城市规划实务要点

（一）城镇体系规划

1、国家和区域对本地区城镇发展的战略要求；

2、城镇布局与资源的合理配置及地区发展战略的结合；

3、中心城镇的选择（位置和数量）；

4、城镇关系合理性和布局均好性；

5、区域性交通网络（航空、铁路、公路、港口）；

6、区域性基础设施；

7、与更大范围及相邻区域的规划衔接（生态环境保护规划、风景旅游规划、土地利用总体规划等）。

（二）总体规划

1、城市在国家和区域经济社会发展中的地位；

2、城市用地布局（布局结构，发展方向，各类用地布局）；

3、城市道路交通（航空、铁路、公路、港口）；

4、城市基础设施；

5、城市绿化景观系统；

6、城市综合防灾系统；

7、近期建设规划。

（三）控制性详细规划

规定性指标

1、用地性质

2、用地面积

3、建筑密度

4、建筑红线后退距离

5、建筑控制高度

6、容积率

7、绿地率

8、出入口方向

9、停车泊位及其他需要配建的公共设施。

指导性指标

1、人口容量

2、建筑形式、体量、色彩、风格要求

3、其他环境要求

4、用地兼容性指导

（四）修建性详细规划

1、总体布局

2、道路交通

3、绿地系统

4、景观系统

5、安全管理

6、综合防灾

管理部分

（一）选址意见书

建设单位已有建设用地，且不改变用地性质的。

1、建设单位已有建设用地的，凭建设项目建议书等书面批准文件，向城市规划行政主管部门提出建设项目选（定）址的申请。

2、城市规划行政主管部门核定土地使用规划要求，并提出规划设计要求。

3、同意其用地，不一定核发选址意见书，并可进行下一步工作。

建设单位已有建设用地，改变用地性质的。

1、建设单位已有建设用地的，凭建设项目建议书等书面批准文件，向城市规划行政主管部门提出建设项目选址的申请。

2、城市规划行政主管部门依据城市规划和有关法律、法规审查批准，报市备案。

重点地区的建设项目报市审批。

对城市总体布局有重大影响的规划用地性质变更，需报规划的原审批部门审批。

如同意，则核定土地使用规划要求，并提出规划设计要求。

如不同意，则需要按新征土地进行选址。

3、如果确认，则核发选址意见书。

建设单位需要新征用地的，以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的

1、建设单位凭建设项目建议书等书面批准文件，向城市规划行政主管部门提出建设项目选址的申请。

2、城市规划行政主管部门根据城市规划和土地现状条件选择建设地点，并核定土地使用规划要求。

3、同意，则向建设单位核发建设项目选址意见书及附件。

建设单位需要新征用地的，以国有土地使用权有偿出让方式取得使用权的。

1、城市土地管理部门，根据城市土地出让计划，书面征询城市规划行政主管部门对拟出让地块的规划意见和规划设计要求。

2、确认出让地块是否符合城市规划，二是核定土地使用规划要求和提出规划设计要求。

3、同意，则将建设项目选址意见书及其附图函复土地管理部门，要求城市土地管理部门将其纳入国有土地使用权有偿出让合同。

（二）规划设计条件

规定性指标

1、地性质

2、用地面积

3、建筑密度

4、建筑红线后退距离

5、建筑控制高度

6、容积率

7、绿地率

8、出入口方向

9、停车泊位及其他需要配建的公共设施。

指导性指标

5、人口容量

6、建筑形式、体量、色彩、风格要求

7、文物，名木古树，历史街区，历史地段和水体等保护要求。

8、其他环境要求

（三）建设用地规划许可证

建设单位已有建设用地，且不改变（或改变）用地性质的。

1、建设单位根据计划部门批准文件向城市规划行政主管部门提出用地申请。

2、不改变土地性质的，可简化一些程序，直接审查方案，不必办理建设用地规划许可证。

改变土地性质的，如符合城市规划，用地已经市批准（或备案），审核其方案和各项文件、资料、图纸是否完备。

3、如同意，则核发建设用地规划许可证及附件。

建设单位需要新征用地的，以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的

1、一是，在规定时间内，如建设项目可行性研究报告获得批准，建设单位可向城市规划行政主管部门送审建筑工程设计方案；

二是，设计方案批准后申请建设用地规划许可证。

2、一是，审核送审的建设工程设计方案

二是，审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸是否完备。

3、如同意，则核发建设用地规划许可证及附件。

建设单位需要新征用地的，以国有土地使用权有偿出让方式取得使用权的。

1、受让方在签定《国有土地使用权有偿出让合同》后向城市规划行政主管部门提出申请。

2、因其建设用地范围已经明确并经城市规划行政主管部门确认，主要是审核各项申请条件、资料是否完备。

3、如同意，则核发建设用地规划许可证及附件。

（四）建设工程规划许可证

建设单位已有建设用地，且不改变用地性质的。

1、一是，建设单位申请建筑工程规划设计要求并据以委托设计

二是，建设单位送审建筑设计方案

三是，建筑设计方案审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。

2、一是，提出建筑工程规划设计要求

二是，审核建筑设计方案

三是，审理建筑工程的建设工程规划许可证。

3、同意，则核发建设工程规划许可证。

建设单位已有建设用地，且改变用地性质的。

建设单位需要新征用地的，以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的

1、在建设用地规划管理阶段，未审定建筑设计方案的，（已审定的，可直接申请）建设单位应送审建筑设计方案，审定后，申请建设工程规划许可证。

2、一是，提出建筑工程规划设计要求

二是，审核建筑设计方案

三是，审理建筑工程的建设工程规划许可证。

3、同意，则核发建设工程规划许可证。

建设单位需要新征用地的，以国有土地使用权有偿出让方式取得使用权的。

1、建设单位依据合同中规定的规划设计条件提出听送审建筑设计方案，待设计方案审定后，申请建设工程规划许可证。

2、一是，提出建筑工程规划设计要求

二是，审核建筑设计方案

三是，审理建筑工程的建设工程规划许可证。

3、同意，则核发建设工程规划许可证。