惠州市区住房建设规划(2010-2012)说明书20100528

惠州市区住房建设规划

（2010-2012）

说明书

惠州市住房和城乡规划建设局

广东省城乡规划设计研究院

广东省城市发展研究中心

二〇一〇年五月

目  录

第一章 研究概述    1

一、研究背景    1

二、规划范围及规划期限    2

三、规划依据    3

四、指导思想    3

五、规划原则    4

六、项目技术路线    5

第二章 住房建设现状    6

一、经济发展与城市建设概况    6

二、住房发展特征    7

三、廉租住房、经济适用住房发展特征    12

四、公共租赁住房、限价住房发展特征    12

五、中低价位、中小套型住房发展特征    12

六、土地供应及储备特征    13

第三章 住房建设规划    15

一、发展趋势    15

二、住房建设总量目标    15

三、廉租住房建设目标    18

四、经济适用住房建设目标    21

五、公共租赁住房建设目标    23

六、限价住房建设目标    24

七、中低价位、中小套型普通商品住房建设目标    26

第四章 住房建设用地规划    27

一、居住用地供应    27

二、廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房用地供应    27

三、限价商品住房建设用地供应    28

四、中低价位、中小套型商品住房用地供应    28

第五章 分区供应计划    29

一、总体思路    29

二、分区建设指引    29

第六章 年度供应计划    32

一、总体思路    32

二、年度供应计划    32

第七章 地块指标控制    35

第八章 配套    36

一、加大住房保障力度，逐步健全多层次的住房保障体系    36

二、加强住房市场，建立健全房地产价格体系    37

三、强化住房建设管理，引导新的居住生活方式    38

第九章 保障措施    40

一、规范规划管理    40

二、发挥年度实施计划的作用    40

三、建立规划实施跟踪机制    40

四、落实规划实施的责任    40

五、加强规划的信息化建设    41

六、完善规划公共参与和社会监督机制    41

第一章 研究概述

一、研究背景

（一）出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求各地编制2010-2012年住房建设规划

于1月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“城市要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求”。

（二）广东加快宜居城乡建设，重点关注保障性住房建设

广东加快建设宜居城乡，推动扩内需促增长，重点抓好公共交通系统及重点新区建设、城中村及“三旧”改造、垃圾及污水处理设施建设、保障性住房及社会保障系统建设、区域绿道及绿色开敞空间建设、步行系统及滨水空间建设、“万村百镇”整治等推动宜居城乡建设的7大领域。保障性住房作为其中的一项重要内容，需要住房建设规划指导其建设。

（三）广东推进“三旧改造”，破解建设用地不足难题，为住宅建设提供新的用地来源

《广东广东省关于实施扩大内需战略的决定 》提出，“加快推进旧城镇、旧厂房和旧村庄改造。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，推进“三旧”改造，建设宜居宜业城乡。2010年,全省启动100条城中村改造和21个旧城镇改造示范点；到2012年，完成200条城中村和21个旧城镇改造”。通过产业改造促进产业转型、城市转型和环境再造，破解建设用地指标不足难题。住宅建设将作为“三旧”改造的其中一种重要改造方向，编制住房建设规划有利于住房建设与三旧改造工作的结合。

二、规划范围及规划期限

（一）规划范围

本次住房规划范围包括惠城区、惠阳区、大亚湾经济技术开发区（下称“大亚湾区”）及仲恺高新技术产业开发区（下称“仲恺高新区”），总用地面积2672.3平方公里。

（二）规划期限

本次住房规划的规划期限为2010-2012年。

在规划期限内，凡在规划范围内安排住宅用地和进行住房建设应符合本规划。

三、规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）

3、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）

4、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）

5、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）

6、《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）

7、《转发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（粤府办[2010]7号）

8、《加快建设宜居城乡 推动扩内需促增长》（广东省住房和城乡建设厅工作报告）

9、《惠州市城市总体规划（2008-2020）》（报批稿）

10、《惠州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》

11、《惠州市2009-2011年城镇住房保障规划》

12、《惠州市城市住房建设规划（2008-2012）》

13、惠州市区各项分区规划、控制性详细规划

四、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，以人为本，按照全面建设小康社会和构建和谐社会的整体目标和要求，把解决城市不同收入层次家庭住房作为住房制度改革的重要内容，强化在住房保障方面的社会公共服务职能。

五、规划原则

（一）总量控制，区域平衡。

以实现住房供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为目标，促进惠州市区住房建设和谐稳定发展。

（二）合理引导，统筹兼顾。

按照国家要求引导市区房地产市场健康发展，合理确定各类住房的建设规模，结合“三旧”改造科学引导住宅用地布局，促进已出让住宅用地的开发，保证惠州市区住房供应。

（三）优先保证保障性住房建设需求。

充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，在空间上合理安排廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，改善中低收入群众的生活环境。

六、项目技术路线

第二章 住房建设现状

一、经济发展与城市建设概况

（一）经济发展迅速，城市居民生活水平稳步提高

惠州市国民经济及社会发展迅速，至2009年，国内生产总值达1410亿元，人均国内生产总值达35710元，城市居民人均可支配收入达21278元（详见表1）。

表1  惠州市国民经济现状

指标	2006年		2007年		2008年		2009年
	总值	增幅	总值	增幅	总值	增幅	总值	增幅
GDP总量	934.96（亿元）	16.6%	1104.98（亿元）	17.4%	1290.4（亿元）	11.5%	1410 （亿元）	13.2%
人均GDP	25043（元）	14.6%	245（元）	14.8%	33077（元）	9.1%	35710（元）	11.8%
城市居民人均可支配收入	15991（元）	7.4%	17310（元）	8.2%	19481（元）	12.5%	21278（元）	9.2%

