陕西省城市规划管理技术规定(定稿)2019

城市规划管理技术规定

第一章  总则

1.1  为了实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化，提高工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》，以及与城市规划相关的法规、标准、规范，结合我省实际情况，制定本规定。

1.2  本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市和镇，在市、镇城市规划区内从事城市规划、建设工程设计和规划管理的相关活动，都应当遵守本规定。

第二章  建设用地

2.1  建筑基地面积大于、等于10000平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制修建性详细规划的，规划部门不予审批。

建筑基地面积小于10000平方米的，在法律、法规和技术规范未禁止的情况下，各市可根据实际需要确定编制修建性详细规划或提出规划设计条件，或制定实施细则进行具体规定。

2.2  建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含私房改造）： 

　　（一）低层居住建筑：新城区为500平方米，旧城区为400平方米；

　　（二）多层居住建筑、多层公共建筑：新城区为1000平方米，旧城区为800平方米；

　　（三）高层居住建筑：新城区为2000平方米，旧城区为1500平方米；

　　（四）高层公共建筑：新城区为3000平方米，旧城区为2000平方米。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且满足城市规划要求的，城市规划管理部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的、合并的；

（三）能满足日照间距、停车位、绿地率要求的。

2.3  各类建设用地的可兼容性应符合表2.3规定。

表2.3    建设用地可兼容性表

   用地性质

建筑

类别

一类居住用地

二类居住用地

三类居住用地

四类居住用地

行政办公用地

商业金融业用地

文化娱乐用地

体育用地

医疗卫生用地

教育科技设计用地

文物古迹用地

工业用地

仓储用地

对外交通用地

道路广场用地

市政公用设施用地

绿地

R1

R2

R3

R4

C1

C2

C3

C4

C5

C6

C7

M

W

T

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U

G

普通住宅

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公寓

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别墅

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商住楼

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单身宿舍

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中小学

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托幼

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小型配套服务设施

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大型金融商贸服务设施

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行政办公

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商务办公

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大型文化娱乐设施

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大型综合市场

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医疗卫生

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市政公用设施

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社会停车场

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科研教学

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体育设施

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1、●  允许设置（无条件）；○  可以设置（有条件）；╳为不允许设置

2、商住楼为地上1层或1－2层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑

2.4  凡须改变绿地、道路广场、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质、超出表2.3《建设用地可兼容性表》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

2.5  城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按表2.5的控制。但只要满足日照间距、绿地率、停车位等的要求，在审批时可以突破容积率控制指标。

表2.5  各类建筑密度、容积率上限指标

建设类型			建筑密度(%)						容积率
			新区			旧区			新区			旧区
			Ⅰ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅰ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅰ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区	Ⅰ类气候区	Ⅱ类气候区	Ⅲ类气候区
住宅建筑	低层		31	33	35	33	35	40	0.9	1.0	1.1	1.0	1.1	1.2
	多层		24	26	28	26	28	30	1.5	1.6	1.7	1.6	1.7	1.8
	中高层		23	24	25	24	25	28	1.8	1.9	2.0	1.9	2.0	2.2
	高层		20	20	20	20	20	20	3.5	3.5	3.5	3.5	3.5	3.5
办公建筑类		多层	40			50			2.5			3.0
		高层	35			40			5.0			6.0
商业建筑类		多层	50			60			3.5			4.0
		高层	50			55			5.5			6.5
Ⅰ类气候区：榆林市北部； Ⅱ类气候区：西安、宝鸡、咸阳、铜川、渭南、杨凌、延安、榆林市南部； Ⅲ类气候区：汉中、安康、商洛。

注：综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算，混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

第三章  建筑间距

3.1  各类建筑物的建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求外，还应同时符合本规定的要求。新建建筑对要拆除建筑产生采光影响的，应当先拆除后建设。

3.2  低层、多层正南北向条式民用建筑的日照间距系数低限值按表3.2执行。

表3.2  建筑日照间距系数表

地市	纬度(a1)	大寒日太阳直射点纬度(a2)	大寒日日照间距系数
			日照1小时	日照2小时	日照3小时
西安	34°16′	20°16′	1.31	1.35	1.40
宝鸡	34°23′	20°16′	1.32	1.36	1.41
咸阳	34°21′	20°16′	1.32	1.36	1.41
铜川	35°03′	20°16′	1.36	1.40	1.45
渭南	34°31′	20°16′	1.32	1.36	1.42
汉中	33°03′	20°16′	1.25	1.28	1.34
安康	32°42′	20°16′	1.24	1.28	1.33
商洛	33°56′	20°16′	1.29	1.33	1.38
延安	36°36′	20°16′	1.43	1.47	1.53
榆林	38°17′	20°16′	1.53	1.58	1.
杨凌	34°16′	20°16′	1.31	1.35	1.40

