2010-2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与》全真模拟试卷(2)-中大网校

总分：100分  及格：60分   考试时间：150分

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 

(1)如要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效即为（　　）。

(2)在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是（　　）。

(3)下列关于城市规划的概念和性质，说法错误的是（　　）。

(4)平均数1000是下列（　）组的简单算术平均数。 

(5)下列不属于产生测量误差原因的是（　　）。

(6)（　　）是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。

(7)（　　）是物业管理社会化的必要前提。

(8)某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104m²，合同约定的建筑面积为100m²。该商品房的成交价格为（　　）元。

(9)下列关于信用，说法正确的是（　）。

(10)在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的（　）。

(11)如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找（　　）。

(12)（　　）原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。

(13)下列关于定金和违约金的表述中，正确的是（　）。

(14)按（　　），绝对指标可以分为时期指标和时点指标。

(15)张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m²。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106m2。其面积误差比为（　　）。

(16)按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按（　　）取得相应比例的土地使用权。

(17)自（　　）年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

(18)下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是（　　）。

(19)未取得（　　）的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

(20)如果某建筑物的±0．000三30．800，按照规定，其室内地面标高±0．000相当于绝对标高（　　）。

(21)《中华人民共和国城乡规划法》规定，（　）根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。 

(22)（　　）是住房公积金管理的中心环节。

(23)某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收（　）万元土地闲置费。

(24)近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在（　　）h㎡以上。

(25)某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为（　）。 

(26)物业服务企业的资质管理实行（　　）。

(27)根据（　　），可将合同分为典型合同和非典型合同。

(28)下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是（　）。

(29)制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是（　　）。

(30)下列关于共同共有与按份共有，表述不正确的是（　　）。

(31)下列关于会计账户的表述，不正确的是（　　）。

(32)下列关于环境噪声污染特征的表述中，不正确的是（　　）。

(33)建设用地使用权出让合同签订后，（　　）日内应支付全部地价款。

(34)（　　）是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

(35)（　　）是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

(36)下列关于资产负债表的表述，错误的是（　　）。

(37)申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起（　　）日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报建设行政主管部门。

(38)耕地占用税的计税依据是（　　），按照规定税率一次性计算征收。

(39)下列不属于建设用地使用权出让特点的是（　　）。

(40)下列不属于在建工程抵押特点的是（　　）。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1)下列关于现行经济适用住房，表述正确的是（　　）。

(2)强制拍卖标的须符合以下（　　）三个要件。

(3)按照污染物排放的形式，污染物可分为（　　）。

(4)房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即（　　）。

(5)下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有（　　）。

(6)建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（　　）。

(7)下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有（　）。 

(8)下列属于闲置土地的范围的有（　　）。

(9)下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是（　　）。

(10)下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（　　）。

(11)在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（　　）。

(12)下列属于原建设部规章的是（　）。

(13)（　　）是减轻纳税人负担的措施。

(14)下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（　）。

(15)下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于（　　）。

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。) 

(1)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（　　）

(2)租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（　　）

(3)直接房地产金融主要方式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。（　　）

(4)生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（　　）

(5)民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（　　）

(6)人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（　　）

(7)长期趋势(T)是指在一个长时期内居支配地位、起决定性作用的基本因素使得现象总体呈现出大致逐渐上升或下降的发展变动态势。（　　）

(8)注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。（　　）

(9)经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的批准，必须补办出让手续。（　　）

(10)目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（　）

(11)建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。（　　）

(12)目前，各国银行的公开市场业务主要是买卖债券。（　　）

(13)股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （　） 

(14)注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。（　　）

(15)持有股票则意味着占看了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与形式的关系。（　　）

(16)非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（　）

(17)权责发生制原则是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。（　　）

(18)发生工程索赔就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。（　　）

(19)法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利并承担民事义务的个人。（　　）

(20)我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（　　）

(21)为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不统一适用《房产税暂行条例》。（　　）

(22)《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。（　　）

(23)《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为30%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为20%。（　）

(24)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（　　）

(25)国际法的主要表现形式是国际条约。（　　）

(26)环境质量可以通过环境质量评价来判定，环境质量评价是确定环境质量的手段、方法。（　　）

(27)均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（　　）

(28)青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。（　　）

(29)房地产业在我国是一个既古老又新生的产业。我国在1949年以前，土地是以公有制为基础的，房产是以私有制为基础的。（　　）

(30)以文字或书面形式载明于保险合同中，成为合同条款内容的保证是默示保证；而并未在保险单中载明，但签约双方在订约时都清楚的保证为明示保证。（　　）

(31)农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。（　  ）

(32)区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般要发生精神损害赔偿的问题。（　　）

(33)集中性、资金周转期短、资金运动多变性、资金增值性、风险性等，都属于房地产金融的特点。（　　）

(34)《城市房屋拆迁管理条例》规定，委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金5%以下的罚款。（　  ）

(35)在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载属于偶然荷载。（　）

(36)房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。（　　）

(37)法定代理是指根据人民或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。（　　）

(38)土地应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（　　）

(39)只有设定企业是持续经营的，才能进行正常的会计处理。（　　）

(40)损失赔偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。（　　）

四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.) 

