南宁市一般因素分析

一般因素分析是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。

1、城市资源状况

地理位置：南宁位于广西的西南部，介于北纬22°13`-23°32`，东经107°45`-108°51。毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。南宁的“六张城市名片”分别是：“全国文明城市”，“联合国人居奖”，“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”。美丽的景观天赋，独特的区位优势，前瞻性规划理念加上市民的创造和热情，打造出了南宁快速崛起、迈向区域性国际城市的六张独特名片。中国-东盟博览会举办地和广西北部湾经济区核心城市是南宁的地缘优势，也是千载难逢的历史机遇。南宁国际民歌艺术节与中国绿城使南宁人文景观魅力四射。这六张名片在南宁加快建设区域性国际城市和“广西首善”之区的过程发挥了独特的作用，让南宁的区域性国际城市蓝图愈加清晰可鉴。另外，南宁被海内外誉为中国通往东南亚的“黄金走廊”，这也代表了国际社会对南宁的国际地位的认可，以及体现了南宁在中国的发展建设中重要的经济地位和战略地位。

土地状况：南宁市共管辖兴宁区、青秀区、江南区、西乡塘区、良庆区、邕宁区6个城区和武鸣、隆安、马山、上林、宾阳、横县等 6个县。土地面积22112平方公里，市区面积79平方公里。建成区面积179平方公里，其中：耕地面积61.79万公顷，园地面积7.76万公顷，林地面积77.31万公顷，牧草面积3.67万公顷，其他农用地面积11.08万公顷，居民点及工矿用地面积9.99万公顷，交通运输用地面积1.21万公顷，水利设施用地面积2.74万公顷，未利用土地面积42.05万公顷，其他土地面积3.52万公顷。市区土地总面积.79万公顷，其中耕地面积20.31万公顷，园地面积3.26万公顷，林地面积26.31万公顷，牧草地面积1.69万公顷，其他农用地面积2.21万公顷，居民点及工矿用地面积4.13万公顷，交通运输用地面积5478.61公顷，水利设施用地面积8778.18公顷，未利用土地面积4.32万公顷，其他土地面积1.13万公顷。

城市人口:根据《南宁市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市2010年11月1日零时的常住人口为666.16万人。其中，全市常住人口中男性人口为345.42万人，占51.85%；女性人口为320.74万人，占48.15%。人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为107.69；0-14岁人口为120.82万人，占18.14%；15-59岁人口为459.66万人，占69.00%；60岁及以上人口为85.68万人，占12.86%，其中65岁及以上人口为59.30万人，占8.9%；全市常住人口中，汉族人口为312.50万人，占46.91%；各少数民族人口为353.66万人，占53.09%，其中壮族人口339.04万人，占50.9%；具有大学（指大专以上）文化程度的人口为77.87万人；具有高中（含中专）文化程度的人口为96.67万人；具有初中文化程度的人口为260.35万人；具有小学文化程度的人口为165.72万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。

2、房地产制度与房地产市场状况

土地制度： 广西南宁市于2010年10月28日发布的南宁市土地利用总体规划（2006—2020），提出以严格保护耕地为前提，以有效控制建设用地为重点，以节约用地为核心，处理好发展与保护、需求与供给、局部与整体、当前与长远之间的关系，促进全市经济社会与资源环境的可持续发展。2011年7月6日，广西壮族自治区国土资源厅关于下达了2011年土地利用计划的通知，通知要求各地要认真贯彻落实党的十七届五中全会、经济工作会议精神，以科学发展观为主题，以加快转变经济发展方式为主线，统筹保障发展与保护耕地、稳定增长与调整结构，科用土地利用计划管控手段，在计划指标安排使用上体现最严格的耕地保护制度和节约用地制度，促进经济社会全面协调可持续发展。同时 根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)和《南宁市工业用地招标拍卖挂牌公开出让暂行办法》（南府发[2007]19号）等有关法律、法规规定，经报南宁市批准，南宁市2010年经营性房地产用地国有土地使用权招拍挂出让合计2236.4亩，同比增长61.97%。

住房制度：2011年初始，国家先后出具的新的国和限购令，国土部定调今年房地产不放松，同时确保1000万保障房落实。此外，“”上提议将房产问责制写入工作报告，建立健全考核问责机制，可见国家对房地产是非常严厉的。广西南宁市亦于2011年3月1日起执行限购令，限购令的实施，使得南宁市房地产市场观望气氛逐渐浓重。2011年1月份，南宁市新建商品住房成交面积为75.58万平方米，同比增长43.61%，成交套数7248套，同比增长52.17%。2月份成交面积173.7万平方米，同比增长121.56%，成交套数155套，同比增长112.33%。经过两个月的高位增长后，3月份全市新建商品住房成交面积直线下降：仅为22.8万平方米，环比下降76.76%，成交套数2388套，环比下降71.37%。4月份的成交情况也不理想，成交面积为17.25万平方米，环比下降24.34%，成交套数17套，环比下降25.08%。经过3、4月份的低位运行，5月份又稍有回温：住房成交面积为30.96万平方米，环比增长79.48%，成交套数3201套，环比增长78.93%。

