房地产项目融资可研报告

xxxx·xxxx项目

（中新天津生态城起步区xxxx住宅项目）项目可行性研究报告

二〇一〇年二月目录

一、项目概述 (4)

(一) 项目名称 (4)

(二) 项目建设单位 (4)

(三) 项目建设地点 (4)

(四) 项目建设内容和规模 (4)

(五) 项目投资 (4)

(六) 项目进度安排 (4)

二、建设单位情况 (5)

三、项目建设的背景及必要性 (5)

四、项目基本情况 (8)

(一) 位置及周边环境 (8)

(二) 项目基础设施状况 (11)

(三) 用地规划要求 (11)

(四) 项目规划基本情况 (12)

五、区域市场环境分析 (12)

(一) 天津房地产市场综述 (12)(二) 滨海新区房地产市场分析 (17)

六、项目SWOT分析 (21)

(一) 项目优势分析 (21)

(二) 项目劣势分析 (22)

(三) 项目机会分析 (22)

(四) 项目威胁分析 (23)

七、项目市场定位及产品特色 (23)

(一) 项目定位 (23)

(二) 项目产品特色 (23)

八、项目投资分析 (27)

(一) 项目投资分析说明 ................................................... 错误！未定义书签。

(二) 项目规划方案及开发销售设想 ............................... 错误！未定义书签。

(三) 项目投资分析 ........................................................... 错误！未定义书签。

(四) 项目投资分析结论 ................................................... 错误！未定义书签。

九、结论 (27)一、项目概述

(一)项目名称

xxxx·xxxx花园（中新天津生态城起步区xxxx住宅项目）建设项目（以下称之为xxxx·xxxx）。

(二)项目建设单位

天津生态城xxxx开发有限公司。

(三)项目建设地点

本项目位于天津市滨海新区中新生态城起步区，其四至范围为：。

(四)项目建设内容和规模

xxxx·xxxx规划总用地面积为xxx平方米，总建筑面积为xxx平方米，包括地上建筑面积xxx平方米，地下建筑面积xxx平方米。项目共计xxx栋住宅单体，其中25层的高层建筑为xxx栋，8层/11层的小高层建筑为xxx栋。

(五)项目投资

项目开发总投资为xxx万元，其中土地费用及城市建设配套费用为xxx万元，建安工程费为xxx万元，公共配套及基础设施建设费为xxx万元，前期工程费xxx万元，预备费用为xxx万元，管理费用及财务费用等费用支出为xxx 万元。

(六)项目进度安排

本项目建设周期计划约2年，2011年下半年竣工入住。

二、建设单位情况

本项目建设单位为天津生态城xxxx开发有限公司，公司营业执照登记情况概要如下：

中文名称：

注册地址：

法人代表：

注册资本：

经营范围：城市基础设施建设开发；房地产开发；商品房销售；物业服务；房地产信息咨询。

天津生态城xxxx开发有限公司隶属于xxxx投资（集团）有限公司。xxxx集团成立于1993年，专注于房地产领域的组合投资及开发运营，下辖多家房地产开发公司，其中北京xxxx房地产开发有限责任公司具有房地产开发一级资质。xxxx投资主营业务为房地产开发（含土地一级开发）、商用物业开发经营以及小城镇建设，经过十余年稳健发展和经验积累，xxxx投资已经跻身于北京房地产品牌企业前列。

三、项目建设的背景及必要性

天津成为“北方经济中心”、滨海新区成为继浦东之后全国第二个综合配套改革试验区，这是历史赋予的机遇。80年代看深圳，90年代看浦东，21世纪看天津滨海新区，滨海新区已然成为中国最具发展潜力的国家级新区。而中新天津生态城是继中新苏州工业园区后，中国和新加坡合作的新亮点，是两国合作的旗舰项目，是世界城市和建筑发展的新趋势，是我国全面推进节能减排绿色生态城市建设的引领性项目，具有无可比拟的先天优势。

