物业小区2015年设施设备管理方案

一、本项目管理设施设备概况

（一）设施设备数量明细：

1、供配电系统设备：干式变压器2台、高压开关柜5个、低压开关柜10个、低压配电箱213个；

2、给排水系统设备：污水泵33台、生活水泵2台 、稳压罐1个、水箱1个、水泵控制箱1个；

3、消防系统设备：喷淋泵2台、消防泵6台、稳压罐2个、水箱1个、火灾报警机2台、火灾报警控制器23部、防火卷帘3个；

4、弱电系统设备：车辆管理系统2台、彩色监视器6台、单元门禁系统16个；

5、通风系统设备：送排烟风机19个及其附属设备；

6、公共区域设施：铁艺护栏、木质景观、健身器材。

（二）、本项目移交、外包设备

    1、21台电梯及其附属设备已委托电梯通力公司保养；

    2、热力交换站所属设备变频控制器 1台、板式热交换机1台、补水泵2台、循环泵2台已移交热力公司管理。

二、物业小区2015年工程设施设备管理重点和目标

（一）、工程部工作职责以及设施设备管理工作重点：

    1、配电设备年检、水质检验、电梯年检、化粪池清理、围墙铁艺以及木质景观的养护、公共管道阀门的检修保养，消防设备、智能道闸设备的除尘与养护，公共照明以及各种设施设备的巡检维修，保证设备正常运转；

    2、根据设施设备安全普查结果，将小修范围内的设施设备故障有计划的纳入第二、第三季度日常维修养护工作，逐步减少遗留工程问题；

    3、建立完善的标识及设施设备档案

（1）、设备标识制作

、完善设备房标识及责任人姓名。

、所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

、制作“待维修”或“维修中”告示牌用于故障设备。

、预计2015年4月底根据以上设备标识要求对小区内所有设备标识进行重新更换。

    （2）、设备档案管理

    、工程部负责建立设备的技术资料档案，负责建立《设施设备台账》。

    、工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备注。

（二）、设施设备管理的目标：

对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

通过日常养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保设备完好率95%以上,设备设施零修、急修及时率100%，返工、返修率不高于2%。

三、2015年年度设备设施维修保养工作计划

  （一）、年度整体工作安排如下：

   （1）、维修工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度、月度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。

   （2）、分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。

   （3）、维修工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。

   （4）、本部门按照设备大、中修（改造）计划，组织相关人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。

   （5）、对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备定点检查,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限。

（二）、2015年年度设施设备保养计划：      

    根据项目设备维修养护情况，分别从配电、电梯、给排水、消防、安防、照明、综合设施、2014年普查自行维修问题共八个方面进行养护维修计划，详见《2015年物业小区项目部设施设备维修大中修计划》   

（三）、对于2014年项目遗留的问题施工工程问题，项目将继续协调各个施工单位并跟进维修进度。

  四、 工程部工作责任片区划分

               主管：***    

                         ***物业服务中心工程部

                              二零一五年一月十五日