 但商业性用房成交面积明显增长， 2011年1月份，南宁市商业用房成交面积2.97万平方米，同比下降12.13%，成交套数350套，同比下降9.09%；2月份，成交面积1.3万平方米，环比下降56.23%；3月份，成交面积3.67万平方米，环比增长182.31%；4月份，成交面积0.98万平方米，环比下降73.3%；5月份，成交面积2.34万平方米，环比增长138.78%。

地价：2010年以来，我市按照国家住建部、自治区住建厅的部署和要求，认真贯彻落实《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号)和《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号）等文件精神，一方面加快推进保障性安居工程建设，努力构建多层次的住房保障体系，另一方面加强房地产市场，着力抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。通过一手抓住房保障，一手抓市场管理，促进了我市房地产市场平稳健康发展。2010年，南宁市经营性房地产用地国有土地使用权招拍挂出让合计2236.4亩，同比增长61.97%；成交价款132.61亿元，同比增长125.8%；成交平均价84.75元/平方米，同比增长39.42%；平均楼面地价2579.85元/平方米，同比增长26.38%.2010年全年完成房地产开发投资317.50亿元，比上年增长40.04%。其中，商品住宅投资228.12亿元，增长43.96%；办公楼投资6.82亿元，增长25.35%；商业用房投资25.20亿元，增长42.83%；商品房施工面积3147.52万平方米，增长20.77％；商品房竣工面积519.41万平方米，增长18.13％；商品房销售面积666.48万平方米，下降8.72％；商品房销售额342.84亿元，增长3.11％。

3、产业

根据《南宁市关于印发支持和鼓励总部经济发展暂行规定的通知》南府发〔2010〕43号，《南宁市关于加快五象新区总部基地开发建设的若干意见》南府发〔2010〕47号。和有关法律、法规的规定，结合本自治区实际，我市制定一系列的土地产业优惠，具体如下：

从2010年开始，每年安排总部经济发展专项资金，鼓励新设立的总部企业加快投资。鼓励企业按投资协议完成投资额度，自签订投资协议起三年内，实际完成固定资产投资（不含土地出让金，下同）达到一定额度的，给予一次性资金奖励。完成固定资产投资额在10亿元及以上的，每个企业给予500—1000万元奖励；完成固定资产投资额在5亿元及以上、10亿元以下的，每个企业给予300—500万元奖励；完成固定资产投资额在2亿元及以上、5亿元以下的，每个企业给予100—300万元奖励。同时还鼓励现有总部企业在本市扩大投资当年新增固定资产投资额在5亿元及以上的，每个企业给予100—300万元奖励；当年新增固定资产投资额在2亿元及以上、5亿元以下的，每个企业给予20—100万元奖励等。

保障总部企业用地，在每年新供用地中，提供一定比例的用地通过招标、拍卖、挂牌等公开方式，按规定程序提供给总部企业，以满足总部企业办公用地（不含配套等其他用地）需求。

为总部企业开通“绿色通道”，比照本市重大招商项目有关规定提供优质高效服务。总部企业在本市内开展连锁经营，设立全资或控股的配送中心和门店，可凭总部营业执照复印件，直接到经营地工商登记部门申请登记注册等。

4、城市规划与发展目标

城市规划：根据南宁市城市近期建设规划(2006年至2020年)，中心城区发展方向为以邕江为轴线，两翼拓展，重点向南发展，形成东、西、南三个方向拓展的空间格局。向东—完善凤岭新区、仙葫区，加快建设龙岗新区，凤岭新区重点是向两侧纵深拓宽，并进一步建设完善综合服务配套设施，突出其作为大型商贸会展基地、区域交通枢纽、山地型居住区的职能，仙葫区重点进行功能完善。龙岗新区要与中心城区在功能、结构上进行匹配衔接。向西—加快相思湖新区建设步伐，通过道路建设、市政配套，变生地为熟地，同时动迁一部分行政办公、大型综合服务设施项目入驻，尽快积聚人气，营造商机。向南—提升江南片区，启动建设五象新区,江南片区作为大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口的聚集地，近期建设将加快片区内污染严重工业的搬迁改造，重点建设服务区域的重大基础设施和配套服务设施，以此带动片区其他项目的陆续启动，逐步全面建设整个区域；近期建设将选择区位条件较好的蟠龙区集中建设，发展新型居住及办公服务职能。