中新生态城位于天津滨海新区的功能区之一——海滨休闲旅游区内，东临滨海新区路，西至蓟运河，南接彩虹大桥，北至津汉快速公路。距天津中心城区45公里，距北京150公里，距滨海新区核心区15公里，距滨海国际机

场40公里。区域交通便利，资源禀赋深厚，周边配套完善。规划面积约30平方公里，10-15年建成，规划人口规模35万人。

中新生态城定位为我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。中新生态城是在具备了天时、地利、人和的条件下诞生的，是盛时盛世背景下的一件大盛事。可以肯定，未来的中新生态城不仅是一座倡导环保节能、引领健康生活的生态宜居之城，更是一座促进可持续发展、推动城市进程的活力示范之城，一座实现互惠共生的和谐之城，一座展示现代文明的未来之城。

起步区

xxxxxxxx

对于天津滨海新区xxxx并不陌生。在滨海新区概念尚未形成，房地产市场处于朦胧状态，对其发展前景大家争论不一的早期阶段，xxxx集团核心领导成员就曾在该区域操作过多个有影响力的项目，对滨海新区的发展趋势非常看好。xxxx多年来一直都在关注滨海新区的发展，此次中新生态城以低碳生态理念推出，一定会成为天津市、甚至全国房地产市场的一大亮点！

xxxx是xxxx立足北京向国内其他城市拓展的首个异地项目，在项目的规划设计上，不仅遵循了中新生态城的各项绿色建筑指标，而且在规划布局、户型格局、园林景观上充分结合并利用生态城的总体规划的各项优势，进行了有所的创新与突破；低碳生态建筑，节能减排，健康宜居；精致户型，绿色装修，低调奢华，一步到位；作为中新生态城首发住宅项目，xxxx·xxxx有望成为中新生态城起步区的样板，升值无限。

四、项目基本情况

(一)位置及周边环境

xxxx·xxxx位于天津滨海新区中新生态城起步区核心区，京津二线高速公路从中新生态城起步区南侧穿过；海滨大道位于生态城东侧，规划为高速公路，是贯穿滨海新区并与河北省相连通的主要干道；规划津汉快速公路由生态城北侧通过，与海滨大道高速将形成连通中心城区与塘沽城区至河北省唐山、南堡及曹妃甸港方向的便捷通道，计划于2010年全线建成通车；规划大道从生态城东侧通过，是滨海新区内连通汉沽、塘沽城区和大港的主要干道，塘沽区段已开工建设，计划2010年全线建成通车。从中新生态城车行10多分钟即可到达天津滨海新区的核心区，交通便捷。

项目周边轨道交通网络发达，京津唐城际铁路北京南站至天津塘沽站段已投入运营，时速350公里全程约一小时。按照铁道部的意见，京津城际延长至滨海新区段，与津秦客运专线并线，除了设有滨海中心站(塘沽)外，还将设置城际滨海北站(汉沽)、城际滨海南站(大港)、城际滨海西站(军粮城)，实现从滨海新区直达北京。规划的天津至秦皇岛的津秦客运专线（高速铁路），在汉沽设有车站，距生态城项目约4公里，计划于2010年建成。中心城区地铁9号线（津滨轻轨），将延伸至生态城并设站，使生态城直达天津中心城区。

xxxx ·xxxx 是中新生态城首个住宅项目，南侧紧邻80米宽的带状的城市公园“生态城绿肺”——生态谷，公园美景尽收眼底；西侧和北侧紧邻起步区城市次中心和集中商业配套区，距轻轨站仅200米，配套完善，交通便捷。南开

天津机场 选址S I T E

汉沽

天津市

京津塘高速公路一线 京津塘高速公路二线 滨海大道高速

大道 津汉快速路 塘沽滨海核心

泰达

曹妃甸唐山

北京

中学（九年一贯制学校）、国际学校均在步行距离范围内，况且地块南侧即有一配套幼儿园，教育配套完善。

国家级动漫

示范园区

居住商

业配套

城市次

中心 高端酒店

产业

园区

南开

中学

泰达家园

居住商业配套 公屋

xxxx ·xx

xx

起步区平面图

中新生态城遵循市政基础设施先行的建设步伐，目前生态城起步区市政基础设施条件较为完备，xxxx·xxxx项目红线外水、气、电、热、通讯、路等基础设施已有了基本保障，项目工程开发建设具备了基本条件。具体如下：通路：项目四周的和韵路、和旭路和中生大道均已通行。