注：数据来源于惠州市统计局。

（二）城市建设用地规模增幅趋缓

截止2009年底，惠州市区城市建设用地规模为158.93平方公里，比2006年增加了65.42平方公里。历年的增幅分别为31.58、20.88、12.96平方公里，增幅逐年放缓（详见表2）。

表2  惠州市区建设用地与居住用地现状注

项目	各区	2006年	2007年		2008年		2009年
规划范围现状城市建设用地面积（平方公里）	惠城区	93.51	68.13	125.09	82	145.97	83.7	158.93
	惠阳区		39.94		40.1		47.3
	大亚湾区		17.02		23.87		27.93
规划范围现状城市居住用地面积（平方公里）	惠城区	--	27.09	42.65	29.78	49.28	30.49	53.69
	惠阳区		11.36		12.5		14.9
	大亚湾区		4.2		7		8.3

注：数据来源于惠州市统计局，不含镇建设用地。

（三）居住用地占城市建设用地的比例约为33%

居住用地占城市建设用地的比例较为平稳，2008、2009年居住用地所占比例均为33%。从增幅上看，2008年，2009年新增居住用地面积分别为6.63、4.41平方公里，年均增长5.5平方公里，新增居住用地占新增建设用地的比例为32.5%。

二、住房发展特征

（一）2009年底惠州市区住房建筑面积总量约为6600万平方米，2008-2009年年均新增住房建筑面积为350万平方米

依据《惠州市城市住房建设规划（2008-2012）》，2007年底惠州市区住房建筑面积总量为5959万平方米。依据惠州市统计局资料，2008年和2009年惠州市区新增住房建筑面积分别为235万平方米和466万平方米。2009年底惠州市区的住房建筑面积总量=2007年底惠州市区的住房建筑面积总量+2008年新增住房建筑面积+2009年新增住房建筑面积=5959+235+466=6660万平方米。

（二）2008-2009年商品住房年均销售面积约为318万平方米（详见表3）。

表3  惠州市区住房发展现状

年份	建设		竣工面积 （平方米）	销售面积 （平方米）	空置面积 （平方米）
	新开工面积 （平方米）	施工面积 （平方米）
2006年	——	456	1041375	2077459	406673
2007年	4067010	84658	1387498	3040107	223009
2008年	3787801	12986936	1125865	2130930	269402
2009年	3556200	15383400	3477900	4372587	714833

注：数据来源于惠州市统计局。

（三）本地与外地住房消费比例为7.3：2.7

惠州市区的住房需求分为本地需求和外地需求。本地需求为惠州市区常住人口和外来暂住人口的住房需求。外地需求为本地需求以外的其他需求，主要为、深圳、广州、东莞等周边城市及惠东县、龙门县、博罗县等县城居民在惠州市区的购房需求。

1、本地住房需求分析

2008-2009年，惠州市区新增住房建筑面积701万平方米。其中，新增本地住房需求=（2009年底常住人口住宅建筑面积+2009年底外来暂住人口住宅建筑面积）－（2007年底常住人口住宅建筑面积+2007年底外来暂住人口住宅建筑面积）。

根据统计局提供数据，2009年底惠州市区的常住人口数量为182.29万人，外来暂住人口为46.9万人，2007年底常住人口为176.83万人，外来暂住人口48.23万人。2009年底人均住房建筑面积31.37平方米，2007年底人均住房建筑面积29.33平方米。外来暂住人口人均住房建筑面积按廉租房标准15平方米/人计算，则：

惠州市2008至2009年的新增本地住房需求为512万平方米，年均256万平方米。

2、外地住房需求分析

2008至2009年新增外地住房需求=2008至2009年新增住房需求－2008至2009年新增本地住房需求=701－512=1万平方米。年均94.5万平方米。

3、本地需求与外地需求之比

本地与外地住房需求比例等于256比94.5等于7.3：2.7。

（四）商品住宅空置率处合理区间，房地产市场属良性发展状态

商品住宅空置率是判断房地产市场发展健康与否的重要指标。本规划采用目前国内常用的两种方法对近两年惠州市区房地产市场发展状况进行评价。

1、方法一：商品住宅空置率=报告期商品住宅空置面积÷（报告期可供销售＋出租的商品住宅面积）注

报告期商品住宅空置面积与我国《房地产开发统计报表制度》的定义一致，是“以前年度竣工和本期竣工”的多年累积；可供销售、出租的商品住宅面积包括两部分，即上一年商品住宅空置面积加上当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。

按此方法计算，商品住宅空置率分为五档：0-14%之间，空置偏少，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；15%-30%之间，空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；31%-40%之间，空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；41%-50%之间，产生积压，供过于求，资金占压，价格下跌，停止发展。

根据此方法计算，若不考虑不可销售的面积，则惠州市近两年的商品住宅空置率分别为：2008年商品住宅空置率=269402÷（223009+1125865）=19.97%，即在15%-30%之间，属良性发展；2009年商品住宅空置率=714833÷（269402+3477900）=19.08%，即在15%-30%之间，属良性发展。

因此，惠州市区2008年、2009年的商品住宅空置率分别为19.97%和19.08%，属于良性发展状态。

2、方法二：商品住宅空置率＝报告期末商品住宅空置量÷近三年商品住宅可供应量注

按此方法计算，商品住宅空置率分为四档：低于5%为空置不足区；5%-14%为空置合理区；14%-20%之间为空置危险区；20%以上为空置积压区。

根据此方法计算，若不考虑不可销售的面积，则惠州市近两年的商品住宅空置率分别为：2008年商品住宅空置率=269402÷（1041375+1387498+1125865）=7.58%，即在5%-14%之间为空置合理区；2009年商品住宅空置率=714833÷（1387498+1125865+3477900）=11.93%，即在5%-14%之间为空置合理区。