注：①大城市采用大寒日日照2小时标准，中小城市采用大寒日日照3小时标准。

②旧区改建的项目内新建住宅，确因现状用地条件，日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

3.3  低层、多层正南北向条式民用建筑的建筑间距，按下列公式计算（对于山区城市可采用日照分析计算确定）：

建筑间距：L=i×(H-h)

L=建筑间距

i=日照系数

H=遮挡建筑遮阳点与被遮挡建筑室内地坪的相对高度

h=被遮挡建筑底层窗台面高度，一般取0.9米。

3.4  高层民用建筑的建筑间距，采用日照分析软件进行日照分析计算，保证被遮挡建筑大寒日的日照要求。大寒日日照时间可累计计算，但不得超过两个连续时间段。

3.5  不同方位建筑的日照间距折减系数可按表3.5换算。

表 3.5   不同方位日照间距折减换算表

方位	0°~15°(含)	15°~30°(含)	30°~45°(含)	45°~60°(含)	＞60°
折减值	1.00 L1	0.90 L1	0.80 L1	0.90 L1	0.95 L1

注：① 表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。

② L1为当地正南向建筑的标准日照间距（m）。

③ 本表仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式建筑之间。

3.6  建筑非平行布置时，当相互夹角小于等于45º，其最窄处建筑间距按平行布置的建筑间距控制；当相互夹角大于45º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的建筑间距控制。方位角计算以被遮挡建筑方位为基准。

3.7  建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.8  住宅建筑之间的最小间距应符合表3.8的规定。

表3.8  住宅建筑之间的最小间距（米）

	高层（遮挡）				多层（遮挡）				低层（遮挡）
	平行布置	垂直布置	山墙		平行布置	垂直布置	山墙		平行 布置	垂直 布置	山墙
			两侧	单侧或无			两侧	单侧或无			两侧	单侧或无
高层 （被遮挡）	30	25	13	-	18	15	13	-	18	15	13	-
多层 （被遮挡）	30	20	13	-	12	10	8	-	12	-	6	-
低层 （被遮挡）	30	20	13	-	12	10	8	-	6	-	-	-

注：①“遮挡”是指建筑南北向平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑南侧，其为遮挡建筑，“被遮挡” 是指平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑的北侧，其为被遮挡建筑。

② 两幢建筑相对位置东西向布置时，其建筑间距分别按上表规定的遮挡建筑和被遮挡建筑分别确定建筑间距，然后取其平均值。

③“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

④“-”表示按消防和施工安全等控制。如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

⑤ 建筑山墙长度小于、等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙长度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

⑥ 当两幢建筑正负零不在同一高程时，以被遮挡建筑所在高程±0为基准计算建筑高度。

3.9  非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.9的规定。

表 3.9 非住宅建筑之间的最小间距(米) 

	高层				多层				低层
	平行布置	垂直布置	山墙		平行布置	垂直布置	山墙		平行 布置	垂直 布置	山墙
			两侧	单侧或无			两侧	单侧或无			两侧	单侧或无
高层	20	15	13	-	13	13	9	-	9	9	9	-
多层	13	13	9	-	12	9	6	-	6	6	6	-
低层	9	9	9	-	6	6	6	-	6	6	6	-

注：① 裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。

② 以其他形式布置的非住宅建筑的间距，按消防间距的规定控制。

3.10  住宅建筑与非住宅之间的最小间距，当非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其最小间距按表3.8住宅建筑之间的最小间距控制，当非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距按表3.9非住宅建筑之间的最小间距控制。

3.11  有争议的不易确定的建筑间距以综合日照分析结果为准。

3.12 医院的病房楼、休(疗)养建筑、中、小学的教学楼、老年公寓、幼儿园、托儿所等特殊建筑的日照间距，大、中、小城市均应满足冬至日3小时日照。

第四章  建筑退让

4.1  建筑物退让建筑基地边界距离，按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。建筑基地边界另一侧有建筑物的，除符合本条规定外，还应符合本规定其它关于建筑间距的要求，另一侧是城市道路、河道、绿地的，还应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定的要求。

（一）民用建筑主要朝向退让建筑基地边界距离按建筑日照间距的一半退让。且最小距离不得小于12米。

（二）民用建筑次要朝向退让建筑基地边界最小距离不得小于3米。

（三）综合楼住宅建筑面积占总建筑面积的比例≥50%时按住宅建筑退让，住宅建筑面积所占比例＜50%时，按非住宅建筑退让。

4.2  地下建筑物退让建筑基地边界的距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.6倍，且其最小值不得小于3米。

4.3  建筑物退让道路红线最小后退距离按表4.3控制。地下建筑退让道路红线距离不得小于3米。

表4.3  建筑物后退城市道路规划红线最小距离(米) 