通水：目前该区域用水主要依靠地下水，按照规划，该地区的用水由汉沽水厂及规划的汉沽海水淡化水厂提供。

通电：该地区供电电源来自汉沽220 KV变电站、塘沽区孟港后220 KV变电站、营城110KV变电站、茶店110KV 变电站，按照规划，该地区供电纳入滨海新区供电系统，建立220KV高压送电网、110KV、35KV高压配电网、10KV中压配电网和380/220V低压配电网构成的供电结构体系。

通讯：该地区通讯由汉沽区网通公司提供。在生态城选址范围内规划安排一座电话局，在建成前由汉沽区电话局提供服务

通气：现状汉北路上有一条Φ600高压天然气管道。生态城气源为陕北天然气。

采暖：按照规划北疆热电厂为规划区提供热源。位于生态城东北侧的北疆热电厂正在建设。

污水处理：按照规划，污水可排入在建的营城污水处理厂，规模为50万吨/日。近期污水厂建成后处理量可达到10万吨/日，每日可生产5万吨的再生水。

(三)用地规划要求

1、建筑用地性质：城镇混合住宅用地

2、建筑规划要求建筑使用性质：城镇混合住宅用地

建筑控制规模：地上107,000平方米

建筑控制高度：75米。

绿地环境规划要求

绿地率≥40%，容积率2.0

(四)项目规划基本情况

xxxx·xxxx规划总用地面积为xxx平方米，总建筑面积为xxx平方米，包括地上建筑面积xxx平方米，地下建筑面积xxx平方米。

五、区域市场环境分析

(一)天津房地产市场综述

1、09年天津市土地市场分析

（1）土地市场综述

2009年天津共推出各类土地858宗，总占地面积为6902.11万平方米，总建筑面积为8192.81万平方米；同比分别增长72.98%、65.17%和41.90%。

2009年天津共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分

别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年（775元/平方米）增长27.48%。

总体而言，土地市场总体表现更为活跃，供销两旺；楼面成交低价同比增长显著。

（2）土地市场成交情况比较

从各区土地成交情况来看，滨海新区为土地成交的热点区域，共成交土地191宗，成交土地总建面3638.13万平方米，占全市土地成交的一半；滨海新区的未来发展大势向好，其相对充足的土地供应和广阔的区域发展空间将使其成为未来几年天津房地产市场发展的重点区域。

市内六区全年共成交24宗，总建面为327.05万平方米，占全市的比重仅为4.49%；市内六区供地日益稀少直接导致成交下降。

环城四区共成交202宗，总建面为1790.02万平方米，占全市约四分之一，随着城市中心区的不断外扩，环城四区将成为未来房地产发展的重点区域。

远郊五区县成交土地占全市21.01%；成交宗数最多（345宗）。

2、09年天津市商品房住宅市场分析

（1）市场综述

09年商品住宅成交面积及成交均价均创历史新高。

从商品住宅成交面积来看，06-07年市场成交量稳步增长，07年市场大热，同比增长17.03%；08年受金融危机影响，市场冷淡，成交大幅回落；09年在宏观环境适度宽松、先前积累的大量购房需求集中释放等因素影响下，天津商品住宅成交1329.60万平方米，同比大幅上涨165.78%，创下历史新高。

从商品住宅成交均价看，06年商品住宅成交均价仅为4808元/平方米，经过07年的市场发展后，均价跃升至6000元/平方米以上，同比涨幅高达27.22%；08年虽然市场成交量出现一定波动，但均价仍然保持着13.10%的同比增长率；09年成交均价进一步攀升，已超过7400元/平方米，但增幅为7.17%，比08年下降近6个百分点，天津居民的承受能力极大程度的影响了未来住宅市场的价格走势。

