房地产估价理论与方法第九章：假设开发法及其应用

【本章的特点】

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容的等的了解、熟悉和掌握的程度。

第一节　假设开发法概述

　　本节介绍：假设开发法的含义（熟悉）；假设开发法的理论依据（熟悉）；假设开发法适用的估价对象（掌握）；假设开发法适用的条件（掌握）；假设开发法的其他用途（掌握）；假设开发法的操作步骤（熟悉）

　　1.假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。

　　2.假设开发法的理论依据（熟悉）

　　理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）

　　表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法

　　假设开发法与成本法

　　两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　3.假设开发法适用的估价对象（掌握）

　　适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产

　　具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

　　不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示

　　对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。（　 ）【2007年真题】

　　提示：参见教材P324

　　[答疑编号500434090101]

　　『正确答案』对

　　4.假设开发法适用的条件（掌握）

　　假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）

　　是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。

　　是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。

　　外部条件——良好的社会经济环境（三方面）

　　要有统一、严谨及健全的房地产法规

　　要有明朗、稳定及长远的房地产

　　要有全面、连续及开放的房地产信息资料库

　　5.假设开发法的其他用途（掌握）

　　除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析

　　假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：

　　在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上

　　假设开发法在投资分析中提供的三种数值

　　测算待开发房地产的最高价格

　　测算房地产开发项目的预期利润

　　测算房地产开发中可能出现的最高费用

　　下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ 　）。【2006年真题】

　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　提示：参见教材P323～325

　　[答疑编号500434090102]

　　『正确答案』C 

　　假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（　）【2006年真题】

　　提示：参见教材P325

　　[答疑编号500434090103]

　　『正确答案』错 

　　6.假设开发法的操作步骤（熟悉）

　　调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利

　　选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况

　　最佳开发利用方式的内容：包括：用途、建筑规模和档次

　　选取最佳用途要考虑的因素：地块的位置的可接受性，用途的现实社会需要程度，未来发展趋势

　　预测后续开发经营期

　　预测开发完成后的价值

　　预测后续必要支出及应得利润

　　进行具体计算，求出待开发房地产的价值

　　假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ 　）。【2006年真题】

　　A.可接受性

　　B.保值增值性

　　C.现实社会需要程度

　　D.未来发展趋势

　　E.固定性

　　提示：参见教材P326

　　[答疑编号500434090104]

　　『正确答案』ACD 

第二节　假设开发法的基本公式

　　1.最基本的公式（掌握）

　　待开发房地产的价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润

　　已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

　　后续的部分——得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润

　　根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形：

　　估价对象为生地，在生地上进行房屋建设

　　估价对象为生地，将生地开发成熟地

　　估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设

　　估价对象为毛地，将毛地开发成熟地

　　估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设

　　估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋

　　估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房

　　根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、营业

　　2.求生地价值的公式（掌握）

　　在生地上进行房屋建设的公式

　　生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　将生地开发成熟地的公式

　　生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

　　3.求毛地价值的公式（掌握）　4.求熟地价值的公式（掌握）　5.求在建工程价值的公式（掌握）　6.求旧房价值的公式（掌握）

　　7.适用于开发完成后的房地产销售的公式（掌握）　　待开发地产的价值＝采用市场法测算的开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润

　　8.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式（掌握）

　　待开发地产的价值＝采用收益法测算的开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润

第三节　现金流量折现法和传统方法

　　1.现金流量折现法和传统方法的定义（了解）

　　假设开发法中考虑资金的时间价值两种方式：

　　方法1：采用折现的方式，称为现金流量折现法，在折现率中予以考虑。不需单独计算利息和利润。

　　方法2：采取计算投资利息的方式，称为传统方法。

　　2.现金流量折现法与传统方法的区别（熟悉）

　　A.估算后续开发经营期　

　　B.估算后续开发的各项支出、收入

　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

　　D.估算开发期中的利息和利润

　　提示：参见教材P331

　　[答疑编号500434090105]

