盈利能力分析报告

07级会计一班 石小卉

20074084079

摘要：  笔者结合房地产行业背景对万科公司07年至09年的盈利能力进行了较为深度的分析，得出了公司的盈利状况以及存在的问题，并针对问题提出了相应的建议。

关键词：万科 房地产 盈利能力

一．行业背景及公司基本情况简介

（一）行业背景

◆随着我国加入WTO的时间越来越长，各种对外来资本的越来越少，大量热钱进入我国，这是前两年我国房地产投资热的因素之一；随着关税壁垒的开放和人民币升值，我国制造业在国际市场的竞争力变得更弱，利润进一步下降，很多企业不愿意再从事缓慢的制造了，再加上当时银行放贷的宽松，都加入到房地产的投资中，于是导致了这几年的房地产热潮，产生了一系列的泡沫，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比例失衡严重。

◆2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤积开发商进行查处，规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。

◆从2007年底，国家出台了一系列房地产，从不同的方向出击，形成合力，狙击大城市房价飞涨的脚步。

◆2008年，我国的房地产行业价格上呈现了两极变化，大城市的房价从前两年的大幅上涨，趋向于价格下落，就是“价滞”。而二级城市、中小城市和旅游城市，趋向于价格上涨，就是“价涨”。但两者都有一个共同的特点，就是“量缩”。

◆2010年出台的房地产新也从很大程度上抑制了房地产的过快增长。

（二）公司基本情况

◆公司简称 万科A

◆所属行业 房地产开发与经营业

◆经营范围 兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；印刷、复印、广告设计制作；代理报纸、电视、广播期刊广告业务；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。

◆主要产品 商品住宅

◆公司介绍 深万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司以中国市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。

二．分析对象及分析原理

（一）分析对象

本文主要根据万科A的各年年报，对万科A的企业盈利能力进行深度的分析。基于上述行业背景及公司概况，分析变动的情况下对盈利能力的变动情况。

（二）分析原理

利用盈利能力涉及的几个财务指标进行计算分析： 

◆净资产收益率=净利润/平均股东权益

◆总资产收益率=净利润/平均资产总额

◆主营业务收入毛利率＝（主营业务收入－主营业务成本）/主营业务收入

◆营业利润率＝利润总额 / 营业收入

◆成本费用利润率=净利润/成本费用总额

三．选取数据以及相关指标的计算

（一）初始数据的选取

表一：

（二）相关比率的计算

根据上表中所给出的数据，结合第二部分给出的比率计算公式，我们得出下列相关指标：

表二：

（一）销售盈利能力分析

1.主营业务收入毛利率

由于房地产企业的盈利结构比较单一，主要收入绝大多数来自于其主营业务收入，因此，我们在此分析其主营业务收入毛利率。

由表二中计算得出万科A07年至09年的主营业务收入毛利率分别为42%， 39%，29%. 最近三个会计年度加权平均主营业务收入毛利率高达36.7%，说明盈利状况良好。

除此之外，容易得出该公司的主营业务收入毛利率呈逐年下降的趋势，降幅分别为3%和10%，09年的下降尤为明显。而由表一中得出该公司的销售收入是逐年上升的，升幅分别为13.3%和16.1%。

主营业务收入毛利率的下降与销售收入的增长的反差是很明显的，销售收入的增长反映了市场需求是一直存在的，而该公司在市场上所占的份额也没有缩水，相反，它的份额是越来越大的。联系之前提到的房地产行业背景，我们可以得出现在该现象出现的原因。

07年后，国家的导向是抑制房地产行业，因此，房地产行业的价格受到一定程度的控制，而一系列的措施出台也使得成本上升，同时房地产行业属于高固定成本的行业，也没有有效的方法可以大幅度降低成本。而企业之间的竞争是一直存在的。除此之外，主营业务毛利率的下降也从一定程度上反映了生产环节的效率有所下降。

2.营业利润率分析

由表二中的数据得出，从07年至09年，营业利润率分别为22%， 16%， 18%。最近三个会计年度加权平均营业利润率为18.7%，高于同行业平均水平，说明盈利状况良好。08年有4%的下降，降幅相对较大，09年有相对较小的上升，升幅为2%。