（2）2009年商品住宅成交情况分析

2009年3月开始成交面积保持在百万平米以上，下半年成交均价同比增幅明显。

从商品住宅各月的成交面积来看，1月延续了08年的市场冷淡，2月为传统的销售淡季，3月开始成交面积强势反弹至百万平方米以上，至12月未有回落。同比08年，除1月出现负增长外，其余月份同比增速均超过130%，8月更是高达347.66%，全年住宅市场在一片涨势中结束；年初的蓝印户口、拆迁带来的刚性需求集中爆发、楼市再度火热吸引投资需求入场等共同推动了09年天津住宅市场成交面积不断攀升。

从商品住宅各月的成交均价来看，1-5月虽然住宅销售面积不断攀升，但价格依然维持在7000元/平方米以下，同比降幅在5%左右，此时的低价有效地保证了销量的稳步上升。6月价格升至7200元/平方米以上，同比小幅增长1.78%；下半年成交均价保持大幅攀升，同比涨幅保持在10%-25%，12月住宅成交均价创历史新高，达到8122元/平方米。下半年来价格的全面上涨一方面体现了天津房地产市场价值发掘的空间，但另一方面过快的增幅则较容易积聚成房地产泡沫，不利于市场整体健康良性发展。

(二)滨海新区房地产市场分析

1、滨海新区宏观背景分析

2006年5月26日下发的《推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》（国发〔2006〕20号），正式批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。2009年10月21日批复同意天津市调整滨海新区行政区划，设立天津市滨海新区；天津滨海新区“三区合一”已然成为副省级城市。

滨海新区位于天津市的东部临海地区，拥有海岸线153公里，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里；主要包括：天津港、开发区、保税区三大功能区，塘沽区、汉沽区、大港区城区部分三大行政区；是全国惟一聚集了港口、国家级开发区、保税区、海洋高新技术开发区、出口加工区、区港联动运作区和大型工业基地的地区。2008年常住人口202万人。

16年间，滨海新区这片昔日盐碱荒滩发生了翻天覆地的变化。滨海新区GDP从1994年112.36亿元增加到2008年3102.24亿元，滨海新区GDP增长迈上第一个千亿元台阶历经十年，而后仅用5年时间实现了GDP连续迈上两个千亿元台阶。2009年，在全球金融危机尚未消退的情况下，滨海新区GDP增速继续在全国保持领先，预计完成生产总值3760亿元，增长23.5%，占全市比重约53.7%。滨海新区已成为天津市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量。

2、滨海房地产市场交易情况分析

2009年滨海新区商品房成交量位居天津市首位，成交均价略低于全市整体水平，未来涨幅空间较大。

从商品房成交量看，09年天津市商品房总成交量为1342万平方米，其中滨海新区成交336.8万平方米，占总比例的25%，位居各区县首位，领先优势明显。从成交单价看，09年天津全市商品房平均成交价格为7334元/平方米，滨海新区为7138元/平方米，略低于全市平均水平，但滨海核心区成交均价为9445元/平方米，高于全市整理水平，随着滨新新区一些新开发区域发展落实，滨海新区未来将有较大的升值空间。

从滨海新区商品房成交区域分布来看，09年塘沽区以175万平方米的成交量继续领先滨海新区市场，占到52%，塘沽区全年新增供应132万平方米，整理表现供需两旺。

“三区合一”利好促使滨海新区房价短期内急速拉升，幅度在3000-5000元/平方米不等；使得塘沽区的价格水平与开发区的差距正在缩小，汉沽、大港区价格也随之普涨。

滨海新区商品房09年各月平均成交面积为28万平方米，通过与天津全市各月商品房成交量对比，滨海新区商品房成交量始终占据天津全市总成交量的20-32%，是天津商品房市场有力的支撑点。09年滨海新区商品房成交均价一直持续稳步上升状态，自8月开始成交均价在平均值之上，目前维持在7500元/平方米以上。

