安康项目前期策划Microsoft Word 文档

第一部分   XX对安康的初步理解---------------------------------------------- 3-11

第二部分   XX对安康房地产市场的初步理解-------------------------------- 12-20

第三部分   XX对安康房地产竞争市场的初步理解-------------------------------- 21-32

第四部分   XX对项目地块的认知------------------------------------------ 33-35

第五部分   项目定位方向建议-------------------------------------------------- 36-52

第六部分   项目产品延展方向建议---------------------------------------------- 53-54

第七部分   项目推广主题方向建议---------------------------------------------- 55-59

第八部分   XX针对本案招商部分可利用资源-------------------------------- 60-66

第一部分   XX对安康城市的初步理解

一、城市现状

安康市位于陕西省以及西北地区最南端，地处“秦头楚尾”，地缘和区位优势独特，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心。

在陕西省内，安康北与省会西安市(周至、户县、长安)毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻，东北与商洛市（镇安、柞水）接壤。

    2009年西康高速全线贯通，安康从此融入西安2小时经济圈，对进一步促进安康与关中及发达城市的经济文化交流和联系，打造西安、成都、重庆“西三角经济圈”具有重要意义。 

二、城市规划

通过《2009年版安康城市规划》初步了解，安康规划近期阶段为2009～2015年，远景规划为2016～2020年，同时对2020年后的城市远景发展提出构想，其中规划内容如下：

（一）、规划范围及人口规模

1、远景规划控制区

   依据陕南城镇体系规划，按百万人口大城市区构架，将瀛湖风景区、汉阴至安康月河川道和安康主城区区域一并进行通盘控制，其规划控制区范围为450平方公里。

2、规划区

   规划区160平方公里，含盖建成区、香溪洞风景区、近远期发展空间及周边山体和城区汉江段、黄洋河、吉河、月河下游河体。具体界定为：北到将军乡南界，包括龙王山林区在内；东至石梯乡、九条沟、八庙湾一线；西以现状机场以西至花园乡冉家河为界；南到吉河镇、香溪洞风景名胜区南缘。

    

3、用地规划及人口规模

2009年建成区面积30平方公里，人口32万人；2015年建成区面积发展到38平方公里，人口40万人；2020年建成区面积发展到

55平方公里，人口60万人；远期建成区面积发展到72平方公里，人口80万人。

4、规划目标和城市性质

    关中-天水经济区的重要辐射区；西安、成都、重庆、武汉四大都市圈的重要连接点；陕西省东南部中心城市和全省重要的交通枢纽城市；以发展旅游休闲、新型工业（清洁能源、新型材料、富硒食品、生物医药、安康丝绸）、现代物流产业为平台，建设具有生态环境优美、人文景观丰富、自然风光优美的山水园林城市。

（二）、城市结构：

1、城市结构确定为

    “一江两岸、一心多区；山水环绕、桥道贯通”。

一江两岸、一心多区：将按照 “一江、两岸、三区、五桥、八景”的总体空间结构进行规划建设，体现人本思想，以生态建设为主体，完善服务功能和游览功能。同时，在汉江七里沟大桥与城东大桥，江北大道与巴山路形成的口子型区域中布置商业服务、酒店宾馆等公共服务设施，形成城市核心区，展示安康城市的精华，彰显城市灵魂。

    在“一江两岸”骨架的基础上将整个城市框架布局为“一心八区”。一心指中心片区（核心区并向南北延展），主要包括江南老城区以及江北沿汉江区域，是以行政、商贸、文化、金融、居住为主的多功能区。

   

