业		15000 元/㎡		7
永威翡翠城	住宅		待定	28
永威东棠	住宅		待定	18
行署国际广场	商业		待定		12
东方鼎盛时代二期	住宅		8300元/㎡	23
新芒果·和郡	商住	住宅	待定	14
		商业	待定		0.18
2011年代售面积（万㎡）				239.08
2011年住宅均价（元/㎡）				12000

 

　二七区：城市综合体扎堆

　　作为郑州最具经济实力的行政区之一，二七区向来不失为郑州的黄金区域。二七区地处郑州市区最中心，经过多年的开发与发展，二七区逐渐形成了以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区，积聚了百年商业文化和人气，特别是经过“商战”洗礼后，二七区的经济更是突飞猛进，一度成为全国最具带变形的商业区。

　　市场现状

　　在2009年郑州楼盘销售总面积，总金额，总体套数综合排名的前20名中，二七区有

　　4家入围，说明，二七区的开发现状还是比较乐观的。二七区现在的主要开发现状是，北部的开发几乎已达到饱和，中部和西部的开发还正在火热进行中，由于受到“北扩东移”的影响，二七区南部的开发始终处于低温状态。

　　据《大地产》调查显示，2011年，预计二七区的商品房供应量为1231.4万平方米，亚星盛世、升龙城、黄金海岸等大盘的入驻，立刻让二七区风生水起，牛气哄哄。不管开发商今年到底会推出多少房源，这么多的供应量够二七区牛气一阵子了。

　　发展趋势

　　二七商圈曾是百货业、家电业竞争的战场，现如今，伴随着二七商圈的重新规划，其主角也悄悄换了“帅”,被财大气粗的地产商所取代。在限住不限商的下，大家瞄准二七区商圈的传统优势，扎堆二七，尽管与大鳄之间的竞争会很激烈，但是商业就是需要这些大鳄去烘托，去渲染，去巩固。未来的二七商圈，将是一个国际的、时尚的、以人为本的新购物天堂。

二七区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
橄榄城	住宅		00元/㎡	105
亚星盛世	住宅		7000元/㎡	400
康桥溪山御府	住宅		9000元/㎡	30
鑫苑·现代城	商住	住宅	9300元/㎡	11
		商业	待定
康桥金域上郡	住宅		8200元/㎡	100
领峰	住宅		6000元/㎡	1.3
升龙国际中心	住宅		7200元/㎡	1.6
长龙金港	住宅		待定	1.3
升龙城	住宅		待定	280
爱都会	住宅		6200元/㎡	1.2
黄金海岸	住宅		5526元/㎡	300
万博商城	商业		待定
新悦城	商业
2011年代售面积（万㎡）				1231.4
2011年住宅均价（元/㎡）				7203

中原区：老城区迸发新能量

　　中原区是郑州市的老城区，在郑州城市发展中曾留下了无可比拟的辉煌历史。然而，伴随着郑州市整体城市的快速发展，中原区前进的步伐却越来越缓慢，似乎被这个快节奏的城市日益淡忘。庆幸的是，近两年来中原区在郑州城市规划中的身影愈加清晰了，中原区前进的步伐正在日益赶上来，地铁的开通将近一步激活房地产的开发。

　　市场现状

　　郑州西区老工业基地曾经是郑州人的骄傲，它记录了这座城市曾经的光荣和梦想。这里原来云集了二砂、电缆厂、棉纺厂……2006年年初，郑州西区重新规划，不但给城市一次机会，给了地产商一次机会，更是给中原区一次机会。

　　作为昔日的老城区，郑州西区不仅市政配套设施成熟，而且工业基础深厚。再加上郑洛城市工业走廊的提出，南水北调工程对西区环境的优化，使西区的商业显现出巨大的发展空间。提出的西区规划改造，也将助推西区的商业地产迎来新一轮的开发热潮。《大地产》调查显示2011年，预计中原区更是冲刺到555.52万平方米供应量，已经超过经常遥遥领先的金水区，商品房均价也赶超到6700元/平方米。

