20110622租赁合同相关法律法规解读(二)

五、不同情况下装饰装修的十二种处理规定

六、次承租人的代位求偿权及逾期腾房的处理

1、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解权（转租合同无效的除外）；次承租人在代偿后，可以折抵租金或向承租人追偿。

2、房屋租赁合同无效、期满或解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务并应支付逾期腾房的占有使用费，占有使用费相当于租金标准。

七、承租人的优先购买权

出租人经常忽视承租人的优先承租权和优先购买权，在工作中，我们要注意规避错误。

1、出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，优先购买权丧失；

2、以下情况，承租人优先购买权受：

房屋共有人优先购买权大于承租人的优先购买权；

出租人的近亲属（三代以内血亲、姻亲）优先购买权大于承租人的优先购买权；

购房人善意取得并已办理登记手续的，承租人优先购买权受侵害，只能向出租人请求赔偿，但不能导致第三人购房合同无效。