谈物业管理的发展趋势

毕 业 生：王强

指导教师：罗秀琴

专    业：物业管理

成都电子机械高等专科学校工商管理系

目  录

摘要……………………………………………………………………    

1物业管理的发展趋势…………………………………………………

1.1物业管理价值的认识将不断深化………………………………………………

1.2物业管理在国民经济发展中的低位得到增强…………………………………

1.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向…………………………

1.4物业管理行业发展更加健康规范有序…………………………………………

2创建物业管理品牌的必然性…………………………………………

2.1实施物业管理品牌是满足具名要求的需要……………………………………

2.2实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要………

2.3物业管理品牌是信任与承诺……………………………………………………

3物业管理发展的新思路………………………………………………

3.1物业维修基金的运作模式的改进………………………………………………

3.2创建新型物业管理模式…………………………………………………………

3.3全面提高各方的物业管理素质…………………………………………………

结论………………………………………………………………………

致谢词……………………………………………………………………    

摘要：随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大，中，小城市相继开发建设了大量的生活小区，写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化得发展而产生的，它是房地产生产，流通，消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营，专业化管理，社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平，规范，城市规划，设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化，规模化发展仍需一个艰难的探索过程。

[关键词］物业管理　发展阶段　趋势展望

Abstract: with the construction of our country economy booming and the improvement of people's life in recent years, our country some of the big, medium, small cities have developed a lot of residential district building, office building, etc. In order to adapt to the needs of the market economy, realty service enterprise arises at the historic moment, and gradually developed into a rising industry. Property management as a modern house management of a management mode, is as real estate market economy and housing development and commercialization of generation, it is real estate production, circulation and consumption field continuance, real estate industry is an important branch of. Property management executes is enterprise management, professional management, and socialized service and the running mechanism of market operation, adapted to the system of socialist market economy needs. Property management is a new thing, subject to regional economic development level, policy norms, urban planning, design and construction quality environment the factors of restricting and influence, the standardization, the scale of development still need a difficult discovery process. 

[key words] property management stage of development trend expectation 

谈物业管理的发展趋势

房地产业的迅速发展，大量的住宅小区、高档楼宇、各类建筑投入市场，加快了建设现代城市的步伐，城市的面貌发生了巨大的变化。建设好一个小区不容易，管理好一个小区更难。物业管理是房地产改革发展到一定程度的必然产物，是人们对居住环境、社会综合服务追求的需要，它有利于提高整个城市的管理水平，以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。实践证明要提高城市管理水平，不抓物业管理不行，要改革城市管理机制，不推行物业管理不行，加强物业管理势在必行。

1物业管理发展趋势

1.1物业管理价值的认识将不断深化

　　1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

　　2、物业的环境价值日趋重要

　　近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

　　3、物业管理的社会价值备受重视

　　由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

　　4、物业管理费用以价值规律为评价核心

　　随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

　　5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

　　为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

1.2物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

　　l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

　　物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于导向、宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

　　2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

　　随着我国经济管理由计划经济向市场经济逐步转轨，工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

　　3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

　　由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理所取代。房地产管理改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。成都1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算， 2001年至 2010年未来 10年间，成都物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

　　4、物业管理与社会各界的关系更加协调

　　由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与行政管理部门、事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

1.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

　　1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

　　目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

　　2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

　　计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

　　3、物业管理可持续发展需要高素质人才

　　由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

　　4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

　　人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

1.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序

　　1、物业管理行业体系趋向完善

　　任何产业的最初发展都离不开的扶持，而扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的体系，特别是资金、税收、价格等经济。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，将继续为扶持行业的发展，提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系。

　　2、物业管理行业法规体系逐渐形成

　　物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

　　3、从严审查资质条件、严格市场准人

　　物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

　　4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

　　随着国民经济宏观管理的改革，小、大社会的管理模式将逐渐形成，对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为与企业的桥梁和纽带，将会配合行使监督、管理企业的职能。协会履行部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

　　5、业主委员会的建设与运作趋向规范

目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

2创建物业管理品牌的必然性

2.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 

随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住，住得下，提高到住得好，不是单纯的面积大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“软件”来保证房屋及设备正常运行，物业区内治安良好，环境整洁，服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。

2.2实施物业管理品牌是物管企业在市场竞争中生存与发展的需要

物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营，服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力，物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障

2.3物业管理品牌是信任与承诺 

名牌企业，优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠，友好合作和信任的关系。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。

3物业管理发展新思路

3.1物业维修基金的运作模式的改进 

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进 。

1、明确基金使用程序：由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。 

2、建立基金审查制度：每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。 

3、建立续筹资金的筹集制度：对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。 

3.2创建新型物业管理模式 

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的．引入我国地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

3.3全面提高各方的物业管理素质 

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1、对业主委员会人员进行岗前培训：根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。

2、对物业公司专业人员数量作硬性规定：目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

结  论

基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐步淘汰。基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而不法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难以达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业管理服务逐渐被取代。可以断言，今后几年，将是我国物业管理全国、快速发展时期。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。中国物业管理是个新兴行业,因为它正经历着起步和发展阶段,中国物业管理又是一个传统行业,只不过这个行业要从计划经济快速并向市场轨道.中国新经济体系中,物业管理的需求将是一块肥沃的土地.中国物业管理任重而道远,前景辉煌,我们应当也必将能够承担起历史赋予的重担

毕业感谢致辞

在此论文撰写过程中，要特别感谢我的导师罗秀琴的指导与督促，同时感谢她的谅解与包容。没有罗老师的帮助也就没有今天的这篇论文。求学历程是艰苦的，但又是快乐的。感谢我的班主任李曲老师和陈敏燕老师，谢谢他们在这三年中为我们全班所做的一切，他们不求回报，无私奉献的精神很让我感动，再次向他表示由衷的感谢。在这三年的学期中结识的各位生活和学习上的挚友让我得到了人生最大的一笔财富。在此，也对他们表示衷心感谢。

    谢谢我的父母，没有他们辛勤的付出也就没有我的今天，在这一刻，将最崇高的敬意献给你们！