六、项目SWOT分析

“SWOT分析”代表分析企业优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)。“SWOT分析”实际上是对企业内外部条件的各方面内容进行归纳和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势的分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境变化对企业的可能影响上面。

(一)项目优势分析

1、区位优势

本项目位于中新生态城起步区的核心位置，东南侧紧邻80米宽的生态城“绿肺”——生态谷，西侧紧邻城市次中心与商业步行街，南侧距轻轨站仅200米，至南开大学附中与国际学校均在步行范围内，在城市自然景观资源、生活配套等方面均比中新生态城起步区其他项目更为优越。

2、交通便捷

京津二线高速、汉北路、大道、海滨大道均穿生态城而过，从中新生态城至滨海新区核心区车行仅需15分钟。南侧距轻轨站仅200米，交通十分便利。

3、公共配套齐备

本项目位于生态城起步区的核心地带，城市次中心、商业步行街、轻轨站点等便利的生活配套距小区仅有200米，国际学校、南开中学、高端酒店等配套也在步行范围内，各项公共生活配套便捷完善。

4、环境优越

本项目东南连接中新生态城80米宽的城市“绿肺”——生态谷，公园美景净收眼底，健康宜居的慢生活环境。

(二)项目劣势分析

中新生态城区域为新开发区域，各项基础设施相对不完善，周边居住氛围短期内较难得到体现。而且中新生态城为中新合作的旗舰项目，倡导低碳环保的生态理念，起点高、要求高，这将导致项目开发成本的上升。

(三)项目机会分析

1、在经历全球金融危机的影响后，我国经济逐步企稳回升，房地产市场经历08年下半年与09年上半年低谷后，又进入了一个稳步发展阶段，行业宏观发展形势较好。

2、天津滨海新区已成为天津经济增长引擎，GDP增速持续保持在25%以下，“三区合一”的利好促进了滨海新区房地产市场快速成长；中新生态城坐落在滨海旅游休闲度假区，高起点、前瞻性的低碳生态规划，是我国首个世界级生态示范城市，发展潜力优势明显。

3、本项目有望成为中新生态城首个公开上市的项目，必将占领生态城的市场先机，升值空间无限。

(四)项目威胁分析

1、由于中新生态城起步区计划3年建成，多个项目同时推进，上市时间相差无几，区域竞争将会异常激烈。

2、目前在中新生态城有项目的另外几家开发商在滨海新区均曾开发过有影响力的项目，拥有深厚的客群基础，目前的品牌与实力均强于xxxx。

3、中新生态委会提出中新生态城起步区商品房销售实行“双低价”（低于滨海新区商品房交易均价、低于天津市商品房交易均价）策略的原则，鼓励居民购买自住房和改善性用房，了本项目价格的上升空间。

七、项目市场定位及产品特色

(一)项目定位

本项目案名为“xxxx·xxxx”，作为中新生态城首个上市的住宅项目，项目总体定位为“国际低碳生活示范区，引领低碳健康生活方式”，将低碳、生态、环保、节能的理念注入到项目规划设计、园林景观、建筑设计、室内装修、建筑选材、施工质量、物业服务等各个环节，倡导人与自然、人与人之间和谐的社区文化，力争打造成中新生态城首个“高性价比”国际低碳生活样板社区。

(二)项目产品特色xxxx·xxxx严格按照生态城对项目的整体要求，在建筑规划布局、建筑单体、户型设计和精装修方案以及景观园林等多方面体现绿色生态理念和技术运用。

总体规划布局

整个小区依据“新都市主义”的规划设计理念，在整体规划布局上将中心景观带设置地块中部，成为连接城市与生态谷的纽带，同时将小区划分为一个个小组团和城市空间相融合。17栋纯板式小高层住宅，高低错落，北高南低，形成对生态谷和远处海岸线开敞的景观视线空间，同时也有利于抵挡冬季寒冷的西北风，按生态城要求所做的《凤环境模拟测评》，印证了项目规划为营造舒适宜居的小区微环境创造了条件。

