2009年01月 房地产法自考试题及答案

一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)

1.房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，（  C  ）

A. 由工商行政部门吊销营业执照    

B. 由县级以上处以房屋总造价2%以下罚款

C. 由县级以上房地产开发管理部门责令限期补办验收手续    

D. 由房屋业主责令限期补办验收手续

2.在房地产法律关系中，管理性的房地产法律关系属于（  A  ）

A. 行律关系    B. 民事法律关系

C. 刑事法律关系    D. 法律关系

3.房改期间购买公有住房享受一次性税费优惠为（  B  ）

A. 免缴土地    B. 免缴房屋契税和土地使用税

C. 免缴个人所得税    D. 免缴营业税

4.土地所有权属于（  C  ）

A. 国家或个人所有    B. 国家或企业所有

C. 国家或农民集体所有    D. 个人或农民集体所有

5.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，国家在一定条件下可以无偿收回土地使用权，即开发商未动工超过出让合同约定的动工开发日期满（  A  ）

A. 2年    B. 3年

C. 4年    D. 5年

6.《农村土地承包法》规定的耕地承包期为（  B  ）

A. 20年    B. 30年

C. 40年    D. 50年

7.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以（  C  ）

A. 延期办理    B. 委托中国某机关代为办理

C. 委托中国律师代为办理    D. 不予办理但承认其产权

8.在土地承包期内，农民因结婚离开原居住地，发包方（  B ）

A. 可以收回其承包地    B. 在其于新居住地取得承包地后收回

C. 不得收回其承包地    D. 应将承包地转为集体机动地

9.土地承包经营权的出租，在同等条件下，本集体经济组织成员（  A  ）

A. 享有优先权    B. 经过承包人同意享有优先权

C. 不享有优先权    D. 不得承租

10.根据法律规定，征收基本农田或者征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，批准的国家机关是（   C  ）