因此，惠州市区2008年、2009年的商品住宅空置率分别为7.58%和11.93%，处于空置合理区。

综上分析，2008-2009年惠州市区商品住宅空置率处于空置合理区间，属良性发展状态。

（五）商品住房预售面积和批建面积比例稳定

2008年和2009年，惠州市区已发预售证的建筑面积占已发建设工程规划许可证的建筑面积的比例分别为66.38%和65.49%，两者之间的比例关系保持稳定。

表4  2008-2009年惠州市区商品住房批建、预售情况

类型	2008年	2009年
已发建设工程规划许可证的建筑面积（万平方米）	452.75	527.70
已发预售证的建筑面积（万平方米）	300.55	345.58

注：数据来源于惠州市房产管理局。

（六）商品住房价格稳定

从商品住房价格上看，2007年至2009年，商品住房销售价格涨幅维持在5%左右，房地产市场平稳健康发展。

表5  2007-2009年商品住房销售价格情况 （单位：元/平方米）

各区	2007年	2008年	2009年
惠城区	4447	4598	4537
惠阳区	3109	3662	4237
大亚湾区	3315	3662	4073
合计	3985	4358	4404

注：数据来源于惠州市房产管理局。

三、廉租住房、经济适用住房发展特征

惠州市区现有廉租住房345套，建筑面积19320平方米。其中惠城区的惠泽南苑120套，已租115套；亚婆田小区87套，已租78套；大亚湾经济技术开发区龙光金湾花园138套，正在组织配租。

惠州市区现有经济适用住房553套，建筑面积40663平方米。其中，惠城区的亚婆田小区291套，已供应291套；大亚湾经济技术开发区龙光金湾花园262套，正在组织供应。

四、公共租赁住房、限价住房发展特征

惠州市区目前无公共租赁住房和限价住房。惠州市区有针对新调入市机关无房住的公务员和近几年引进的高层次并具有研究生以上学历的人才的性保障住户房。该类住房现有建筑面积为1平方米，保障户数为432户。

五、中低价位、中小套型住房发展特征

中低价位、中小套型住房比例结构平稳。建筑面积90平方米以下的商品住房套型比例占40%~50%左右，建筑面积90平方米以上的商品住房套数占50%~60%左右（详见表6）。2006年90平方米以下的住房所占比例仅占34.6%，通过近几年的引导，2009年90平方米以下所占比例提高到43.9%，但与国家的还有一定差距，居民的住房需求仍以90-144平方米户型为主。

表6  2006-2009年惠州市区预售登记备案的商品住房套型结构表

指标	2006年	2007年	2008年	2009年
总套数	23098	31425	19313	45939
90平方米以下（套）	7998	13054	10221	20153
所占比例（%）	34.6	41.5	52.9	43.9
90平方米以上（套）	15100	18371	9092	25786
所占比例（%)	65.4	58.5	47.1	56.1
90-144平方米（套）	107	11551	6190	15166
所占比例（%）	46.7	36.8	32.1	33

注：数据来源于惠州市房产管理局。

六、土地供应及储备特征

（一）商住用地供应规模趋于稳定

2007年至2009年，受国家宏观经济调整的影响，惠州市区商住用地供应总量由2006年的601.47公顷减少到2009年的294.13公顷。经过近三年的调整，土地供应逐渐趋于稳定。

表7 惠州市区历年商住用地供应情况统计（单位：公顷）

项目	2006年	2007年	2008年	2009年
供应规模	601.47	736.69	263.63	294.13

注：数据来源于惠州市国土资源局

（二）保障性住房用地供应逐渐增加

惠州市区廉租住房、经济适用住房等保障性住房用地供应逐渐增加，低收入住房困难家庭的居住条件逐渐改善。2007年，《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知》出台后，惠州市区加大保障性住房用地的安排。目前，规划范围内在建的保障性住房用地共73796平方米，是已建保障性住房用地面积的两倍。

（三）2010年土地储备和居住用地供应能满足市场需求

根据惠州市国土部门提供的资料显示，2010年惠州市区土地储备1406公顷。结合“三旧”改造逐步贯彻实施，惠州市土地储备和居住用地供应能满足当前住房市场需求。

第三章 住房建设规划

一、发展趋势

随着惠州市区城镇化水平和质量持续提高，住房需求将持续增长；住房保障标准逐步提升，住房保障覆盖面逐渐扩大，住房保障需求扩大；随着区域交通日益便利，区域房地产市场日趋成型，外地购房需求同步提高。

二、住房建设总量目标

（一）2012年人口总量预测：常住人口195万人，外来暂住人口50万人

1、常住人口预测

（1）方法一：模型法

根据历年惠州统计年鉴提供的惠州市惠城区、惠阳区及大亚湾区2003年至2008年末常住人口数据，建立模型为：y = 3.6709x - 7191.2，R2 = 0.9901，根据模型预测，规划区2010年常住人口为187.31万人，2012年常住人口为194.65万人。

（2）方法二：趋势外推法

根据历年惠州统计年鉴数据，惠州市惠城区、惠阳区及大亚湾区2003年至2009年常住人口的年均增长率为2.2%，依趋势外推，2012年规划范围内的常住人口为196.04万人。

综合上述两种方法，预测2012年惠州市区规划范围内常住人口为195万人。

2、外来暂住人口预测

根据历年惠州统计年鉴数据，2003至2008年规划范围内外来暂住人口数量在40-50万之间上下波动。按最高值预测2012年外暂住人口为50万人。

（二）2010至2012年新增住房需求

1、2010至2012年惠州市区新增本地住房需求

（1）2012年惠州市人均住房建筑面积35平方米

根据惠州市的发展规划，惠州2011年将实现宽裕型小康。根据建设部《中国全面小康社会的居住目标研究》报告，预测2020年人均住房建筑面积为36平方米，而这一推测的参考依据是世界发达国家20世纪90年代的人均建筑面积为35-45平方米。2009年底，惠州市区人均住房建筑面积为31.37平方米，结合惠州市区近年来人均住房建筑面积每年增加约1平方米的发展速度推算，2012年，惠州市区人均住房建筑面积为35平方米。