八区既组团分别为：

  （1）．傅家河东片区

      主要以工业、商务、产业研发、物流为主，居住以及其它综合功能的综合新区并成为远景向月河川道拓展空间的纽带。

  （2）．傅家河西片区

      主要以工业、产业研发、居住功能为主。

  （3）．休闲旅游片区

      以高质量的中、高档住宅以及休闲疗养为主。

  （4）．张滩片区以居住、产业研发、休闲疗养功能为主的综合新区。

  （5）．关庙片区

      以物流功能为主、兼具居住功能的片区。

  （6）．工业物流片区

      以工业、物流功能为主，兼具居住功能。

  （7）．瀛湖片区

      以休闲观光、亲水娱乐、美食民俗体验等功能为主的旅游观光和生态片区。

  （8）．香溪洞风景区

      以休闲观光、康体养生、民俗体验为主的旅游目的地和山水生态风景区。

2、发展方向

    本规划的发展方向为：“打造核心、开发江北、西进东延、提升江南”。 

3、道路骨架

    总体规划结合地形，依据高速路、现有道路、铁路、高压走廊、江河走向确定城市道路格局，形成“六横七纵”加快速外环形式的路网骨架系统。

  “六横”为：北环路、创业大道—大弯路、世纪大道、安康大道—巴山路、月河路—长春路—南环干道、瀛湖干道—黄沟路—滨江大道。

“七纵”为：付家河路、人民路、大道、长岭大道、科技路—大桥路、迎宾大道—高井路、东环路。

   江南江北通过四座桥梁连接主干线，形成各大板块的多条环线，有效组织交通网络体系。

三、安康城市经济

2011年3月7，安康市统计局向社会公布2010年全市经济运行情况，2010年全年生产总值达327.06亿元，增长15%，首次突破300亿元大关，全年GDP增长15%，并超额完成省上2个百分点。

全年经济呈现出“高开稳走”态势，其中第一产业增长6.4%，第二产业增长21.5%，第三产业增长13.9%。

全市完成全社会固定资产投资360.05亿元，增长32.0%。

全年施工项目达1452个，新开工项目总投资292.2亿元；已投产项目775个，新增固定资产144.6亿元，固定资产增长10.5%。 

2010年，全市完成全口径社会零售总额112.6亿元，增长18.5%，消费对经济的支撑作用日益显现。

2010年，全市城镇居民人均可支配收入142元，增长16.9%。

安康经济高速发展，第三产业逐步成为主力产业，从产业比重增长情况来看，第三产业增速最快，城市扩容能力进一步提升。近两年，安康经济发展步入稳定期，为各行各业在快速稳定发展提供了优质的外在环境。

第二部分  XX顾问对房地产市场的初步理解

一、房地产行业背景

（一）、房地产投资分析

     近几年，房地产投资总量快速增长，尤其2007～2009年三年，房地产投资总量快速增长，但从增长幅度来看，房地产投资增率极不稳定，增长趋势大起大落，由此可以推断安康房地产市场属于初级发展阶段，市场稳定性较差；

（二）、房地产投资与固定资产投资

从房地产投资与全市固定资产投资关系来看，房地产投资占比极小，2009年仅占全市固定资产投资的4.%，整体社会固定资产投资中房地产投资所起作用非常小，因此房地产的起落对安康整体经济影响不大，且房投比重偏小严重影响到对房地产行业的重视程度，同时影响到安康人将房地产作为资产投资的观念，市场房地产供应主要以自住为主。

（三）、开发投资受益

近几年安康房地产投资投入产出比：07年商品房销售额/房地产投资额=1.62；08年商品房销售额/房地产投资额=1.23；09年商品房销售额/房地产投资额=1.46。

房地产投资投入产出比高居不下，一般城市投放产出比都比较小（<1），安康房地产投资收益良好，投入产出比比较高，是极为理想的开发投资胜地。

二、房地产供需分析

从安康房地产供需两个方面来看，2009年竣工面积91.6万平米，销售面积为103.13万平米，竣工面积明显小于销售面积，市场去化以期房为主，供需结构为供不应求；

伴随着供应的增加，供需比在逐步缩小，城市扩容速度远小于市场供应扩张速度；

年度	施工面积	竣工面积	销售面积
2009	281.8万	91.6万	103.13万
2008	220万	52.85万	82.24万
2007	134.17万	60.47万	69.32万

  开发施工量大，竣工量小，市场开发周期远大于销售周期，市场施工进度普遍延误，从市场调研的状况来看，不少项目推出房源基本定完，但施工进度仍停留在地基阶段，项目开发通过有效回款来滚动开发成为市场极为明显的特征，市场行为的极不规范为开发企业资金压力提供了喘息机会，开发资金要求相对较小。

