【50强企业运营分析】恒大地产：加码布局一线,增长由量到重质

　　(文/研究中心)

　　View:恒大地产一直以开发三、四线城市的刚需项目为企业的主要发展战略，随着市场逐渐转变，以及三四线城市的供求情况的变化，企业2013年做出了积极的调整，下半年在北京、上海等一线城市进行扩张拿地，发展一线城市的战略意图明显。在产品方面，企业2013年也和美国哈佛大学合作，在国内建立医学院，打造恒大独有的绿色地产项目。

　　销售额突破千亿，明年追求利润提升

　　恒大地产2013年四季度销售业绩达到257亿元，企业2013年全年完成销售金额1003.97亿元，同比增长8.9%。恒大地产是以刚需住宅为主要的销售对象，企业在销售面积上一直占据领先位置，企业2013年的销售面积达到14.4万平方米，较去年全年有细微的下降，但是依然占据行业的前列。在销售业绩方面，企业下半年开始逐渐调整销售战略，企业在达到千亿的销售目标后，开始追求利润率的提升。

　　拿地重心从三、四线转向一、二线，未来利润率将有所提升

　　企业2013年加大一、二线城市的进入力度，未来将追求利润空间的逐步提升，三、四季度在北京、上海两地共投入127亿元，拿下北京上海共8幅地块，大大扩展了企业一线城市的土地储备。据CRIC研究中心监测，恒大2013年新增土地项目45个，主要集中在一二线城市。共计购入地块总建筑面积为972.77万平方米，较2012年同期增加104.4%；总耗资486.53亿元，购地金额同比增加341.1%；平均楼面地价为5001元/平方米，拿地成本较2012年同期上升116%；在城市选择上，恒大2013年拿地更加偏向一线城市和经济较为发达的二线城市，

企业2013年在北京、杭州、上海、南京等地不惜成本地拿地则成为亮点，也是企业转变土地策略的显著表现。

　　恒大地产自7月在北京昌平区拿下企业在北京的第一幅土地后，企业开始在一线城市北京、上海等地大肆收购土地。9月4日，恒大在北京再次出手拿下第二幅限价地块，11月，恒大又一次在朝阳区拍得又一地块，恒大在一系列的拿地中总共投入127亿元。11月，恒大收购的国香地产的深圳项目入市。12月4日-5日两天，恒大地产重金拿下上海的五幅地块。这些投资动作预示着企业战略重心从三、四线转回一、二线城市的策略调整，企业不惜花重金拿限价房地块，这也表现出企业为了进军北京、上海市场的决心。

　　成本管控能力较好，成本控制合理提升利润

　　2013年上半年实现营业收入419.52亿元，同比增长13.26%；同时，净利润额表现较2012年年底的下降重新实现增长，同比上升15.9%，达到65.15亿元；此外总资产和股东权益均保持40%的增长率，企业业绩增速表现抢眼。

　　恒大2013年销售毛利率为27%，核心净利率为9.38%。近两年来恒大的毛利率徘徊在30%以下，属于行业较低水平。不过，集团在上半年的“增持一二线”和“优化三四线”的拿地策略将在不久的未来提升毛

利率。

　　恒大2013年上半年销售和营销费用为14.97亿元，销售费用率达到3.6%，与2012年统计基本持平，恒大继续在全国范围增加在售项目数量，扩大销售规模，同时频繁开展营销及品牌活动，但总体销售成本控制较为合理；管理费用为12.44亿元，管理费用率为3.0%，较2012年上升0.12个百分点，管理费用以及管理费用率小幅增加说明企业在营业收入明显增加的同时，由企业全国化扩充业务等带来的管理成本有所上升。

　　与哈佛合作建医学院，绿色地产项目启动

　　恒大与哈佛合作建立医学院，并合作建设绿色地产，整合企业自身优势，打造企业自身的新产品线。美国当地时间12月2日，哈佛大学与恒大地产共同宣布，双方已正式签署合作协议。哈佛大学与恒大地产共同成立哈佛绿色建筑中心、哈佛免疫学及疾病研究中心、哈佛数学科学中心，开展绿色建筑、健康医疗、应用科学等领域的科学研究和产业发展。此前的10月8日，许家印一行在哈佛大学与校长福斯特举行会晤并达成合作共识，为此次双方正式签约奠定了基础。

　　科技创新、打造绿色住宅建筑是恒大未来的发展战略方向之一，也是恒大决策层近期重点思考的问题；哈佛与恒大地产的这次合作，必将推动恒大绿色住宅建筑产业战略的尽早实现，为将来激烈的同领域竞争赢得先机。