　　『正确答案』D 

　　3.现金流量折现法和传统方法的优缺点对比（熟悉）

　　现金流量折现法测算结果比较精确，但测算过程复杂。传统方法测算结果比较粗略，但测算过程简单。

　　现金流量折现法需要准确预测：后续开发经营期的长度；各项收入支出的发生时间；各项收入支出的发生金额。

　　方法的选用：在实际估价中应尽量采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法

第四节　假设开发法测算中各项的求取

　　假设开发法测算中各项的求取包括的项目主要是：后续开发经营期（掌握）、开发完成后的价值（掌握）、后续必要支出及应得利润（掌握）、折现率（掌握）、测算中的其他有关问题（掌握）

　　1.后续开发经营期（掌握）

　　开发经营期：起点：取得估价对象的日期（估价时点）。终点：是开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　构成：

　　建设期（前期+建造期）——取得估价对象日期至开发完成后的房地产竣工之日

　　经营期具体化为销售期和运营期。

　　销售期（销售方式下）——自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间

　　运营期（出租和营业两种情况下）——开发完成后的房地产竣工之日，至房地产经济寿命结束之日

　　见P332图9-1

　　某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的是（　）。【2009年真题】

　　A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

　　B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

　　C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

　　提示：参见教材P332

　　[答疑编号500434090106]

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』测算土地总价的估价时点为取得该开发用地的时间，为2009年10月18日；

　　开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2009年10月18日到2012年4月18日；

　　建设期为开始施工到竣工的时期，是2010年4月18日到2011年10月18日；

　　销售期为2011年4月18日到2012年4月18日 

　　后续开发经营期（掌握）

　　总体思路：先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来

　　预测建设期的具体估算方法

　　一是根据往后需要做的各项工作所需的正常时间来直接估算建设期

　　二是采用类似于市场法的方法，通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后两者相减

　　2.开发完成后的价值（掌握）

　　开发完成后的价值对应的房地产状况（房地产状况），不同的房地产状况对应不同的价值，有时还包括其它财产（如动产、权利等）的价值。

　　开发完成后的价值对应的时间（市场状况）

　　开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时，有三种情况：

　　一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。

　　预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。如果需要延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值

　　开发完成后的价值的预测方法

　　销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价

　　出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值

　　注：假设开发法中，开发完成后的价值，可以用市场法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取开发完成后的价值

　　3.后续必要支出及应得利润

　　后续必要支出项目，估算方法与成本法中相同。

　　与成本法中估算的区别：

　　它本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值

　　它们是在取得待开发房地产之后至把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润

投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。

　　应计息的项目（销售税费一般不计息）

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值

　　取得待开发房地产的税费

　　后续的开发成本、管理费用和销售费用

　　计息期

　　未知的需要求取的待开发房地产的价值是估价时点

　　后续的开发成本、管理费用、销售费用通常假设为所发生的时间段的期中

　　利润的计算与成本法中的利润相同

　　在假设开发的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。

　　【2009年真题】

　　提示：参见教材P335

　　[答疑编号500434090107]

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』是根据这些项目未来发生时候的数值，而不是估价时点的数值。 

　　4.折现率（掌握）

　　是采用现金流量折现法时需要确定的重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

　　本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分，所以用现金流量折现法时，利息和利润就不需要再另外计算了。包含在折现率中予以考虑了。

　　5.测算中的其他有关问题（掌握）

　　假设开发法的三种估价前提：

　　自己开发前提——估价对象仍然由其拥有者或者开发商开发建设

　　自愿转让前提——估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设

　　被迫转让前提——估价对象要被迫转让给他人开发建设

　　三种估价前提的关系

　　在自愿转让和被迫转让前提下，要比自己开发多出一个新的前期（办理交接手续），增加新的前期费用

　　自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值

　　这种假设前提不是估计师自己能够确定的，应该根据估价目的和估价对象所处的实际情况选择，并在估价报告中说明理由。

　　应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

　　【判断题】一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。【2009年真题】

　　提示：参见教材P336

　　[答疑编号500434090108]

　　『正确答案』正确。 

第五节　假设开发法总结和运用举例

　　假设开发法的解题要点：

　　（1）确定估价对象的估价时点

　　（2）估价对象起始点的状态（5种可能：生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地）、和终点的状态（两种可能：熟地、新房地，一般计算题中，后者的概率很大）