作为区域核心城市，随城市发展以及城市化的发展，居民的住房需求也愈加旺盛 但安康房地产发展起步晚，一级土地供应少，在07年前，市场供给量与市场需求量之间的矛盾突出，但随房地产的发展以及外来品牌的参与，开发体量逐年上升，市场供给量与市场需求量之间的矛盾开始缓解，并在09年，市场供给量开始大于市场需求量。 

三、房地产发展背景

  

未来5年内，城市规划扩容人口约5万人，城市面积规划扩张5平方公里；按三口之家标准换算，外来人口约1.7万； 安康人均居住面积从2006年到2009年增长6.54㎡，平均每年增长1.㎡，平均增幅5.2%；以此换算，未来5年安康外来人口将产生约200万㎡住房需求，市场预期相对看好。

2010年安康人均可支配收入12525元，按照3人/家计算，折合家庭收入37575元； 人均居住面积为35.44㎡，折算后为106.32㎡。国内房价可承受能力一般为家庭收入的6~8倍，折算后安康居民可承受单价区间在2120~2827元； 而当前安康市场住宅销售价格为4000~4500元，测算结果显示，安康房价已经远远超过一般城市居民可承受范围，市场消费透支严重。、

四、房地产价格走势

  

从市场表象而言，安康房地产市场机会非常好，但在开放市场里，持续的供给小于需求的奇特市场现状是不正常的，同时，在市场供需矛盾有所改观时，房价依然高位运转，并有不断高攀的趋向，这在三线城市以及市场发展阶段是比较奇特的。 

近几年安康市场发展迅速，4年间市场价格从2000元到4300元，增长了一倍；2010年度市场价格从3900元到4300元，价格增长了400元；按照目前价格增长速度，预计明年安康5～6月市场主流价格将在4500～4600元；考虑到项目处于第三价格梯队，面对未来市场竞争趋势，价格能达到3700～3800元。

五、房地产板块格局

本 案

                      

从安康房地产市场竞争分布来看，市场主要呈现出三大板块：江北板块、江南板块、城东板块。

安康房地产市场格局的形成，与其城市的逐步发展息息相关，从城市规划与发展的角度来看，以老城区域为核心，先向东发展，再向西发展，由此通过优化城区东部有限区域，改造江南老城区，开拓江北新区和城东新区，逐渐形成了当前安康市场格局。

指     标	城东板块	江南板块	江北板块
地理位置	市区边缘地带	安康商业金融中心城区	离市中心较近
发展前景	城市东移前景看好	中心城区，发展成熟	未来安康新兴的城市中心
周边配套	交通便利、配套成熟	交通便利、配套成熟	交通便利、配套不佳
周边环境	环境较差	建筑密度较高，旧城改造	人气不足、心理距离较远
楼盘定位	开发量大、中档楼盘	高中档楼盘	目前为中高档楼盘

从城市区域板块发展特点角度入手，将一系列重要指标通过总结和明确，将安康市区当前三大重点房地产区域进行对比，从而在感官上对各个区域板块在整个城市所扮演的角色进行说明，进而明确项目在全市生存和发展的基础地位。安康三大板块分别代表了城市发展与市场供应的三个方向：城市扩容、旧城改造、新区开发。

第三部分  XX对安康房地产竞争市场的初步理解

一、主要楼盘参考数据

项目	占地面积	建筑面积	预测未来推售（约）	容积率	绿化率	车位数
江南一品	300亩	40万㎡	16万	1.6	37%	400个
山水上城	75亩	8万㎡	——	1.6	40%	50个
阳光丽都	24亩	4万㎡	3万	2.5	30%	未定
御公馆	60亩	14万㎡	10万	2.5	37%	未定
兴华名城	258亩	42万㎡	42万	2.02	38.2%	未定
长兴国际广场	80亩	12万㎡	12万	3.4	38%	未定
公园大道	8亩	3万㎡	3万	5.6	30%	未定
南苑国际	55亩	16万㎡	16万	4.36	37%	未定
汉城国际	90亩	20万㎡	20万	3.33	30%	未定
兴科明珠	180亩	63万㎡	50万	5.25	39%	未定
金洲国际城	80亩	20万	20万	3.7	35%	未定

 