（2）2012年惠州市区常住人口住房建筑面积：6825万平方米

常住人口住房建筑面积=195万人×35平方米/人=6825万平方米。

（3）外来暂住人口人均住房建筑面积：750万平方米

惠州市区外来暂住人口的住房建筑面积按廉租住房人均住房建筑面积10-15平方米的标准计算，则：

外来人口住房建筑面积=50万人×15平方米/人=750万平方米。

（4）2012年惠州市区本地住房面积：7575万平方米

2012年惠州市区本地住房面积=2012年惠州市区常住人口住房建筑面积+外来暂住人口住房建筑面积=6825+750=7575万平方米。

（5）2010至2012年惠州市区新增本地住房需求：915万平方米

2010至2012年惠州市区本地新增住房需求=2012惠州市区本地住房总面积－2009年底住房建筑面积总量=7575-6660=915万平方米。

2、2010至2012年惠州市区新增外地住房需求

惠州每年有大量的、深圳、广州、东莞等周边城市及惠东县、龙门县、博罗县等县城居民在惠州市区买房。如需求量保持现状，按94.5万平方米估算，三年需求量为283.5万平方米；若按本地与外地比例为7.3：2.7计算，则需求量为338万平方米，综合后为311万平方米。

3、2010至2012年新增住房需求

综上所述，2010至2012年新增住房需求=本地需求+外地需求=1226万平方米。年均住房需求=1226÷3=408.7万平方米。

三、廉租住房建设目标

（一）保障对象

根据惠州市区现行规定，惠州市廉租住房保障对象包括两个部分，一是符合廉租住房保障条件的户籍人口，二是符合《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》（惠发[2008]31号）的外来人员，保障的范围将根据经济的发展进行动态管理。

（1）户籍人口保障对象的认定标准

根据《廉租住房保障办法》，廉租住房保障对象的认定标准实行动态管理，由市、县每年向社会公布一次。

2009年，惠州市区城市廉租住房保障对象必须同时满足以下三个基本条件：家庭年人均收入在5000元以下；家庭人均住房建筑面积10平方米以下；取得户籍三年以上。

（2）外来人员保障对象的认定标准

根据《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》，“全市每年提供一定数量的廉租房和经济适用房，用于改善外来人员的居住条件”，“积分50分以上者，参比本市居民标准，纳入全市困难群众住房保障体系”，“凡个人积分35分以上、在本市没有购房（或自建房）的外来人员，都可申请租住或购买”廉租房和经济适用房。 

目前，根据惠州市劳动和社会保障局统计，惠州推行积分制以来08、09年分别有30名和11名优秀外来工成为惠州人。目前，该部分人员暂未有申请并审核通过列入保障范围的人员。

（二）保障目标

本次规划综合考虑省建设厅下达的保障任务、惠州市区以往的保障规划以及保障性住房需求调查结论，确定保障目标。

1、规划估算

（1）依据上层次规划估算

广东省住房和城乡建设厅《加快建设宜居城乡 推动扩内需促增长》报告提出，2010-2012年惠州市新增廉租住房2183套。由于廉租住房的主要保障对象是城镇非农户籍人口，按惠州市区非农户籍人口占全市非农户籍人口的比例估算，惠州市区的保障任务占全市的70%，需新增廉租住房1528套。

（2）依据历年的保障规划估算

依据《惠州市2009-2011年城镇住房保障规划》，3年期间惠州市区新增廉租住房1618套，其中惠城区及仲恺高新区1300套，惠阳区180套，大亚湾区138套。

（3）依据保障性住房需求调查结论估算

根据惠州市区保障性住房需求调查，2007年底符合廉租住房保障标准的家庭有1878户。2008-2009年，惠城区已经为78户家庭提供廉租住房；惠阳区已经为61户家庭提供租赁补贴。则2009年末规划范围内的待保户数为1739户，其中惠城区19户，仲恺高新区30，惠阳区12户，大亚湾区48户。

2、规划目标

2010年、1号文《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》提出，“多渠道多形式改善农民工居住条件，鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系。根据文件精神，在未来3年内将有更多的非城镇户籍人口纳入城镇住房保障范围。珠江三角洲地区保障性住房发展的趋势表明，非城镇户籍人口的保障方式以廉租住房保障为主。综合考虑上述多种因素，规划2010-2012年惠州市区新增供应廉租住房2000套。

新增廉租住房房源由两部分组成，一是已建未分配或在建的廉租住房，共718套，该部分住房面积按实际面积计算，共59817平方米。二是规划新建的廉租住房，共1282套，该部分住房面积按国家50平方米/套的标准计算，共100平方米。2010-2012年供应廉租住房面积为123917平方米。

四、经济适用住房建设目标

（一）保障对象

根据惠州市区现行规定，惠州市经济适用住房保障对象包括两个部分，一是符合经济适用住房保障条件的户籍人口，二是符合《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》（惠发[2008]31号）的外来人员，保障的范围将根据经济的发展进行动态管理。

（1）户籍人口保障对象的认定标准

根据《经济适用住房管理办法》，经济适用住房保障对象的认定标准实行动态管理，由市、县每年向社会公布一次。

2009年，惠州市区城市经济适用住房保障对象必须同时满足以下三个基本条件：家庭年人均收入在10000元以下；家庭人均住房建筑面积13平方米以下；取得户籍三年以上。