道路宽度	建筑高度
	小于24米	24-50米	大于50米
＞40米	6	10	15
＞30米，≤40米	5	8	15
＞20米，≤30米	4	6	15
≤20米	3	5	15

注：高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

4.4  道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表4.3规定数值(由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)，并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。

4.5 有大量人流、车流集散的多、低层大型建筑，如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站等，其面临城市道路的主出入口方向，后退道路红线距离不小于15米，并满足停车、回车、人流集散等方面的要求。

4.6  建筑物的围墙、基础、台阶、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置非市政配套类零星建（构）筑物。

4.7  沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

4.8 铁路、高速公路沿线的建筑物后退铁路、高速公路边沟（坡脚）的距离应符合表4.8的要求。

表4.8   铁路、高速公路沿线建筑物后退铁路最小距离（米）

等  级	建筑物后退距离（米）
铁路干线、高速公路	30
铁路支线、专用线	15
城市地铁线（地面部分）	30

4.9  建筑物退让规划绿线的规定。建筑物临界处是公共绿地的，各类建筑的最小退离距离按表4.9控制。

表4.9  建筑退让公共绿地最小距离

建筑高度	退让距离（米）
小于24米	5
24-50米	8
大于50米	10

4.10  建筑物退让规划蓝线的规定。沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线最小距离不得小于10米。

4.11  建筑物退让规划紫线的规定。建筑物退让国家历史文化名城规划紫线的距离，在编制历史文化名城保护规划时具体确定。退让其他城市规划紫线的距离，在编制城市总体规划时具体确定。退让历史文化街区外的历史建筑规划紫线的距离，由历史建筑保护规划具体确定。

4.12  建筑物退让规划黄线的距离，按照城市各项基础设施相关规定进行确定。工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合表4.12的规定。

表4.12  工程管线与建（构）筑物之间的最小净距

地下管线名称				水平距离（米）	架空管线		水平距离（米）
给水管	d≤200mm			1.0	电力	10kV边导线	2.0
	d＞200mm			3.0		35kV边导线	3.0
污水、雨水排水管				2.5		110kV边导线	4.0
燃气管	低压			0.7	电信杆线		2.0
	中压		B	1.5	热力管线		1.0
			A	2.0
	高压		B	4.0	架空管线		垂直距离
			A	6.0	电力管线	10kV及以下	3.0
热力管		直埋		2.5		35kV--110 kV	4.0
		地沟		0.5		220 kV及以上高压线走廊内 不得建设任何建筑物
电力电缆				0.5
电信电缆		直埋		1.0	电信线		1.5
		管道		1.5	热力管线		0.6

4.13  各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不应小于70米，距离次干道交叉口、距桥隧坡道的起止线的距离，不应小于50米。基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。

4.14  建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。

第五章  公共服务设施和停车场

5.1  在城市居住区应按《城市居住区规划设计规范》配建医院、中小学校、幼儿园、公共厕所、垃圾中转等公共服务设施。

5.2  中学服务半径不宜大于1000m，小学服务半径不宜大于500m。在中小学、幼儿园周边50m半径范围内，不得安排生产、经营、储存易燃易爆和排放有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目。在正门两侧各30m范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。

5.3  新建、改扩建医院，其周边应当设置一定防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。

5.4  在主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m,在流动人口高度密集的街道宜小于300m，在一般街道公厕之间的距离约750～1000m为宜；居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m(宜建在本区商业网点附近)。

5.5  城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）同步进行。

5.6  各类新建建筑均应配建相应的停车场（库），高层建筑应设置地下停车库，停车场（库）的停车位（以小汽车计算）最低控制指标应符合表5.6的规定。其出入口不得面向城市主干道。

表5.6  各类建筑停车位最低控制指标

项目				指标单位	机动车	自行车	备注
住宅		一类		车位/100m2	1.0	0.5	高档住宅、别墅，以低层为主。
		二类		车位/100m2	0.8	2.0	普通住宅，以多、高层住宅为主。
		三类		车位/100m2	0.5	2.0	经济适用房
		四类		车位/100m2	0.3	2.0	廉租房
办公		一类		车位/100m2	0.7	3	省市级行政机关、金融
		二类		车位/100m2	0.5	2	其他机构
旅馆		一类		车位/100m2	0.8	-	高级、星级宾馆
		二类		车位/100m2	0.4	-	一般宾馆、招待所
饮食店				车位/100m2	1.7	3.6
商业场所				车位/100m2	1.0	8.0
体育馆		一类		车位/百座	4.0	20.00	体育馆：一类≥4000座；二类＜4000座 体育场：一类≥15000座；二类＜15000座 体育场停车位指标可适当减少。
		二类		车位/百座	2.0	20.00
影剧院		一类		车位/百座	5.0	15	省市级影剧院
		二类		车位/百座	3.0	15	其他影剧院
展览馆				车位/100m2	1.0	1.5
医院				车位/100m2	0.5	1.5
游览场所	一类		市区	车位/高峰日每千旅客	12.0	60.0	古典园林、风景名胜
			郊区	车位/高峰日每千旅客	15.0	-
	二类			车位/高峰日每千旅客	10.0	40.0	一般性城市公园