本 案

二、产品户型去化分析

项目	产品区间	主力产品	热销产品	滞销产品
江南一品	90-110㎡二房  120-130㎡三房  140㎡三房	90-110㎡二房  120-130㎡三房	90-110㎡二房  120-130㎡三房	140㎡三房
山水上城	95-110㎡二房.130-137㎡三房  140㎡四房.165㎡复式	95-110㎡二房  130-137㎡三房	95-110㎡二房	140㎡四房
阳光丽都	86-118㎡二房.143㎡三房	143㎡三房	86-118㎡二房	143㎡三房
御公馆	90-110㎡二房.110-120㎡三房  120-130㎡三房.140㎡三房  240㎡复式	90-110㎡二房  110-120㎡三房	90-110㎡二房  110-120㎡三房	140㎡三房
兴华名城	55㎡一房. 84㎡-111㎡二房  150㎡三房	84㎡-111㎡二房	未开售	未开售
长兴国际广场	98-120㎡二房.134㎡三房  141㎡三房	98-120㎡二房  134㎡三房	100㎡左右	140多㎡
公园大道	134㎡三房  .140㎡三房  110㎡二房. 115㎡二房	户型配比平均	未开售	未开售
南苑国际	55㎡一房.145㎡三房  112-120㎡三房.84-110㎡二房 130㎡四房	112-120㎡三房  84-110㎡二房	未开售	未开售
汉城国际	80-150㎡	80——140㎡	未开售	未开售
兴科明珠	100㎡左右两房 100-120㎡三房  130-140㎡三房.150㎡四房	100-130㎡三房	100-130㎡三房	150㎡四房

本 案

三、项目户型配比（实地调访）

项目	一房/两房户型	比例	三房/四房户型	比例	入市时间
江南一品	96/102	15%/20%	125/132/141	30%/20%/15%	2009年
山水上城	98	10%	126/132/148	40%/10%/40%	2007年
阳光丽都	86/111/118	14%/14%/14%	143	58%	2010年
御公馆	90	30%	120/120～240	45%/25%	2010年
兴华名城	70～80/80～90	10%/25%	110/140	45%/20%	2011年
长兴国际广场	99	20%	115/122/148	30%/40%/10%	2009年
公园大道	109/115	25%/25%	134/143	25%/25%	2010年
南苑国际	55/85/98/100/111	14%/14%/14%/14%/14%	122/129/145	14%/8%/8%	2010年
兴科明珠	101	20%	138/148/280	35%/30%/15%	2009年

四、产品户型去化分析（现场置业顾问介绍）

项目	产品区间	主力产品	热销产品	滞销产品
江南一品	90-110㎡二房 120-130㎡三房 140㎡三房	90-110㎡二房 120-130㎡三房	90-110㎡二房 120-130㎡三房	140㎡三房
山水上城	95-110㎡二房.130-137㎡三房 140㎡四房.165㎡复式	95-110㎡二房 130-137㎡三房	95-110㎡二房	140㎡四房
阳光丽都	86-118㎡二房.143㎡三房	143㎡三房	86-118㎡二房	143㎡三房
御公馆	90-110㎡二房.110-120㎡三房 120-130㎡三房.140㎡三房 240㎡复式	90-110㎡二房 110-120㎡三房	90-110㎡二房 110-120㎡三房	140㎡三房
兴华名城	55㎡一房. 84㎡-111㎡二房 150㎡三房	84㎡-111㎡二房	未开售	未开售
长兴国际广场	98-120㎡二房.134㎡三房 141㎡三房	98-120㎡二房 134㎡三房	99㎡、134㎡	141㎡
公园大道	134㎡三房  .140㎡三房 110㎡二房. 115㎡二房	户型配比平均	未开售	未开售
南苑国际	55㎡一房.145㎡三房 112-120㎡三房.84-110㎡二房 130㎡四房	112-120㎡三房 84-110㎡二房	二期未开售	二期未开售
汉城国际	80-150㎡	80-140㎡	未开售	未开售
兴科明珠	50㎡一房.100-120㎡三房 130-140㎡三房.150㎡四房	100-120㎡三房	100-120㎡三房	150㎡四房