(1)C食品公司“2008年生产经营利润180万元/2009年生产经营利润210万元”这一指标属于（　　）。

(2)

(3)该综合楼商业部分每层的建筑面积为（　　）㎡。

(4)该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（　　）。

(5)在下列合同中，属于从合同的有（　　）。

(6)该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（　　）Yc/㎡。

(7)上述保险合同的当事人有（　　）。

(8)如果H市D食品公司2009年的生产经营利润为360万元，那么“D食品公司2009年的生产经营利润360万元与C食品公司2008年的生产经营利润300万元”的比值，是（　　）指标。

(9)C食品公司在补交4500㎡的土地出让金时，补交的出让金数额应是（　　）。

(10)C食品公司改变土地用途进行房地产开发，必须（　　）。

(11)C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当（　　）。

(12)C食品公司以7500㎡土地向银行申请抵押贷款时，下列说法正确的是（　　）。

(13)C食品公司2004～2009年生产经营利润的简单算术平均数是（　　）。

(14)另外的7500㎡土地由C食品公司抵押给银行进行贷款，此抵押贷款属于（　　）。

(15)C食品公司用4500平方米的土地进行商品住宅开发，要改变原出让用途，应当符合（　　）的要求。

答案和解析

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 

(1) :B

(2) :B

(3) :B

(4) :B

简单算术平均数它适用于未分组的分布数列，其计算公式为：简单算术平均数=∑X/n。本例简单算术平均数=(800+950+1050+1200)/4=1000。 (5) :C

(6) :B

(7) :A

(8) :B

面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%(104一100)/100 ×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内 (含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积1OOm²×103%×5000元/2=515000元。(9) :B

(10) :C

(11) :C

(12) :D

(13) :C

(14) :C

(15) :C

面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(106m²一1OOm²)/1OOm2=6%。(16) :A

(17) :C

(18) :C

(19) :B

(20) :C

(21) :B

(22) :B

(23) :C

在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。800万元×20%=160万元。(24) :D

(25) :A

涨价预备费=3600万元[(1+5%)-1]+4800万元[(1+5%)²-1]+3800万元[(1+5%)³-1]=1270.975万元。(26) :C

(27) :A

(28) :B

(29) :C

(30) :B

(31) :A

(32) :C

(33) :A

(34) :B

(35) :A

(36) :B

(37) :A

(38) :B

(39) :D

(40) :C

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1) :B, D

(2) :A, C, D

(3) :A, D, E

(4) :D, E

(5) :A, B, C, E

(6) :A, B, C, D

(7) :C, D, E

(8) :C, E

(9) :A, C, D

(10) :A, C, D

(11) :B, C, E

(12) :B, E

(13) :C, D, E

(14) :C, D

(15) :A, C, D, E

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。) 

(1) :1

(2) :1

(3) :0

(4) :0

(5) :1

(6) :1

(7) :1

(8) :1

(9) :0

(10) :0

(11) :1

(12) :1

(13) :1

(14) :1

(15) :0

(16) :0

(17) :0

(18) :0

(19) :0

(20) :1

(21) :0

(22) :1

(23) :0

(24) :0

(25) :1

(26) :1

(27) :0

(28) :1

(29) :0

(30) :0

(31) :1

(32) :0

(33) :0

(34) :0

(35) :0

(36) :1

(37) :0

(38) :0

(39) :1

(40) :1

四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.) 

(1) :D

(2) :B

(3) :C

容积率=总建筑面积/土地面积。建筑密度是规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。1h㎡=15亩=10000㎡。总建筑面积=6×10000㎡=60000㎡。建筑覆盖率为50%，建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。办公楼建筑面积5000㎡，办公楼楼基底占地面积=5000㎡/5=1000㎡。商住综合楼基底占地面积=5000㎡-1000㎡=4000㎡。(4) :A, C

(5) :B, C

(6) :C

(7) :B, D

(8) :C

(9) :A

(10) :B

(11) :B, C

(12) :B

(13) :C, D

C食品公司2004～2009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。其简单算术平均数=(180万元+210万元+240万元+260万元+280万元+300万元)÷6=245万元。(14) :B

(15) :A