前期物业介入管理流程

输出：前期物业介入工作计划书

流程说明：

1.1 物业公司签订前期物业管理合同后，项目公司提供相关项目资料（包括：建筑平面图、销售面积、设备设施等），根据相关资料及项目进展过程制定前期物业介入工作计划书，提交项目物业审核。

1.2项目物业审核，提交区域物业，项目总监、集团物业负责人审核，公共事务总监审批。

1.3 项目物业根据各级审核意见与物业公司修正前期工作计划，并明确工作内容和要求。

输出： 工作小组成立/工作实施

流程说明：

2.1根据审批的前期物业管理介入工作计划书，物业公司成立工作小组，并开始工作实施；

2.2计划实施过程中物业公司应注意：

2．1.1物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认，计划实施过程中开发商应积极配合物业开展上述工作；

2.1.2 物业与我司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；

2.1.3对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费定价、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺以及涉及到设备设施合同中的维保条款等。

2.1.4 前期物业管理分为三个阶段：

a)规划设计阶段；

b)营销策划阶段；

c)施工建设阶段；

三个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。

输出：物业公司评审意见

流程说明：

3.1项目公司在各个设计阶段，包括概念设计、总体规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计请物业公司参与设计任务书和设计成果的评审，参考物业公司的建议对设计任务书和设计成果进行改进。

输出：物业管理方案

流程说明：

4.1物业管理模式研究

在项目公开推广前，根据项目情况，物业公司与营销公司协商制定物业管理概念模式，项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。

4.2《物业管理方案》策划

4.2.1根据物业概念模式，制定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、管理费测算等。需营销公司审核后，上报集团物业负责人、公共事务总监审核，执行董事审批后，方可对外推广。

4.3 前期物业管理服务协议签订

《物业管理方案》经开发商确认后择定物业公司，据此在房屋销售前签订《前期物业管理委托合同》，同时物业公司应协助开发商在销售商品房时，与购买者签订《前期物业管理服务合同》

4.4销售过程服务

物业公司应主动了解开发商在销售时对外宣传和承诺的内容，根据开发商需要提供物业推介资料，开发商对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。

输出：物业公司施工建设建议

流程说明：

5.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。

5.2施工建设介入程序与内容

5.2.1成立工程介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。项目公司物业主管协调相关部门专人与物业对接，及时回复物业的建议。

5.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与项目公司、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

5.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给项目公司相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

5.2.4物业定期参加项目公司组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

5.2.5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给项目公司领导，并跟进问题整改落实情况。

5.2.6物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。