五、户型去化控制（现场置业顾问介绍）

项目	主力产品	入市时间	单价区间	总价区间	去化排行
江南一品	90-110㎡二房 120-130㎡三房	2009年	3700元-3900元/㎡	33-43万 44-50万	1.90-110㎡二房 2. 120-130㎡三房
山水上城	95-110㎡二房 130-137㎡三房	2007年	3500元-3600元/㎡	33-40万 45-50万	1.95-110㎡二房 2.130-137㎡三房
阳光丽都	143㎡三房	2010年	3800-4200元/㎡	54-60万	去化慢
御公馆	90-110㎡二房 110-120㎡三房	2010年	4300-4500元/㎡	39-47万 47-54万	1. 90-110㎡二房 2.110-120㎡三房
兴华名城	84㎡-111㎡二房	2011年	4200元/㎡（估）	35-47万	未发售
长兴国际广场	98-120㎡二房 134㎡三房	2009年	4300-4500元/㎡	42-54万 57-60万	1.98-120㎡二房 2.134㎡三房
公园大道	户型配比平均 134㎡三房  .140㎡三房 110㎡二房. 115㎡二房	2010年	4500元/㎡（估）	50-63万	未发售
南苑国际	112-120㎡三房 84-110㎡二房	2010年	4200元/㎡（估）	47-50万 35-46万	二期未发售
兴科明珠	100-120㎡三房	2009年	3800元/㎡	38-46万	100-120㎡三房

六、建筑布局

项目	栋数	建筑布局	建筑形态	建筑层数	梯户比	建筑风格
江南一品	22	错落	点板/点式高层/小高层	7/12/19	1T2/1T4	现代
山水上城	17	错落	板式小高层/别墅	7	——	现代
阳光丽都	12	单体	点板/板式高层	20/11	1T2/1T3	现代
御公馆	11	错落	点板/板式高层	17/28	1T2/1T3	现代
兴华名城	20	错落	点板/板式高层	11/18	2T6/1T2/1T4	现代
长兴国际广场	7	兵列	板式高层/点式高层	21/22/26/27/28	2T4/3T8	现代
公园大道	1	—	板式超高层	31	3T8	现代
金州国际城	8	兵列	板式高层	18/33	1T2/2T4	现代
南苑国际	9	兵列	点/板式高层	21、15	2T6/2T8	现代
汉城国际	10	围合	板式高层	18、26	1T2/2T4	现代

七、园林景观分析

项目	园林风格	园林主题	景观特色	景观布局
江南一品	新中式	果岭生态	水景生态	多景观组团
阳光丽都	中式	——	基础绿化	——
御公馆	新中式	自然融合	小型广场	主题景观
兴华名城	英式	一轴两带（居住中心轴配2个公园）	绿化公园 运动公园	组团
长兴国际广场	中式	流动水系	水系连接各景观组团	组团
金州国际城	中式	主题花园	景观组团	组团
南苑国际	中式	基础绿化	——	无
汉城国际	中式	商业景观带	直径88米的圆形景观广场	景观
兴科明珠	中式	真正山水园林生活	“一带三心”	组团

八、社区配套分析

项目	会所概念	幼儿园	运动设施	其他
江南一品	休闲娱乐	有	有	商业街、室内大型泳池
山水上城	休闲	无	无	商业街
阳光丽都	无	无	无	无
御公馆	无	无	无	商业街
兴华名城	有	有	无	运动公园
长兴国际广场	无	无	无	商业街、紧邻金州广场
公园大道	无	无	无	无
金州国际城	无	无	无	四星级酒店、商业街
南苑国际	无	有	有	无
汉城国际	无	无	无	大型多业态商业街
兴科明珠	有	有	有	步行街

九、主要楼盘定位及推广语分析

案      名	核心概念定位语	形象语	主推广告语
安建·南苑国际	居于南苑  品位生活	建于文化的上层建筑
宝业·御公馆	相府地  百姓家	人文豪宅 领袖气度	新中式人文典范
金州·国际城	国际品质  比肩世界	谨献给懂得驾御生活的人
金城国际2期	汉江畔·醇美水景洋房	创作汉江畔水域华宅	格调生活升级版
兴科明珠	江岸公园写意家	宅有价  江无价 安康汉江生态板块首个大型亲水生态豪宅	兴科明珠——我的家 63万平方米 未来安康人居生活的典范
新华名城	献给安康名士的文化大盘	文武山畔  藏风聚气	文化福地  品质之城
汉城国际	首席国际时尚名品都会港	豪钻商业领地 陕南财富专驱	眼光决定未来 速度决定财富
江南一品·东郡	安康首席40万平米果岭生态美城	墅级品质 领秀安康	七层板式电梯洋房 让荣耀进阶华宅与宽景之间