交通组织

整个小区设置三个车行出入口，小区外环部分设置车行道，在车行道附近设置停车位，并在出入口附近设置地下车库出入口，使得小区车流环绕在外部，只有特殊情况车量才能驶入，真正做到人车分流，并使得车辆的尾气、噪音等污染尽可能少的影响居民生活。

绿化及景观系统

整个小区绿化率高达40%,比慢行步道和外围环路地面高3-4米的绿色高台，有效地阻隔城市外部噪音污染。小区东、西、北侧分别沿道路红线退8米与12米绿地，形成环绕社区的景观绿化带，南侧绿化景观与中新生态城150米宽的城市“绿肺”——生态谷融为一体。地块四角退让绿地形成每个面积300㎡的街角公园，浑然一体的景观设计使整个小区如同位于广袤绿海中的岛屿。

建筑单体设计

小区多层与小高层建筑借鉴了建筑大师赖特的"草原式"风格，舒适宜人，内敛而富有底蕴。暗红色坡屋顶高低错落带来丰富的天际变化，平缓的大挑檐与建筑角部的逐级收推减少建筑体量，使建筑比实际显得舒展。基座处赤褐色面砖在首二三层起伏，把人们视线吸引到近人尺度上。

户型设计

户型设计追求短进深、大开间，纯板式住宅，南北通透，户户朝南，采用小尺寸框料型窗，增加有效采光面积，通风开口面积大于该房间地板面积的5%，实现自然通风。在室内精装修方面，选用绿色画报设备及材料，如内墙涂料，采用德国接口光触媒生态漆，可有效分解室内有害气体。

节能环保设计

外墙节能保温材料：经验数据表明，近70%的能量损耗与建筑的维护结构及屋顶保温相关，xxxx·xxxx采用德国STO加厚黑色保温板，窗户采用中国高档门窗著名品牌——美驰牌断桥铝合金及中空玻璃，有效提高了建筑节能指标；经过计算，xxxx·xxxx节能指标超过生态城的70%的设计标准。

太阳能热水系统：小区生活热水采用太阳能热水系统，小高层住宅楼和高层10层（含）及以下住户采用“集中集热—分户贮水—分户使用”方式，高层11（含）层以上为分户式太阳能热水系统，可实现太阳能热水的分户计量与资源共享。设置辅助电加热设施，以解决阴雨天日照不足问题，太阳能热水器设定温度为60°C，未达到该温度，利用电辅助加热设施自动加热。太阳能产热水量达到住户生活热水使用总量的60%。

气力垃圾回收系统：小区垃圾管理从源头分类开始，结合楼栋设置气力垃圾投放口，利用气力垃圾回收系统在垃圾源头进行分类收集和运输，然后进行合理处理和利用，避免二次拖运，实现垃圾无臭无味无污染的环保系统收集。

其他节能材料设备：住宅公共部位采用人体感应型LED光源灯具，高效灯具及电子镇流器；车库有条件的部位采用光导照明技术，室外无遮挡部位设光控传感器，通过楼宇自控系统可对汽车库室内的人工照明开启进行自动控制等。全部采用流速为0.05L/s节水龙头、高效节水型4.5L坐便器、漏损率小于5%的供水管网设备等节水器具。

低碳生态建筑，节能减排，健康宜居；精致户型，绿色装修，低调奢华，一步到位；作为中新生态城首发住宅项目，xxxx·xxxx致力于打造中新生态城住宅样板项目，升值空间大。

八、项目投资分析

=

九、结论

通过上面对xxxx·xxxx项目区域市场环境分析、项目定位及投资分析，我们得出以下结论：

本项目位于天津滨海新区中新生态城起步区核心，区位优势明显，周边交通便捷，整个区域的开发正在如火如荼的进行；项目具有较好投资价值，不仅能取得一定的经济效益，而且对区域发展还能形成一定的社会效益，市场前景比较乐观。因此，我们认为项目是可行的。