　　终点状态的价值，可以用市场法求取，也可以用收益法求取。

　　（3）看清楚题干中，要求采用现金流量折现法，还是传统方法。

　　现金流量折现法，不需要单独计算投资利息和投资利润，但要用折现率，将土地投资、契税、建安成本、管理费用、销售费用、销售税费等进行折现处理。

　　传统方法，需要单独计算投资利息和开发利润，直接根据终点状态下的房地产价值，减去各项成本费用及必要利润。

　　1.注意投资利息与开发利润的计算

　　【例9-1】

　　某成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

　　提示：参见教材P339

　　[答疑编号500434090201]

　　解：估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。设该成片荒地的总价为V：

　　开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）

　　取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）

　　土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5（亿元）

　　投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）3-1]+5×[（1+8%）1.5-1]=0.27V+0.612（亿元）

　　转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）

　　因为题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息，要与成本法中的知识相联系。

　　土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75（亿元）

　　V=9.6-0.04V-5-（0.27V+0.612）-0.576-（0.312V+0.75）

　　V=1.1（亿元）

　　故：该成片荒地总价=1.1（亿元）

　　该成片荒地单价=

　　2.现金流量折现法的典型例题

　　【例9-2】某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为正常市场价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为正常市场价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出。售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

　　提示：参见教材P339

　　[答疑编号500434090202]

　　解：关键：画现金流量图

　　估价时点为购买该宗土地之日。设该宗土地的总价为V：

　　该写字楼的总建筑面积=5000×2=10000（m2）

　　开发完成后的该写字楼总价值=

　　建筑安装工程费等的总额=1500×10000×（1+8%+6%）×

　　建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费用及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在该年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

　　销售费用总额=

　　销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。

　　销售税费总额=2790.18×6%=167.41（万元）

　　取得该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V（万元）

　　V=2790.18-0.03V-1546.55-57.41-167.41

　　V=9.14（万元）

　　故：土地总价=9.14（万元）

　　土地单价=

　　楼面地价=

　　3.建成后销售的典型例题

　　■对于销售的物业，用销售价格来表示改造后的总价值

　　■注意该题中需补交土地出让金，也是估价时点后续需支付的必要费用，也必须扣除

　　【例9-3】某旧厂房的建筑面积为5000m2，根据其位置，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得批准，但需补交出让金等费用400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。

　　提示：参见教材P341

　　[答疑编号500434090203]

　　解：估价时点购买该旧厂房的正常购买总价为V：

　　装饰装修改造后的商场总价值

　　购买该旧厂房的税费总额

　　需补交出让金等费用总额=400×5000=200（万元）

　　装饰装修改造总费用

　　销售费用总额

　　销售税费总额

　　V=1785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14

　　V=932.09（万元）

　　故：

　　该旧厂房总价=932.09（万元）

　　该旧厂房单价

　　【例9-4】某在建工程的建设用地面积为3000㎡,规划总建筑面积12400m2,用途为办公，土地使用期限为50年，自2008年3月1日起算，国有建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金60元/m2,出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价格的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建设面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。

　　提示：参见教材P342

　　[答疑编号500434090204]

　　解：设该在建工程的正常购买总价为V：

　　续建完成后的写字楼总价值

　　上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：

　　A=60×12×12400×70%×85%×（1－25%）

　　=398.41（万元）

　　Y=9%

　　n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，并且在出让合同中已约定不可续期。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为3年，建成半年后出租，所以

　　n=50-3-0.5=46.5（年）

　　rd=13%

　　t是把收益法测算出的续期完成后的价值折算到估价时点时的价值的年限。由于收益法测算出的续期出的续期完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2（年）

　　续期完成后的写字楼总价值计算如下：

　　续建完成后的写字楼总价值=

　　购买该在建工程的税费总额＝V×3%=0.03V（万元）

　　续建总费用=

　　销售费用总额＝

　　销售税费总额=3403.78×6%=204.23（万元）

　　V=3403.78-0.03V-1561.32-111.92-204.23

　　V=1481.85（万元）

　　故：

　　该在建工程总价=1481.85（万元）

　　该在建工程单价