调查总结：

从规划方面分析：不乏大体量、大规模小区，但缺少宽景观、阔视野、大中庭、宜居条件优越的生活住区，尤其滨江沿线缺乏尊享一线江景并上规模的标志性楼盘；

从建筑设计方面分析：外立面风格同质化严重，色系普通，线条、符号、及流行元素运用单一；

从户型设计方面分析：与周边一、二线城市（重庆、成都）相比，带有浓厚的地源性消费特性，偏好正南北朝向，钟意室内方正、大气，喜欢宽大、舒适，面积控制侧重于：两室90㎡-100㎡，三室120-140㎡；

从园林景观方面分析：无论消费者或开发商，对园林景观设计意识淡薄，中式园林景观风格过于雷同，在包装推广方面未将园林景观作为重点；

从商业方面分析：不乏上规模商业项目即将入市（如汉城国际，商业体量10万方，规划为集中式购物中心；金州国际城，规划主题商业、百货卖场等），但缺乏集餐饮、休闲、娱乐、都市观光旅游于一体的商业项目，此点为目前安康商业地产空白；

从商业消费方面分析：现有商圈内消费场所较分散，现有各大知名商场零散分布，市民不能进行“一站式”消费；无特色餐饮、休闲、娱乐较集中去处，此点为安康目前消费市场空白点。

第四部分  XX顾问对项目地块的认知

  一、项目地理位置

项目地处城市新兴区域——江北新区，北邻黄沟路，东西邻安康城市主干道之一安康大道，东南向接已成型的滨江大道，地理条件优越。距离市区中心商圈约8分钟车程，通过三号桥、滨江大道至一号桥可快速出入市区中心商圈。

滨江大道已日渐成熟，已形成市民日常休闲、“农家乐”消费雏形，为区域的认知与形象展示带来发展机会；江南片区发展基本饱和，城市规划东向与北向发展方向明显；市政配套将相继开始实施，为项目打造沿江两岸首席标志性生态宜居名盘打下坚实基础，同时为项目商业成势带来契机。

二、项目SWOT分析

优势：

     山水资源稀缺性/规划设计可塑造差异性/特色仿古风情建筑，可塑造唯一性/景观视野具备不可复制性/交通条件优越/体量及规模可塑为高端大盘。

劣势：

     目前项目周边人气、商气不够，居住及消费氛围有待引导；

     项目地形较复杂，对于亮相后的包装展示，及现场引导有一定难度；

      

机会：

 目前滨江沿线尚无与本案相提并论的地块或项目，本案具备唯一性；

 本案宜居条件优越，且环境条件利于打造具有特质的园林景观，为项目亮相后争夺市场份额之利器；

 就大环境而言，安康尚无特色餐饮、休闲、娱乐较集中去处，为本案商业运营提供机遇；

 滨江大道沿线城市建设及休闲环境已逐渐被市民接受，为项目入市引导带来机遇；

 将江北新区作为未来安康城市建设重心，为项目开发带来机遇。

   

威胁：

 同区域内即将入市的竞争对手，将对本案形成一定威胁（如:汉城国际，住宅约10万方体量，商业约10万方体量，并规划有集中式餐饮、休闲、娱乐业态）；

 江南区域即将推出的比较有实力的竞争对手（如：金州·国际城、兴华名城等），将分流市场份额；

 未来本案开发周期内，宏观的不确定性。

第五部分   项目定位方向建议

一、项目总体定位

（一）、核心概念定位

定位思考原点：

本案的特质——

 