总体上加强区域协调与合作，进一步强化南宁作为广西壮族自治区首府的中心职能，发挥多区域合作的国际通道、交流桥梁和合作平台作用，建设具有秀丽岭南风光、浓郁民族风情、鲜明时代风貌的现代化宜居生态园林城市。

发展目标：具体规划在2011年度国有建设用地供应总量2000公顷，其中市本级为1500公顷，县级为500公顷。2011年度市本级国有建设用计划供应1500公顷，其中：青秀区150公顷、西乡塘区303公顷、兴宁区263公顷、江南区286公顷、良庆区288公顷、邕宁区210公顷；县级国有建设用地计划供应500公顷，其中武鸣县150公顷、宾阳县100公顷、横县110公顷、上林县50公顷、马山县40公顷、隆安县50公顷。2011年度市本级计划供应商服用地34公顷、工矿仓储用地300公顷、住宅用地305公顷、公共管理与公共服务用地390公顷、交通运输用地349公顷、水域及水利设施用地122公顷。县级计划供应商服用地15公顷、工矿仓储用地200公顷、住宅用地130公顷、公共管理与公共服务用地30公顷、交通运输用地110公顷、特殊用地15公顷。

在城市规模规划上做出具体的量化，市域总人口2010年控制在690～710万人左右。2020年控制在780～800万人左右，年平均增长8～9万人。中心城人口2010年控制在210万人以内；2020年控制在300万人以内。城镇化水平2010年城镇人口340～360万人（按350万人计），城镇化水平48%～52％（按50％计，年均递增1.1％）；2020年城镇人口470～505万人（按500万人计），城镇化水平60%～65％（按 63％计，年均递增1.2％）。

在用地规模上，2010年，中心城建设用地规模控制在216平方公里，人均控制在103平方米；2020年，中心城建设用地规模控制在300平方公里，人均控制在100平方米。

全市2011年国民生产总值要增长14%，财政收入增长18%，全社会固定资产投资增长30%，全部工业总产值增长16%，社会消费品零售总额增长17%，外贸出口增长总额10%，城镇居民人均可支配收入增长12%，农民人均纯收入增长10%，居民消费价格指数控制在5%。

5、城市社会经济发展状况

城市经济布局：核心——南宁都市发展区:从中心城区来看，近期重点构建和完善“一主两副多中心”的中心城区域空间结构。未来南宁都市发展区应逐渐由目前的单核心放射型向外围展开，形成有重点的集中分散式布局，逐步向近郊展开、向远郊辐射。

 轴线——两级发展轴:主要发展轴,中心城区—长塘—六景—横县（横州）—云表，向东联系珠三角地区；中心城区—那马—大塘，向南联系北、钦、防地区。次要发展轴：中心城区—金陵—那桐—隆安（城厢），向西北联系百色、昆明方向；中心城区—三塘—五塘—新桥—宾阳（芦圩），向东北联系来宾、柳州方向；中心城区—吴圩—苏圩，向西南联系崇左、越南方向；中心城区—双桥—武鸣—府城—马山（白山），向北联系河池、贵阳方向；中心城区—蒲庙—新江—那楼—中和，向东南联系北部湾（广西）经济区和“玉贵走廊”。

 圈层——三个圈层:内圈层主要包括中心城区及近郊城镇。主城各组团之间、主城与近郊城镇之间，除了有效的沟通之外，注重隔离绿地的严格保护，防止中心城区继续摊大饼;中间圈层即中心城区向外经过一定的过渡地带之后，可能发育中等城市的地带。主要包括半径为50—60km的区域，该区有发育成较大规模的卫星城的可能性，重点应解决各个方向的卫星城的发展时序和发展重点，近期优先发展六景和武鸣（包括东盟经济园）;外圈层即中心城区重点辐射和影响区，主要包括半径80—100km以内的区域，包括其余5个郊县的现成以及一些重点城镇

发展水平：2010年，全市国民生产总值（GDP）达到1800.43亿元，比上年增长14.2%。按户籍人口计算，全市人均GDP为25624元（按年末汇率折合为3869美元），全市经济连续9年实现两位数增长。在经济结构中，第一产业增加值244.41亿元，增长5.6%；第二产业增加值652.91亿元，增长17.8%；第三产业增加值903.11亿元，增长13.9%。2011年1至5月，全市工业生产保持平稳较快发展，小型工业企业活力十足。规模以上工业企业累计完成产值584.70亿元，同比增长32.23%。全市小型工业企业产值同比增长45.46%，增幅高于大中型工业企业。

