2016年上半年湖南省房地产估价师《制度与》：合同的履行考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系 

2、集体土地上的拆迁行为，按照__执行。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．参照《城市房屋拆迁管理条例》

C．《土地管理法》等有关法律、法规

D．其他法律、法规

3、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人 

4、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率

B．销售利润率

C．速动比率

D．目标收益率

5、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。

A．3673.20

B．3673.68

C．3790.43

D．3790.93 

6、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

A：40

B：50

C：60

D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章 

7、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的还本付息比率为__。

A．0.18

B．0.12

C．3.39

D．5.00 

8、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．随行就市定价法

D．认知价值定价法 

9、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。

A：市场潜量

B：市场预测量

C：市场最低量

D：市场最高量

E：借款合同 

10、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是__。

A．不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付

B．约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效

C．定金和违约金只能选择其一适用

D．定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款

11、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。(㎡)

A：17484.19

B：19019.99

C：19753.57

D：20538.77

E：工业用地的监测点评估价格 

12、房地产估价师续期注册的有效期为__年。

A．一

B．二

C．三

D．四 

13、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】

A：平均增减量法

B：平均发展速度法

C：移动平均法

D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

14、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__。

A．40%

B．60%

C．50%

D．67% 

15、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值

B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值

D：总体某一指标值/同一总体另一指标值

E：执行层的组织协调 

16、__对房地产价值的决定作用是极其重要的。

A．区位

B．用途

C．楼层

D．朝向 

17、人民在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1

B．3

C．6

D．12 

18、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算

B．协商

C．评估

D．房地产管理部门规定 

19、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为__元/㎡。

A．4395

B．4486

C．4636

D．4850 

20、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。

A：2139

B：2146

C：2651

D：2659

E：工业用地的监测点评估价格 

21、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标 

22、下列说法正确的是__。

A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖

B．增价拍卖皆为买方报价拍卖

C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖

D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

23、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A．统一房地产范围

B．统一付款方式

C．统一价格单位

D．统一市场状况 

24、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。

A．750

B．350

C．800

D．850

25、下列不属于无偿收回土地条件的是。

A：城市规划区范围内

B：除因不可抗力或者有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外

C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地

D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、房地产权属登记是指，经权利人申请，由__将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

A．土地管理局

B．房地产权属登记机关

C．国家房地产管理局

D．房地产登记机关 

2、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

3、解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。

A：商品住房

B：限价商品住房

C：经济适用住房

D：廉租住房

E：执行层的组织协调 

4、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。

A．100

B．200

C．250

D．300

5、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。

A．90

B．60

C．30

D．10 

6、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的

C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的

E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 

7、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势 

8、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法 

9、下列货币工具中，属于选择性货币工具的是。

A：法定存款准备金率

B：再贴现利率

C：公开市场业务

D：贷款额度控制

E：执行层的组织协调 

10、在商品房交易中，常见的最低价格有__。

A．商品房销售中的起价

B．拍卖活动中的保留价

C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

E．采用收益法确定的参考价格

11、下列行为中，需要缴纳契税的有。

A：事业单位购买办公用房

B：因地震导致房屋灭失而重新购房

C：个人购买经济适用住房

D：奥运冠军接受奖励的房屋

E：城镇职工按规定第一次购买公有住房 

12、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。

A：管理费

B：销售费用

C：其他费用

D：前期费用

E：借款合同 

13、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。

A．土地净收益

B．建筑物价格×建筑物还原利率

C．建筑物总收益

D．房地费用

14、房地产开发投资的静态盈利指标有__。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金净利润率

D．投资报酬率

E．动态投资回收期 

15、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。

A．资金运动的时间始点

B．日历年度的年初

C．某一基准时刻

D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点 

16、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6 

17、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划

B．近期性详细规划和控制性详细规划

C．近期性详细规划和修建性详细规划

D．控制性详细规划和修建性详细规划 

18、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值 

19、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖

B：电子式拍卖

C：无声拍卖

D：有声拍卖

E：现场拍卖 

20、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。

A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业

B：公益事业多为非营利的社会福利事业

C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业

D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业

E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业 

21、下列属于报酬率求取方法的是。

A：累加法

B：功能法

C：市场提取法

D：投资报酬率插入法

E：均衡法 

22、进度计划管理通常采用横道图和__。

A．资金流动计划图

B．网络图

C．直方图

D．控制图

23、目前我国的社会保险主要有等。

A：性保险

B：出口信用保险

C：社会养老保险

D：劳动工伤保险

E：失业保险 

24、收益性房地产的价值高低主要取决于。

A：已经获得净收益的大小

B：未来获得净收益的风险

C：未来获得净收益的大小

D：目前总收益的大小

E：未来获得净收益期限的长短

25、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是。

A：协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B：依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力

C：协议签订后，可以进行公证

D：协议应当向房屋所在地市、县房屋拆迁主管部门备案

E：执行层的组织协调