2014版《城镇土地估价规程》应用说明

1、结构调整 1

2、概念调整 2

3、要求调整 6

4、文字调整 10

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点 10

2、报告撰写的注意事项 11

、修订的主要内容 1、结构调整

需要重点关注的是： 现场勘查用表 ——估价师现场查勘时需要填写 现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过 程中作为必备的附件材料。

2、概念调整

新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加

了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地

价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用 的概念

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下:

⑴关于技术体系与技术途径

由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地 价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区 域地价评估技术中。

⑵关于估价原则

新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供 需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的

反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔

除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者 从事土地估价业务时需要遵循。

⑶关于方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的 两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化 程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格， 在省级以上土地 估价行业协会组织专家论证的基础上 , 可以选择一种适宜的主要估价 方法,并应在报告中充分披露 ,附具专家论证材料。 ”的解决方案。

注：在假设开发法应用过程中， 确定未来开发价值时采用市场比 较法，对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。

⑷关于主要估价方法

1市场比较法

基本公式：将年期修正系数进行了单列。

比较实例选择：明确了估价期日距比较实例的交易日原则上不超

过 3 年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性。

地价指数编制：应符合《城市地价动态监测技术规范》 TD/T

1009-2007 的有关要求。

容积率修正系数：当容积率对地价影响较大时，应单独修正。

关于其他因素修正：除进行上述修正外，经过充分调查和专家论

证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。

2收益还原法

估算年总收益：应考虑客观闲置损失。

确定年总费用：不动产出租方式的，不再扣除房屋年折旧费。

确定折旧年限：利用不动产收益评估土地收益价格时，当房屋经 济寿命早于设定土地使用年限时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限, 合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿命晚于设定土地使用年 限时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。

3剩余法

两种情形的应用：在格式上明确了剩余法应用中的两种情形，评

估现有不动产中所含土地价格，评估待开发土地的价格。

利润测算：采用现金流量法，折现率的取值综合考虑了利息和利 润因素，可不单独测算利润。

4成本逼近法

新规程基本保留了老规程的内容，在土地取得费、开发费、土地 增值和价格修正中的表述有所调整，增加了其严谨性。

注：应加强对客观费用的理解，规程中没有列举的，在实际征地 过程中客观发生的，有文件依据的成本费用应计入成本构成。

由于增值收益率论证的缺失，建议省内的估价师尽可能避免采用 成本逼近法评估宗地价格。

5公示地价系数修正法

方法内涵：三种方法的统称，包含基准地价系数修正法、路线价 法、标定地价系数修正法。

基准地价系数修正法：进一步明确了适用范围。

标定地价系数修正法：明确了标定地价系数修正法的应用过程和 适用要求。公布标定地价，期日差距不超过 1 年。

⑸关于基准地价制定

1更新周期 : 明确基准地价更新视市场情况而定， 更新频率不得 低于每三年一次，每隔六年进行全部更新。

2不同更新方式的要求 : 明确全面更新应在收集最新地价影响因 素资料的基础之上， 重新划分土地级别和均质区域， 局部更新可利用 符合要求的地价指数完成。

3基准地价内涵：将确定基准地价内涵的技术地位进行了明确。

“基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、使用年期、 用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。基准地价内涵 应根据区域内现状总体情况，并考虑管理需求确定。 ”

4资料调查：资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋 售价及租金资料。

⑹关于不同用途地价评估

①用途分类：评估中，待估宗地用途的设定宜参照《土地利用现 状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界 定各用途的构成比例。

土地估价中，土地用途可分为以下基本类别:

住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、 交通运输用地。

②方法选择原则：

新规程中对于不同用途的土地评估均提出了方法选择的原则，估 价师在方法选用的过程中应严格遵守。新规程 P38-41。

⑺不同权利状态下土地价格评估

新规范针对不同权利特征对土地价格的影响，更加科学、清晰的 阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。

新规程P42,重点分辨不同权利状态的评估技术要点。

4、文字调整

新规程在文字表达中更加规范准确，规范了部分技术用语。

1 、报告整体需要注意的要点

⑴封面增加电子备案号。

⑵土地估价报告中估价基准日改为估价期日，统改名称。

⑶地价定义

新规程明确规定地价定义应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、

与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、

法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含 其他内容）价格。

⑷对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含 法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、 司法诉讼费用及其他应付费用等。

⑸第八和第九项的签字盖章必须在一页上。

⑹估价结果一览表按照新规程要求修改，表格的上方增加估价目的， 表里用途和容积率进行了细分。

⑺报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起

一年内有效。

⑻附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖 章，最好让委托方盖章，否则写在特殊事项说明里。

⑼附件需要附现场勘查表，并由现场勘查估价师签字。

⑽能够证明签字估价师现场查勘照片。

2、报告撰写的注意事项

第一部分 封皮 摘要

⑴报告的年度编号应与提交报告年度一致，如 2014年开始做的报告

2015年提交，应使用 2015年的报告编号。

⑵技术报告关键词，年度写提交报告年度。

⑶技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号： （宁） **

（2015）（技）字第 *** 号”。

⑷土地估价报告中估价基准日改为估价期日

⑸第六项地价定义

新规程明确规定地价定义内涵为在公开市场（或特定市场）条件下、

与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、 法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含 其他内容）价格。

⑹第七项：估价结果:

增加：对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先 受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉 讼费用及其他应付费用等。

⑺第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。

⑻土地估价结果一览表（按新格式填写）

⑴估价报告中的估价对象，要明确估价对象是否为土地还是包括其他

内容（如地上建筑物） ；如果有其他内容在地价定义里相应说明 ⑵土地登记状况

说明估价对象的来源、土地级别和基准地价

⑶土地权利状况 :

权属（ 所有权） 、权利（使用权，用途、面积、取得时间、出让价款） 、 年期（出让年期、已使用年期、剩余年期） 、他项权利；实际使用与证 载状况分析。

⑷土地利用状况

现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等） ；待开发土地（规划条 件、批准机关、批准日期、闲置情况等）

⑸一般因素 影响估价对象价格的宏观因素，如产业、税收、金融、 房地产市场状况等。

估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

⑹区域因素 区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚 度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当；微观区位说

明是否充分 估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

⑺个别因素 宗地自身条件（面积、形状、水文地质、临路状况等） 、最有效利用、

个别开发程度等。 估价报告不需要分析技术报告要进行分析。

第三部分 土地估价结果及其使用

1、估价依据要有完整性、准确性、时效性、针对性。

2、估价原则要选择得当、全面；描述规范、正确；与估价目的、方法 协调

3、估价的前提条件和假设条件 要明确市场的客观性

第四部分 附件

增加：比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片。 土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。 土地估价技术报告

文字描述部分与土地估价报告要求一致。

方法应用部分重点注意方法的技术要求。

3、档案资料的管理要求

新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该 估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料 一般应保管 15 年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的， 从其规定。

2020-2-8