　　发展趋势

　　城市的发展让“最郑州”的味道越来越淡，但西区，却是让人有“郑州情结”之处，这个基础是别的区域不具备的。这样的观点也受到很多人的认可，在近几年，西区的发展有目共睹，万达、宝龙、锦艺、升龙……这些国内首屈一指的商业地产龙头企业2010年开始密集进驻中原区，18个超亿元的项目被引进。郑州中原万达广场为代表的地产商们的进驻，更是开启了郑州市中原区的新的时代，未来的郑州中原区必将成为一个潜力无限的魅力区域！

中原区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
九龙城	住宅		6000元/㎡	100
晶华城三期	住宅		6500元/㎡	2
中原新城三期	住宅		7300元/㎡	117
兰德·喜多家	商住	住宅	7000元/㎡	4
		商业	18000元/㎡
西元国际广场	写字楼		待定
金质·新禧园	住宅		7000元/㎡	1.22
紫荆尚都	住宅		8500元/㎡	18
西城一品	住宅		待定	23.4
郑州中原万达广场	商住	住宅	7100元/㎡
		商业
锦艺·国际华都	商住	住宅	7500元/㎡	53
		商业
帝湖东王府	住宅		6800元/㎡	51.5
盛润·锦绣城	商住	住宅	待定	100
		商业	待定
润唐蔚蓝国际	住宅		5000元/㎡	6
甲天下·西湖新城	住宅		5800元/㎡	36.4
阳光花苑	住宅		待定	13.4
正商明钻	住宅		7000元/㎡	12.5
海森林	住宅		6000元/㎡	2.7
乾宏领秀空间	住宅		待定	11.2
六合·幸福门	住宅		6300元/㎡	3.2
2011年代售面积（万㎡）				555.52
2011年住宅均价（元/㎡）				6700

管城区：城中村改造换新颜

　　管城区以东西大街、商城路与紫荆山路，未来路、中州大道与航海路构筑了两个“双黄金十字架”,打造了紫荆商圈和航东商圈，逐渐成为全市商贸核心和郑州东南板块的休闲娱乐中心。以银基商贸城、锦荣、天荣、世贸商城和新天地开发建设为重点，以中博市场群为依托的郑汴商圈和以大上海城为重点的郑州中心城区金三角商圈，加速了产业链的关联和完善，形成了集聚产业优势和竞争力产业经济带。

　　市场现转

　　作为郑州的老城区，管城区经济发展较为缓慢，房地产行业也相对缓慢，近几年的城中村改造，拉动了发展，已有13个村庄进行了城中村改造。《大地产》调查显示，预计2011年管城区的商品房供应量为166.1万/平方米，截止到2010年3月，管城区的商品房均价为7497万平方米。尤其是“大郑东新区”的设立及郑州发展方向的东移，使管城区的发展占尽先机，拥有更广阔的发展空间

　　发展趋势

　　城市化使建设用地土地寸土寸金，城市不断扩张，需要有大量的土地支撑，管城区的土地资源吸引了众多开发商的目光，随着城中村改造的日益成熟。郑州东扩南进带来的区位优势和老城区自身的历史文化优势，为管城回族区加速挺进提供了良好的发展要素。随着河南省中鼎实业有限公司、民安置地集团、河南正商置业有限公司、河南美景置业有限公司为代表的地产商们的进驻，相信管城区将会以全新的面貌展现在我们面前。

管城区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
兴达国贸	住宅		待定	12
中鼎翡翠一期	住宅		7500元/㎡	4
橡树玫瑰城	住宅		待定	60
正商·幸福港湾	住宅		6990元/㎡	0.4
新天地3期人和居	住宅		8000 元/㎡	6.7
正商·蓝海港湾	住宅		待定	60
美景鸿城	住宅		7500元/㎡	23
2011年代售面积（万㎡）				166.1
2011年住宅均价（元/㎡）				7497

惠济区：别墅高端项目尚占主流

　　惠济区位于郑州北部，西枕邙山，北临黄河，东至郑州市第二黄河大桥，生态环境美，全区总面积232.8平方公里，人口20.1万，是郑州市六大行政区之一。拥有丰富的邙岭和黄河滩地资源，惠济区被誉为郑州市的“绿肺”和郑州人的“健康银行”.