08年营业利润率的下降反映了该指数对的敏感性程度，而09年的小幅上升也表明行业内部的调整和协调发挥了作用。营业利润包括正常的经营活动（管理者当局可以控制的经营活动，如成熟产品的生产和销售）中产生的收益和非正常的经营活动（管理者当局不可控制的经营活动，如投资收益）中产生的收益，二者综合决定了其对变动及其他外部因素变动的敏感性程度。

企业要想提高营业利润率，应在保持一定程度销售规模的基础上，力求控制成本费用水平，否则即使增加了销售收入，也不会带来良好的利润率水平。而万科得销售规模逐年扩大，前景乐观。但一般而言，该公司的管理费用和营业费用具有刚性，企业在一定的经营范围与规模内，这些费用不会随着企业的生产量或者销售量而改变，利息费用也是较稳定的，与生产量或销售量无关。但由于因素和一定的内外部因素，生产成本是在上升的，因此，营业利润率在08年有4%的下降，而行业内部的适应调整和万科A的高速成长解释了09年2%的小幅上升。

（二）资源盈利能力分析

1.净资产收益率与总资产收益率分析

总资产收益率与净资产收益率一起分析，可以根据两者的差距来说明公司经营的风险程度。因此，我们把这二者放在一起分析。

由表二的计算得知，从07年至09年，净资产收益率为17%， 13%， 14%；总资产收益率为5%， 3%， 4%。容易看出二者都在08年有所下降，在09年小幅回升。

在2002年6月21日中国发布的《关于进一步规范上市公司增发新股的通知（征求意见稿）》中指出：上市公司申请增发新股，除应当符合《上市公司新股发行管理办法》规定的条件外，还须满足最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%，且最近一年加权平均净资产收益率不低于10%。而万科A的最近三个会计年度加权平均净资产收益率达到了14.7%，盈利能力良好。

最近三个会计年度加权平均总资产收益率为4%，在同行业中处于领先地位，说明盈利能力良好。

而最近三年净资产收益率与总资产收益率的差额分别为12%， 10%， 10%。可以看出该数据总体较为平稳，在08年有小幅下调。该指数值较高，说明企业的风险程度较小，企业发展较为稳健。

2.成本费用利润率分析

由表二得07至09年成本费用利润率分别为32%， 22%， 23%。最近三个会计年度加权平均成本费用利润率为25.7%，总体来说，经营耗费所带来的经营成果较高，获利能力较强。

由表一得该公司的净利润08年下降14.6%，09年上升27.8%。08年的成本费用利润率猛降10个百分点，究其原因主要是净利润的严重下降。但09年在利润上升将近30个百分点的情况下，成本费用利润率竟只上升了一个百分点，说明企业该年在成本费用的控制方面出现了较为严重的漏洞。

五．小结

（一）存在的问题

07年之前房地产行业的过快发展甚至不正常发展导致了国家出台一系列措施抑制房地产过热，而消费者持观望态度也致使房地产的冷淡。多种因素波及该行业中几乎全部的企业。万科作为房地产行业的领军企业，也未能避免受波及。从以上盈利能力的分析中我们可以得出除了宏观因素存在以外的其他问题：

1. 主营业务毛利率的下降从一定程度上反映了生产环节的效率有所下降；

2. 一定程度上反映了管理上存在的问题；

3. 成本费用的控制方面有较为严重的漏洞；

4. 投资收益的不足。

因此，企业应针对以上几点作出有效的反应机制，拉动企业的经济增长。

（二）建议

房地产行业要想获利更多，则需要有强有力的融资保障，以此来确保自己的活力能力。结合本文的盈利能力分析以及万科公司存在的问题，得出以下建议：

1. 在国家出台一系列措施的大环境下，顺应国家的；

2. 注重项目投资效益，强化成本费用控制，提高公司内源融资能力；

3. 强化企业内部管理，提升公司治理水平，提高公司权益融资能力；

4. 加强企业信用管理，拓宽负债融资渠道，提高公司负债融资能力。

参考文献：

[1]崔也光主编，《财务报表分析》，南开大学出版社，2003年

[2]陈少华主编，《财务报表分析与方法》，厦门大学出版社，2004年

[3] 洪振挺，《提升房地产公司竞争力的对策建议》，清华大学领导力培训项目网，2009年

[4]和讯股票000002（万科A）