（2）外来人员的认定标准

根据《关于惠州市“优秀外来人员扎根工程”的实施意见》，“全市每年提供一定数量的廉租房和经济适用房，用于改善外来人员的居住条件”，“积分50分以上者，参比本市居民标准，纳入全市困难群众住房保障体系”，“凡个人积分35分以上、在本市没有购房（或自建房）的外来人员，都可申请租住或购买”廉租房和经济适用房。 

目前，根据惠州市劳动和社会保障局统计，惠州推行积分制以来08、09年分别有30名和11名优秀外来工成为惠州人。目前，该部分人员暂未有申请并审核通过列入保障范围的人员。 

（二）保障目标

本次规划将综合考虑省建设厅下达的保障任务、惠州市区以往的保障规划以及保障性住房需求调查结论，确定保障目标。

1、规划估算

（1）依据上层次规划估算

广东省住房和城乡建设厅《加快建设宜居城乡 推动扩内需促增长》报告提出，2010-2012年惠州市新增经济适用住房3993套。按惠州市区非农户籍人口占全市非农人口的比例估算，惠州市区的保障任务占全市的70%，需新增经济适用住房2795套。

（2）依据历年的保障规划估算

依据《惠州市2009-2011年城镇住房保障规划》，3年期间惠州市区新增经济适用住房3040套，其中惠城区及仲恺高新区2558套，惠阳区220套，大亚湾区262套。

（3）依据保障性住房需求调查结论估算

2007年底符合经济适用住房保障标准的家庭有2291户，2008-2009年，惠城区已经为291户家庭提供经济适用住房。则2009年底规划范围内待保户数为2000户，其中惠城区1639户，仲恺高新区50，惠阳区22户，大亚湾区2户 。

2、规划目标

根据国办发[2010]4号文“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”的精神，综合考虑上述三种因素，规划2010-2012年惠州市区新增供应经济适用住房的套数约为3000套。

新增经济适用住房房源由两部分组成，一是已建未分配或在建的经济适用住房，共1454套，该部分住房面积按实际面积计算，共124540平方米。二是规划新建的经济适用住房，共1546套，该部分住房面积按国家60平方米/套的标准计算，共92760平方米。2010-2012年供应经济适用住房面积为217300平方米。

五、公共租赁住房建设目标

（一）保障对象

公共租赁住房主要“解决中等偏下收入家庭的住房困难”。惠州市区公共租赁住房保障对象的设定标准主要参考两个因素，一是参考其它地区公共租赁住房的设定标准。目前，国内一些发展公共租赁住房先行城市如厦门等，其公共租赁住房保障对象的家庭收入标准为低保收入的4倍。二是考虑和惠州现有廉租住房和经济适用住房的保障对象拉开一定的收入差距，但又不至于差距过大。目前，惠州市区廉租住房保障对象的家庭收入标准为低保收入的1.5倍。经济适用住房保障对象的家庭收入标准为低保收入的3倍。若将公共租赁住房保障对象的家庭收入标准设定为低保收入的4倍，可与原有保障体系顺畅衔接。若按此方法，以2009年的标准计算，则惠州市区公共租赁住房保障对象的家庭收入标准为270×4×12=12960元，约为13000元每人每年。建议惠州市区公共租赁住房实行动态管理，由市、县每年向社会公布一次。

此外，暂时没有住房的高级人才亦可申请租住公共租赁住房。

（二）保障目标

广东省住房和城乡建设厅《加快建设宜居城乡 推动扩内需促增长》报告提出，2010-2012年惠州市新增公共租赁住房3000套。按惠州市区非农户籍人口占全市非农人口的比例估算，惠州市区的保障任务占全市的70%，规划2010-2012年惠州市区新增公共租赁住房2100套。 

新增公共租赁住房房源由两部分组成，一是已建未分配或在建的经济适用住房转为公共租赁住房，共358套，该部分住房面积按实际面积计算，共31154平方米。二是规划新建的公共租赁住房，共1742套，该部分住房面积按60平方米/套的标准计算，共104520平方米。2010-2012年供应公共租赁住房的面积为135674平方米。

六、限价住房建设目标

从层面看，相关主管部门对限价住房的发展态度是各城市因地制宜。住房和城乡建设部副齐骥2009年3月11日称，“在一些房价高的城市，建设限量的限价商品房有利于房地产市场的健康发展，那些本来房价就不是很高的地方没有采取这些，各地可根据自己的实际情况因地制宜地去采用”。

从房价及居民收入水平看，限价住房主要集中在一些房价较高的城市，如北京、广州、深圳等，而东莞、中山、珠海、江门等周边一些房价中等的城市均没有建设限价房。从单位面积房价与城镇居民年均可支配收入的比值中可以看出（详见表8），建设限价房的城市该比值一般高于0.5，而周边城市该比值一般位于0.2-0.3区间。目前，惠州市（惠城区）的比值为0.23，处于合理区间。惠州市区暂时不需要建设限价房。

表8  部分城市房价收入比较表

城市	北京	广州	深圳	东莞	珠海	中山	江门	惠城区
平均房价 （元/平方米）	14362	13810	14615	6563	7912	4394	3090	4823
人均可支配收入（元）	26738	27610	29245	33045	22859	23088	19004	21278
平均房价/ 可支配收入比	0.54	0.5	0.5	0.2	0.35	0.19	0.16	0.23

注：数据来源于惠州市统计局、2009年广东房地产市场分析报告

从商品住房价格与经济适用住房价格的差距看。规划范围内商品住房的平均价格为4404元/平方米，经济适用住房的建设成本价格约为2300元/平方米，综合考虑建设方式、建设管理等其他因素影响，预测经济适用住房的价格为2500元每平方米。考虑到限价房的保障对象限定为中等偏下收入家庭的住房需求，房价应在普通商品住房和经济适用住房之间，即3500元/平方米左右。该价位的住房与市场的最低价位差距不大。