A. 省级    B. 县级

C.     D. 农业部

11.下列属于房地产法调整对象的是（   A  ）

A. 城市房地产开发经营关系    B. 农村房地产开发经营关系

C. 房屋倒塌致人伤亡产生的关系    D. 盗窃房地产证产生的关系

12.共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（  C  ）

A. 共同共有    

B. 按份共有

C. 如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有    

D. 如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有

13.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金所有权属于（  A  ）

A. 职工个人    B. 职工所在单位

C. 职工个人和职工所在单位共同共有    D. 职工个人和职工所在单位按份共有

14.房屋相邻一方因铺设煤气管道需经过另一方的房屋，另一方（  D  ）

A. 有权拒绝    B. 在给予补偿后应予许可

C. 因煤气管道有危险而有权拒绝    D. 应当许可

15.在房屋权属登记中，下列属于变更登记的是（  A  ）

A. 房屋扩建、改建或部分拆除    B. 房屋买卖、交换、继承

C. 房屋设定抵押权、典权    D. 土地使用年限届满

16.关于房地产开发用地，正确的理解是（   A  ）

A. 开发商仅取得国有土地使用权    

B. 开发商取得国有土地所有权

C. 开发商可对农民集体所有土地进行房地产开发    

D. 开发商仅取得建设权，没有土地使用权

17.居住用地使用权出让的最高年限为（  C  ）

A. 50年    B. 60年

C. 70年    D. 80年

18.耕地占用税的纳税人为（  D  ）

A. 外商投资企业    

B. 单位和外商投资企业

C. 个人和外商投资企业    

D. 占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人

19.土地使用权的划拨是（  D ）

A. 立法行为    B. 民事行为

C. 抽象行政行为    D. 具体行政行为

20.根据法律规定，房地产开发企业具有一级资质的资金条件是（  A  ）

A. 自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元    

B. 自有流动资金3000万元以上，注册资金不低于3000万元    

C. 自有流动资金4000万元以上，注册资金不低于4000万元    

D. 自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元    

21.个人住房贷款中借款人以所购自用房抵押的，必须为抵押住房价值额的（  D ）

A. 1/2    B. 1/3

C. 1/4    D. 全部

22.商品房的预售人办理登记备案手续的期限为自签约之日起（  B  ）

A. 10天内    B. 30天内

C. 60天内    D. 90天内

23.村民甲因与村主任发生矛盾，将本村的基本农田保护区标志烧毁，对此（   B  ）

A. 农田行政管理部门应当将甲交付进行处理    

B. 农田行政管理部门应当责令甲恢复现状

C. 村民委员会可以对甲处以1000元以下罚款    

D. 由司法机关对甲予以处理

24.关于房屋租赁，下列表述正确的是（  C  ）

A. 房屋已抵押的，抵押人有权自行出租    

B. 房屋共有人一方有权自行出租

C. 未取得房屋所有权证的不得出租    

D. 无需在房地产管理部门登记即可出租

25.非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地大量毁坏的，处以（  A  ）

A. 5年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金    

B. 5年以下有期徒刑或拘役

C. 6年以下有期徒刑或拘役    

D. 7年以下有期徒刑或拘役

26.出租方对已出租房屋设定抵押权的，租赁合同在有效期内对抵押权人（  B  ）

A. 无效    B. 有效

C. 部分有效    D. 部分无效

27.在职工家庭里，已售公房的产权共有关系属于（  B  ）

A. 按份共有    B. 共同共有

C. 成年人共同共有    D. 成年人按份共有

28.对行政裁决期满不起诉又不自行拆除非法建筑的单位和个人，由作出处罚决定的机关申请人民强制执行，执行费由（  C  ）

A. 申请人承担    B. 申请人和被申请人共同承担

C. 被申请人承担    D. 人民承担

29.拆迁范围确定后，法律不禁止（  B  ）

A. 续租房屋    B. 向有关部门申诉

C. 新建、扩建、改建房屋    D. 改变房屋和土地用途

30.住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可能获得住房公积金管理委员会批准使用公积金的条件是（  D  ）

A. 购买国有上市公司的股票    B. 购买不动产

C. 向国有企业提供担保    D. 购买国债

31.土地税率采用（  A  ）

A. 超额累进税率    B. 超率累进税率

C. 超倍累进税率    D. 全额累进税率

32.房屋拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额等事项协商不成，当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决，如果不服，可向人民提起诉讼的期限为接到裁决之日起（  B  ）

A. 2个月内    B. 3个月内

C. 4个月内    D. 5个月内

33.房产契税征税对象是（  D  ）

A. 房屋租赁    B. 农村集体土地经营权转让

C. 房屋修缮    D. 国有土地使用权出让

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

34.城市房屋权属登记的程序主要包括（  A、B、C、D、E  ）  

A. 登记收件    B. 产权审查

C. 绘制权证    D. 税费发证

E. 勘丈绘图

35.农村土地承包方享有的权利包括（  A、B、C、D  ） 

A. 土地承包经营权    

B. 土地承包经营权的流转

C. 承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利    

D. 法律、行规规定的其他权利

E. 自主开发权

36.拆迁出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括（  A、B、C  ） 

A. 拆迁人    B. 被拆迁人

C. 被拆迁房屋的承租人    D. 公证机关

E. 被拆迁房屋的主管部门

37.土地使用权出让的方式有（ B、C、D ） 

A. 划拨    B. 招标

C. 拍卖    D. 协议出让

E. 赠与

38.房地产交易的要式性是指（  A、D ）

A. 交易通过合同形式实现    B. 交易要经公证部门公证

C. 交易双方意思表示真实    D. 房地产权属的变动须办理登记手续

E. 交易双方具有民事行为能力

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)

39.房屋按份共有

  是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分

  出或者转让。

40.房地产关系

  是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。

41.房地产抵押

  是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

42.住房公积金

  是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业

  单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

43.涉外房地产

  广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上

  是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？

（1）履行物业管理服务合同，依法经营；

（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；

（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；

（4）接受行政管理部门监督指导；

（5）定期向全体业主公布管理费用收支帐目；

（6）物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包

     括管理费、公共收入积累形成的资产。

45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。

（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳

     税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷

     未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。

（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行

     政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区

     指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。

（3）房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市规定。房

     屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。

46.简述房地产权属登记的公示功能。

  公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一

  方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进

  行交易给他人带来损失。

47.简述房地产法律责任的形式。

（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。承

     担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。

（2）行政责任：它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如

     行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。

（3）刑事责任：它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。刑事责任是法律责任形式中最

     严厉的措施。

五、论述题（本大题8分）

48.论述住房部分产权的法律性质。

  住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分产权的法律性质主要有四种学说：⑴单独所有权说，即房屋产权受到特殊的。

⑵租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。

⑶共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。

⑷他物权说，即是一种受的物权。住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。

   首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；其次，部

分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到。最后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。

六、案例分析题（本大题10分）

49.2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为39.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

问题：

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（2分）

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）

（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是

     平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。

（2）不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。

（3）合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审

     诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取

     得该土地的使用权。

（4）无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土

     地的权利。