火车站				车位/高峰日每千旅客	2.5	4.0
飞机场				车位/高峰日每千旅客	10.0	-

注：游览场所面积指游览面积，其它面积指建筑面积。

5.7  扩建建筑，其扩建部分按表5.6要求配建停车位。原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。

5.8  停车场应与主体工程同时设计，同时施工，同时使用。大型公共建筑工程设计没有停车场的，城市规划管理部门不予办理相关手续。

5.9  建筑配建停车位居住区内地面停车率不宜超过的10%；停车场、库的服务半径不宜大于150米。

5.10  各地城市规划行政主管部门可结合当地实际，统筹考虑各类建筑机动车和非机动车停车位的最低控制指标，但小汽车的最低控制指标不得低于表5.6的规定。

第六章  城市绿地和景观

6.1  居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到，组团不少于0.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人

6.2  计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的公共绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

6.3  居住区绿地率不小于30%。商业、金融、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、等单位，绿地率不小于35%。

6.4  道路绿地率应符合表6.5规定：

表6.5  道路绿地率控制指标

道  路	绿地率
园林景观路	不小于40％
红线宽度大于50m	不小于30％
红线宽度在40—50m	不小于25％
红线宽度小于40m	不小于20％

6.5 种植乔木的分车绿带宽度不得小于1.5m；主干路上的分车绿带宽度不宜小于2.5m；行道树绿带宽度不得小于1.5m。中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。

6.6 公共活动广场周边宜种植高大乔木。集中成片绿地不应小于广场总面积的25%。车站、码头、机场的集散广场，集中成片绿地不应小于广场总面积的10％。

6.7  沿街原则不设置实体围墙。确需砌筑的实体围墙，形式要美化，与周围景观协调，高度不宜超过2.2米。

6.8  封闭阳台，空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栅等户外设施的安装，宜以楼幢为单位统一进行，不得影响城市景观。

6.9  沿街建筑立面装修不应增设突出建筑红线的立柱、台阶等。雨蓬、招牌、灯饰等可外挑，但外挑部分不得挑出后退道路红线距离总宽度的1/4，且其离室外地面的净空高度不得小于3米，一层空调室外机安装净空高度不得小于2米

6.10  设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则，并应符合建筑物交通、消防、通风、采光安全等的要求，空间造型应与环境相宜。

6.11  在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌。风景游览区和历史文化保护区域内设置广告、招牌、指示牌等，其形式应与所处的环境相协调。城市纪念性建筑、教育文化设施、行政用地、文物保护单位的保护范围内，不应设置商业性广告。住宅建筑上不得设置广告牌等设施。

第七章  空域保护和地下空间利用

7.1  在有净空高度和信号通道的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等特殊设施周围和通道、景观视廊上，新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通道和景观视廊的规定。

7.2  在历史文化名城和文物保护单位和保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，其高度应当按照文物保护和历史街区保护的有关规定执行。

7.3  在城市道路两侧的建筑，其控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍。H≤1.5（W+S）。

7.4  县级以上所在地城市，新建建筑应充分利用地下空间，可与人防工程相结合，并应符合其相关规定。

7.5  地下通道设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不小于50平方米。

第八章  附  则

8.1  市、县(市)城市规划行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

8.2  城乡个人修建自住的低层或半式住房由市、县（市）城市规划行政主管部门制定规定。

8.3  城市新区、旧区划分由各城市在规划中具体确定。

8.4  本规定由陕西省建设厅负责解释。

附录  名词解释

1、道路红线：城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

2、绿线：指城市各类绿地范围的控制线。

3、蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

4、黄线：指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

5、紫线：指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上公布保护的历史建筑的保护范围界线。

6、基地面积：指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。

7、低层建筑：指建筑高度10米以下（含10米）的建筑，低层住宅建筑为一层至三层的住宅建筑。

8、多层建筑：指建筑高度超过10米以上、24米以下（含24米）的建筑，多层住宅建筑为四层至六层的住宅建筑。

9、中高层住宅建筑：中高层住宅建筑为七层至九层的住宅建筑。

10、高层建筑：指建筑高度超过24米以上的建筑，高层住宅建筑为十层以上(含十层) 的住宅建筑。

11、商业建筑：指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。

12、办公建筑：指用于行政办公和商务办公的建筑。

13、民用建筑：指居住建筑和公共建筑。

14、商住楼：指商业和居住混合的建筑。

15、裙房：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。

16、容积率：指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

17、建筑密度：指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。

18、绿地率：指某一建筑基地范围内绿地与建筑基地总面积之比率(%)。