　　市场现状

　　《大地产》调查显示，惠济区2011年的楼盘待售面积为55.5万平方米，楼盘均价为6950元/平方米。现在的楼盘中，甲六院和果岭山水都属于高端别墅，价位都在每平方米1万元以上。怡丰·新都汇的住宅体量有24万平方米。金蓝湾和鑫苑逸品香山（二期）都属于多期开发住宅项目。总体来看，除了需要依靠良好自然资源的稀缺别墅产品，普通产品还显得很少。

　　发展趋势

　　惠济区的最大优势是良好的自然资源、通达的交通，一般的住宅、商业物业在短期内还不适合在此开发。但是随着西区开发进程的加快，生活配套日益齐全，房价的天然优势，相信惠济区将会是购房者的首选，城中村改造也日趋成熟，惠济区未来发展潜力巨大。

惠济区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
怡丰·新都会	商住	住宅	待定	24
		商业	25000元/㎡
金蓝湾	住宅		7400元/㎡	9
鑫苑逸品香山（二期）	商住	住宅	6500元/㎡	12
甲六院	住宅		16000元/㎡
思念果岭山水	住宅		11650元/㎡	10.5
2011年代售面积（万㎡）				55.5
2011年住宅均价（元/㎡）				6950

 

高新区/经开区：科技地产向人居地产转变

　　郑州国家高新技术开发区，素以科技力量集中、工业基础深厚著称。作为昔日的老城区，高新区不仅市政配套设施成熟，工业基础深厚，而且外加郑洛城市工业走廊的提出，南水北调工程对西区环境的优化，老工业基地的改造，农业西路、化工路、桐柏路的打通拓宽等工程的日益完善，使西区的地产显现出巨大的发展空间。

　　郑州经济开发区 紧邻郑州市区，即可充分利用母城的基础设施、商业设施、生活服务设施，又为自身未来发展留有广阔的空间。北部郑东新区与开发区一路之隔，其现代化的商务、教育、文化、金融等设施，为经济开发区工业发展提供了有力的后防支撑。

　　市场现状

　　地铁开通后，从郑州西区到东区只需20多分钟时间。地铁拉近了郑州东、西时空的距离，让一度默默无声的高新技术开发区变得炙手可热。

　　《大地产》调查显示，2011年高新区的商品房供应量预计可达188.58万平方米，早些时候，就有业内人士表示，高新区板块地产的崛起指日可待。如今看来，并非一句戏言。

　　经济技术开发区只统计到远大理想城一个在售项目，2011年经开区的供应量是20万万平方米，新出台的限购令并没有高新区和经开区，是要好好的抓住这次机遇，来个华丽转身。

　　发展趋势

　　2007年以前，高新区用于工业（科技）地产的开发是最多的，只有小部分用来开发住宅，这些楼盘的价格较低，环境、配套设施也都一般。不过，随着以郑州市基正房地产开发有限公司、河南新世家置业、河南新合鑫置业有限公司、郑州泽龙置业有限公司为代表的一批品牌开发商的进驻，高新区实现了由科技地产向人居地产的快速转变。

高新技术开发区/经开区
项目名称	物业类型		均价	待售面积（万㎡）
总部企业基地	科技地产		产权入股
美景菩提	住宅	住宅	6300元/㎡	3.3
		别墅	待定	3.3
幸福中原海	住宅		待定	.5
升龙又一城	商住	住宅	待定	92.48
		商业	待定
新核心睿智楠园	住宅		5300元/㎡	25
远大•理想城	住宅		7200元/㎡	20
2011年代售面积（万㎡）				188.58
2011年住宅均价（元/㎡）				7224