综合考虑上述多种因素，2010-2012年，惠州市区暂时不需要建设限价住房，但将对限价住房需求进行监控，在确实需要提供限价住房的时候，适度发展限价住房。限价住房可在富余的经济适用住房房源中调剂安排。

七、中低价位、中小套型普通商品住房建设目标

（1）中低价位、中小套型住房面积预测

根据国家要求，中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的面积应占总住房供应面积的70%，为1226万平方米×70%=858.2万平米。

（2）中低价位、中小套型普通商品住房面积为8105109平方米

中低价位、中小套型普通商品住房面积=中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房面积－廉租住房面积－经济适用住房面积－公共租赁住房面积－限价商品住房面积=8582000－123917－217300－135674=8105109平方米。

（3）中低价位、中小套型商品住房的套型结构将遵照市场规律，在保持惠州市区房地产市场平稳、健康发展的基础上逐步引导调整。

第四章 住房建设用地规划

一、居住用地供应

1、新增住宅用地总面积

根据2009年统计数据，住宅用地的平均容积率按2.3计算。则新增住宅用地总面积=新增住房建筑面积÷住宅用地平均容积率=1226万平方米÷2.3=533.04万平方米。

2、新增居住用地面积

居住区中除住宅用地外，还需考虑公建用地、道路用地、公共绿地等的配套，按住宅用地占居住区用地的60%计算，则2010至2012年新增居住用地面积为533.04÷60%=888.41万平方米。

平均每年的用地供应量=888.41÷3=296.14万平方米。

二、廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房用地供应

惠州市区在建的或列入计划的保障性住房用地主要有9块，分别是惠城区的江北25号小区、江北45号小区、马安阅粮畜牧场、火车西站、古搪坳尖峰山，仲恺高新区的平南路口地块，惠阳区的稳坤实业代建地块、淡水古屋村地块，大亚湾区的龙光金湾花园地块。对于已建设项目，按照项目实际用地计算，对于未建项目，按照已安排用地计算。

2010-2012年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的总建筑面积为4761平方米，其用地面积为239801平方米。其中，已建未分配及在建的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建筑面积为215511，用地面积为596平方米；新增的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建筑面积为261380平方米，用地面积为150205平方米。

三、限价商品住房建设用地供应

暂不新建限价商品住房，确有需要时在已规划的新增经济适用住房中安排。

四、中低价位、中小套型商品住房用地供应

新增中低价位、中小套型商品住房用地面积=新增中低价位、中小套型住房用地面积―新增保障性住房用地（廉租住房用地面积、经济适用住房用地面积、公共租赁住房用地面积）=888.41万平方米×70%―150205平方米=6068636平方米。

第五章 分区供应计划

一、总体思路

分区供应计划是在供应总量的基础上将各类住房的建设量按比例分配至各区，计算公式为：区新增住房需求建筑面积=规划期末常住人口数量×规划期末人均住房建筑面积－规划初期常住人口数×规划初期人均住房建筑面积。

表9  2012年惠州市区各区常住人口增长量注

指标	惠城区	仲恺高新区	惠阳区	大亚湾区	合计
2012年常住人口（万人）	82.49	37.91	57.38	17.22	195
2009年常住人口（万人）	77.12	35.44	55.15	14.58	182.29
新增常住人口（万人）	5.37	2.47	2.23	2.	12.71

二、分区建设指引

（一）惠城区建设指引

2010-2012年惠城区应安排住房总建筑面积为518.53万平方米，其中廉租住房103201平方米，经济适用住房1161平方米，公共租赁住房128338平方米，中低价位、中小套型普通商品住房3209035平方米。

新增建设用地量375.75万平方米，其中保障性住房新增建设用地面积137205平方米，中低价位、中小套型普通商品房新增建设用地面积2493038平方米。

（二）仲恺高新技术产业开发区建设指引

2010-2012年仲恺高新技术产业开发区应安排住房总建筑面积238.29万平方米，其中廉租住房1500平方米，经济适用住房3000平方米，公共租赁住房2280平方米，中低价位、中小套型普通商品住房1661241平方米。

新增建设用地量172.67万平方米，其中保障性住房新增建设用地面积3000平方米，中低价位、中小套型普通商品住房新增建设用地面积1205711平方米。

（三）惠阳区建设指引

2010-2012年惠阳区应安排住房总建筑面积308.32万平方米，其中廉租住房10508平方米，经济适用住房11383平方米，公共租赁住房2280平方米，中低价位、中小套型普通商品住房2134085平方米。

新增建设用地量223.42万平方米，其中保障性住房新增建设用地面积10000平方米，中低价位、中小套型普通商品住房新增建设用地面积1553953平方米。

（四）大亚湾经济技术开发区建设指引

2010-2012年大亚湾经济技术开发区应安排住房总建筑面积160.86万平方米，其中廉租住房8708平方米，经济适用住房13756平方米，公共租赁住房2776平方米，中低价位、中小套型普通商品住房1100748平方米。

新增建设用地量116.56万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品住房新增建设用地面积815934平方米（详见表10）。

表10  2010-2012年惠州市区分区供应计划

内容		指标	惠城区	仲恺高新区	惠阳区	大亚湾区	合计
总量 （万平方米）		建筑面积	518.53	238.29	308.32	160.86	1226.00
		用地面积	375.75	172.67	223.42	116.56	888.41
保障性住房	廉租住房（平方米）	建筑面积	103201	1500	10508	8708	123917
	经济适用住房（平方米）	建筑面积	1161	3000	11383	13756	217300
	公共租赁住房（平方米）	建筑面积	128338	2280	2280	2776	135674
	新增用地面积（平方米）		137205	3000	10000	0	150205
中低价位、中小套型普通商品住房（平方米）		建筑面积	3209035	1661241	2134085	1100748	8105109
		用地面积	2493038	1205711	1553953	815934	6068636