从轻重工结构上看，1至5月，全市规模以上轻工业完成总产值295.24亿元，同比增长34.52%；重工业完成总产值2.46亿元，同比增长29.98%。轻工业占全市比重50.49%，重工业占全市比重49.51%。全市本月新增规模以上企业11家，累计贡献产值3.76亿元，对全市产值贡献率为2.%，拉动全市工业产值增长0.85个百分点。  

分行业看，全市35行业大类中，有33个行业保持增长，有两个行业产值下降。其中，完成产值总量排在前五位的行业分别是农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业、电力的生产和供应业、非金属矿物制品业。这五大行业5个月里完成产值294.41亿元，同比增长26.94%，拉动全市工业产值上升14.13个百分点。

综合实力：南宁市的综合经济实力在广西各地市排序中处于领先位置,这是近几年来,南宁市深入实施“工业强市”战略,大力推进“百项工业项目大会战”和“建设工业百家亿元企业工程”,不断扩大亿元企业数量和规模,加快工业结构优化升级,支持优势产业和重点企业做大做强,促使工业经济保持快速的发展,主要经济指标是十年以来最好水平,成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的城市。南宁市还大力实施“商贸活市百亿投资工程”,使得传统商贸服务业优势得到强化,现代流通业较快发展。一批大型商业网点、专业批发市场开业,国内外多家知名连锁企业落户南宁。南宁市利用每年举办的“中国———东盟博览会”和南宁国际民歌艺术节,积极开展招商引资、经贸洽谈和文化交流,提高了南宁市的知名度,会展、服务业得以迅猛发展,使得南宁市的整体经济实力不断增强。同时,南宁市不断完善城市规划,充分发挥规划龙头作用,集中力量打造核心区域、总部基地和金融中心区,增强南宁市作为北部湾经济区核心城市的功能和作用,提升区域性国际城市功能,完善数字化城市综合管理与指挥系统,构建数字化城市管理平台和城市管理的长效机制。由于定位明确,措施得当,所以南宁市近几年来综合经济实力得到很大的提升。

社会储蓄与投资：2010年末全市共有金融机构19家，营业网点996个。年末全市金融机构各项存款余额4021.45亿元，比上年末增加705亿元，增长21.26%。其中，企业存款余额12.03亿元，增加185.42亿元，增长12.74%；城乡居民储蓄存款余额1375.亿元，比上年末增加252.74亿元，增长22.5%。金融机构贷款余额4142.3亿元，比上年末增加678.55亿元，增长19.59%。

全年完成全社会固定资产投资1483.02亿元，比上年增长42.06%。分城乡看，城镇固定资产投资13.30亿元，增长42.17%；农村固定资产投资93.73亿元，增长40.57%。在城镇固定资产投资中，基本建设完成投资5.81亿元，增长43.07%；更新改造完成投资367.19亿元，增长38.26%；房地产开发完成投资317.50亿元，增长40.04%。分投资主体看，国有经济投资590.36亿元，增长55.07%，占全社会固定资产投资比重为39.81%；集体经济投资24.70亿元，增长16.48％，比重为1.67％；私营个体投资394.67亿元，增长35.39%，比重为26.61%；其他经济投资473.28亿元，增长35.03%，比重为31.91％。在全社会固定资产投资中，第一产业投资21.02亿元，增长25.73%；第二产业投资3.85亿元，增长45.45%，其中工业投资354.07亿元，增长46.41%；第三产业投资1097.15亿元，增长41.32%。全市固定资产投资主要集中在制造业、电力燃气及水的生产和供应业、交通运输仓储和邮政业、教育、房地产、水利环境和公共设施管理等行业。

南宁市2010年全年完成房地产开发投资317.50亿元，比上年增长40.04%。其中，商品住宅投资228.12亿元，增长43.96%；办公楼投资6.82亿元，增长25.35%；商业营业用房投资25.20亿元，增长42.83%；商品房施工面积3147.52万平方米，增长20.77％；商品房竣工面积519.41万平方米，增长18.13％；商品房销售面积666.48万平方米，下降8.72％；商品房销售额342.84亿元，增长3.11％

物价变动：2010年，全市消费价格指数涨幅总体平稳。城市居民消费价格总指数为102.5，全年价格总水平比上年上涨2.5%，分类别看，价格水平有升有降，类消费品价格指数呈“五升三降” (见表1，图三)。

              表1    居民消费价格指数

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