     体量及规模可塑为高端大盘

一线江景  视野开阔  滨江沿线唯一

双公园毗邻  内景观  外环境  宜居条件优越

     建筑具备打造城市标志特性

     高端住区  特色商业  生活与消费同步尊享

     ……

由此可见，当本案的特质逐一释放，会舒展无穷魅力，构筑安康稀缺型——

                   40万方/滨江/双公园/宜居/生态城

（二）、形象定位

一生所爱  尽在此城

新亚洲风情住区  吃 喝 玩 游 住  同步尊享

（四）、案名定位建议

XX·御景江山

XX·第一江岸

XX·爱尚城

XX·江湾城

XX·江山多娇

（五）、住宅目标人群定位

核心：

         城区高收入人群，公务员，生意人，私营企业主等

重点：

          乡镇外归实力人群、乡镇个体实力人群

游离：

          外来人群

（六）、住宅目标人群性质界定

主力人群：

首次置业者

改善型置业者

次主力人群：

          投资型置业者

第六部分   项目产品延展方向建议

一、园林景观风格定位建议

与安康市场普遍运用的传统中式园林相区别，力求独树一帜，走差异化路线，塑造项目唯一性，故建议打造：

新亚洲风情园林景观

注解：【新亚洲主义风格】是指在世界文化交汇、融合的趋势下，设计大师对当代亚洲建筑设计、园林景观设计等的一种再认识；是以浓厚的、具有亚洲地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化，在功能上进行改良，让亚洲优秀传统文化得以发扬，同时更加适合现代人的生活方式。

    具有东方神韵而意蕴悠长，取西方简洁而达至更加舒适，新亚洲美学致力于在现代都市喧嚣中还原生活本质，为现代人创造最为惬意的生活意境，最为平和的心灵港湾。同时汇集对城市、建筑、景观、人与生活的强大思考，弥补城市的空白。

参考案例：重庆·万科锦程

本案新亚洲风情园林景观主要体现在：

花草植被：

     主要以适应当地气候，能栽种存活的植被为主，强调高、中、低、地面层次上达到比较好的视觉效果，通过乔木-二乔木-灌木-花卉-地被搭配确保基础绿量，在此基础上形成四季常绿，季季花开的生态园林效果。

雕塑小品：

     适当引入东南亚风情元素，如泰式人物雕塑、山石、陶罐等，或海洋元素风情雕塑小品，如：天鹅、海马、海豚、海螺等；

硬质铺装：

     通过文化景墙、地面拼花、汀步、仿真沙滩等，体现新亚洲风情格调；

游泳池：

     建议不单纯的追求水体面积，应着重考虑景观性与实用性兼顾，如池底铺装运用干净、色彩明快的材质，便于清理及维护，并考虑融和新亚洲风情的拼花图案，使其不但具备夏季消暑功能，在春秋冬季枯水时，也成为小区的一道靓丽景观。

二、楼栋底层局部架空，形成全天候室内休闲娱乐场地，提升居住品质

三、重视小区配套设施的参与功能，如社区泛会所的营造、设置运动健身场地、儿童娱戏天地、攀岩墙等。

四、关于产品延展细节建议，需与XX房开就本案沟通交流后深度发挥，并提交详细提案。

第七部分  项目推广主题方向建议

一、核心推广主题

XX·御景江山

40万方 滨江 双公园 宜居 生态城

二、形象推广主题

形象推广主题：             一生所爱   尽在此城

形象推广次主题：              新亚洲风情住区  首席仿古商业街

形象推广副主题：                吃 喝 玩 游 住   同步尊享

三、各营销阶段推广主题构想

一、预告期

XX·御景江山

40万方滨江双公园宜居生态城

新亚洲风情住区  华幕将启

二、亮相期

XX·御景江山

一生所爱   尽在此城

 新亚洲风情住区  首席仿古商业街

吃 喝 玩 游 住   同步尊享

三、住宅蓄客期

XX·御景江山

                                    新亚洲风情住区示范 实景呈现

园林景观示范区/营销中心  惊艳安康 诚邀亲鉴

四、住宅蓄势开盘期

开盘前：

未 售 先 火

千余准客户提前期待  ×月×日盛大开盘

开盘有特价  特价必增值

开盘后：

感 谢 安 康

一期开盘当日即实现成交×××万   二期宽景房源加推在即

预约在前 必有礼献

五、商业招商预告期

XX·御景江山（标志）

御 景 天 街

  安康首席仿古风情商业街  恢弘启幕

领跑安康夜生活  滨江美食不夜天

六、商业招商启动期

XX·御景江山（标志）

御 景 天 街

安康新名片 滨江掘金地

全球招商进行中

特色美食/主题餐饮/潮流休闲娱乐/都市观光/风情体验……同步尊享