第六章 年度供应计划

一、总体思路

年度供应计划是在供应总量的基础上将各类住房的建设量按比例分配至各年，计算公式为：年度新增住房建筑面积=2010至2012年新增住房建筑面积×（该年度常住人口增长量÷2010至2012常住人口增长总量）。

表11  2010-2012年度惠州市区常住人口增长量

指标	2010年	2011年	2012年	合计
常住人口（万人）	186.43	190.67	195.00
年增长量（万人）	4.14	4.24	4.33	12.71
增量比例	32.57%	33.36%	34.07%	100.00%

各区可在执行本年度供应计划的基础上，根据上级下达的保障住房目标责任安排及需要，调整年度建设及供应计划。

二、年度供应计划

表12  2010-1012年惠州市区年度供应计划注

内容		指标	2010年	2011年	2012年	合计
总量 （万平方米）		建筑面积	399.34	408.99	417.67	1226.00
		用地面积	2.38	296.37	302.66	888.41
保障性住房	廉租住房（平方米）	建筑面积	59817	20000	44100	123917
	经济适用住房 （平方米）	建筑面积	124540	24000	68760	217300
	公共租赁住房 （平方米）	建筑面积	31154	24000	80520	135674
	用地面积（平方米）		0	38697	111508	150205
中低价位、中小套型普通商品住房（平方米）		建筑面积	2579885	2794917	2730307	8105109
		用地面积	20259	2035881	2007106	6068636

（一）2010年供应计划

2010年安排住房总建筑面积399.34万平方米（详见表13），其中廉租住房59817平方米，经济适用住房124540平方米，公共租赁住房31154平方米，中低价位、中小套型普通商品住房2579885平方米。

新增建设用地面积2.38万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品住房新增建设用地面积20259平方米。

表13  2010年惠州市区年度分区供应计划

内容		指标	惠城区	仲恺高新区	惠阳区	大亚湾区	合计
总量 （万平方米）		建筑面积	169.24	77.77	102.06	50.27	399.34
		用地面积	122.	56.36	73.95	36.43	2.38
保障性住房	廉租住房 （平方米）	套数	514	0	66	138	718
		建筑面积	46301	0	4808	8708	59817
	经济适用住房（平方米）	套数	1200	0	36	218	1454
		建筑面积	108161	0	2623	13756	124540
	公共租赁住房（平方米）	套数	314	0	0	44	358
		建筑面积	28378	0	0	2776	31154
	用地面积（平方米）		0	0	0	0	0
中低价位、中小套型普通商品住房（平方米）		建筑面积	1001838	544411	706954	326681	2579885
		用地面积	858462	394501	517671	255015	20259

（二）2011年供应计划

2011年安排住房总建筑面积408.99万平方米（详见表14），其中廉租住房20000平方米，经济适用住房24000平方米，公共租赁住房24000平方米，中低价位、中小套型普通商品住房2794917平方米。

新增建设用地量296.37万平方米，其中保障性住房新增建设用地面积38697平方米，中低价位、中小套型普通商品住房新增建设用地面积2035881平方米。

表14  2011年惠州市区年度分区供应计划

内容		指标	惠城区	仲恺高新区	惠阳区	大亚湾区	合计
总量 （万平方米）		建筑面积	173.00	79.50	102.	53.59	408.99
		用地面积	125.36	57.61	74.56	38.83	296.37
保障性住房	廉租住房 （平方米）	套数	400	0	0	0	400
		建筑面积	20000	0	0	0	20000
	经济适用住房（平方米）	套数	400	0	0	0	400
		建筑面积	24000	0	0	0	24000
	公共租赁住房（平方米）	套数	400	0	0	0	400
		建筑面积	24000	0	0	0	24000
	用地面积（平方米）		38697	0	0	0	38697
中低价位、中小套型普通商品住房（平方米）		建筑面积	1143024	556518	720249	375125	2794917
		用地面积	838857	403274	521920	271830	2035881

（三）2012年供应计划

2012年安排住房总建筑面积417.67万平方米（详见表15），其中廉租住房44100平方米，经济适用住房68760平方米，公共租赁住房80520平方米，中低价位、中小套型普通商品住房2730307平方米。

新增建设用地量302.66万平方米，其中保障性住房新增111508平方米，中低价位、中小套型普通商品住房新增2007106平方米。

表15  2012年惠州市区年度分区供应计划

内容		指标	惠城区	仲恺高新区	惠阳区	大亚湾区	合计
总量 （万平方米）		建筑面积	176.30	81.02	103.42	56.93	417.67
		用地面积	127.75	58.71	74.94	41.26	302.66
保障性住房	廉租住房 （平方米）	套数	738	30	114	0	682
		建筑面积	36900	1500	5700	0	44100
	经济适用住房（平方米）	套数	950	50	146	0	1146
		建筑面积	57000	3000	8760	0	68760
	公共租赁住房（平方米）	套数	1266	38	38	0	1342
		建筑面积	75960	2280	2280	0	80520
	用地面积（平方米）		98508	3000	10000	0	111508
中低价位、中小套型普通商品住房（平方米）		建筑面积	10240	560343	707198	398526	2730307
		用地面积	795768	407959	514592	288787	2007106

第七章 地块指标控制

廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价住房的建设地块，按中小套型住房占100%的指标控制。各地块名称及具体控制指标如下（详见表16）：

表16  惠州市区保障性住房建设规划

分区	地块名称	用地面积 (平方米)	建筑面积 （平方米）	廉租住 房套数	经济适用 住房套数	公共租赁 住房套数	中小套型 比例
惠城区	惠泽南苑		300	5
	亚婆田小区		540	9
	江北25号小区一期	20000	59000	222	322	100	100%
	江北45号小区一期	21008	56000	100	444	100	100%
	马安阅粮畜牧场一期	31788	67000	178	434	114	100%
	火车西站	18697	34000	200	200	200	100%
	古搪坳尖峰山	20000	34000	200	200	200	100%
	江北45号小区二期	26508	63000	300	400	400	100%
	马安阅粮畜牧场二期	72000	106860	438	550	866	100%
仲恺高新区	平南路口	3000	6780	30	50	38	100%
惠阳区	稳坤实业代建	1000	7431	66	36	0	100%
	淡水古屋村	10000	16740	114	146	38	100%
大亚湾区	龙光金湾花园	15800	25240	138	218	44	100%

注：惠泽南苑、亚婆田小区、龙光金湾花园小区为已建成小区。江北25号小区一期、江北45号小区一期、马安阅粮畜牧场一期、稳坤实业代建为在建小区。

第八章 配套

一、加大住房保障力度，逐步健全多层次的住房保障体系

（一）加强廉租住房建设

廉租住房按照租金补贴和实物配租相结合的方式，建立长期稳定的廉租住房财政预算资金来源，按规定从住房公积金增值收益、土地出让净收益、财政预算及补助资金等多渠道筹集廉租住房的建设资金，加大财政支持力度；同时多渠道筹措房源，逐步增加存量住房和改造住房作为廉租住房的来源数量；完善廉租住房的分配方式，建立更加科学合理的准入机制和退出机制，加强动态监管。

（二）规范发展经济适用住房

严格规范管理经济适用住房建设，界定并严格审查经济适用住房的供应对象，合理确定经济适用住房的建设规模，严格执行经济适用住房建设标准；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。

（三）促进各类型公共租赁住房建设

扩大公共租赁住房的来源，可以将存量住房、改造住房和查处没收的违建住房转为公共租赁住房，解决中等偏低收入家庭和“夹心层”群体的基本住房需求。

（四）采用多种建设模式，增加保障性住房的有效供给

灵活采用主导建设、代建制、BT、BOT、三旧改造等多种建设模式，探索在产业园区建设中由相关企业集中配套建设公寓、宿舍纳入全市公共租赁住房管理体系，推动保障性住房建设。

二、加强住房市场，建立健全房地产价格体系

（一）严格土地管理，规范住房土地市场

根据惠州住房供需和市场运行动态监测情况，科学合理编制土地供应年度计划，确定年度住房用地供应规模和结构；保障性住房建设用地采取行政划拨方式供应，涉及新增建设用地的，要优化安排用地指标，加快办理用地审批手续；坚持土地供应市场化改革方向，全面推行和完善商品住房项目用地招标、拍卖、挂牌制度；加大居住用地土地储备力度，完善和推行土地一级开发制度，确保掌控土地一级市场，保障对市场的能力；加强对土地出让合同执行情况的监管和对闲置土地的调查处理，建立土地市场诚信体系，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位，要其参与土地出让活动。

（二）加强对房地产开发建设的全程监管，规范住房交易市场

严格房地产开发贷款报审程序和审批标准，对贷款资金使用进行严密监控，加大对捂盘惜售、违法违规用地和囤地、炒地、占地不用、哄抬房价等行为的查处力度；在审批商品住房项目销售许可时，应以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理销售许可。房地产开发企业取得销售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价；加强对房地产市场运行情况的监控，健全房地产市场管理信息系统，将已取得销售许可的所有商品房项目的具体供应规模和销售进度在网上公开发布，公开市场供求关系情况，稳定市场预期；加强对个人住房贷款的前期调查和贷后监督，加大对消费和银行业机构的引导，防范房地产信贷风险；切实做好保障性住房资金的落实工作，稳步加大财政预算对保障性住房的支持力度。

（三）加大税收征管力度，抑制投资投机性购房需求

严格执行国家的住房购房管理制度，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收。

三、强化住房建设管理，引导新的居住生活方式

（一）大力发展节约型居住区和节能省地型住宅

研究建立有利于促进发展节能省地型住宅的法规和规章制度，通过科技创新，开发利用新材料、新技术、新工艺、新产品，积极推进节能省地型住宅发展；加强老旧居住区的整治和管理，重点通过改善环境、完善功能、维修养护、节能改造等措施，延长住房使用寿命，提高住房使用效能，避免大拆大建和盲目拆除，节约资源。

（二）加强居住区配套设施建设管理，提升居住环境品质。

充分考虑惠州市历史人文、地理背景，继承和发扬具有地方特色的居住文化。加强居住区配套服务设施建设，严格执行配套指标，提升居住环境品质，创造宜居、和谐的居住社区。

第九章 保障措施

一、规范规划管理

建立完善的住宅建设项目立项审批制度、土地供应申请、审批制度、规划管理审批制度，各有关职能部门要加强协作和联动，确保规划顺利实施。

二、发挥年度实施计划的作用

规划期内，各住房建设规划年度实施计划中，土地供应、住房建设量等事项应遵循本规划，并结合实际落实情况合理调整。

三、建立规划实施跟踪机制

加强规划实施情况评价工作，对每年引导下的住房建设规划、年度实施计划实施绩效分析和评价。通过对每年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、普通商品住房的用地供应、开工建设量、上市销售量和实际成交量的统计分析，确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量（住房建设年度计划），使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态、互动的反馈环。

四、落实规划实施的责任

将住房建设规划实施工作纳入对各区、市属各有关部门的目标责任制管理。在投资年度计划、重点建设项目年度投资计划、土地供应年度计划和规划年度实施计划制定过程中，要将保障性住房建设作为重点内容。

五、加强规划的信息化建设

建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。

六、完善规划公共参与和社会监督机制

充分发挥电视、广播、报刊、互联网等新闻媒体的作用，保障公众对住房建设规划的知情权、参与权和监督权；面向居民群众的项目要进行公示，做到公开、公正、公平，为规划实施奠定良好的社会基础。