房地产评估试卷 答案

一、名词解释

1、房地产：是指土地及其地上永久性建筑物衍生的权力和义务关系的总和。

2、估价时点：是指估价结果对应的时期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。

3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准

5、房地产估价：是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

二、单项选择题    

1.D   2.A   3.C   4.C   5.D   6.A   7.B   8.C   9.D   10.B  11.C  12.B   13.C  14.D   15.C   16.C   17.C  18.A   19.B   20.B

二.多选题：

1.A.B.D       2. A.B.C       3. A.C.D      4.A.B.C.D      5.A.C 

6. A.B.C.D    7. A.B.C       8. A.B        9.A.B.C.D      10.A.B.C.D

四、判断题

1.×  2.×  3.× 4.√  5.×  6.√  7.√  8.√  9.×  10.√

五、简答题

1、土地利用的可归纳为那些？

答：（1）土地权力的设立和行使的

   （2）房地产相邻关系的

   （3）土地使用管制

2、房地产的物理特性

答：（1）位置的不可移动性不可移动性

   （2）使用的长期性

   （3）用途的多样性

   （4）数量的有限性

3. 房地产价格的形成基础有那些？

答：（1）房地产本身具有效用性

   （2）房地产的相对稀缺性

   （3）房地产存在有效需求

六、计算题

1、搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为300平方米，成交总价为120万元人民币，分三期付款，首期为20万元人民币，第二期于一年后付50万元人民币，余款50万元人民币于2年后付清。乙交易实例的使用面积4000平方英尺，成交总价30万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，建立它们的价格可比基础。

（有可能用到的数据，人民币的年利率为8％，1美元＝7.8元人民币，1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积，

1平方米＝10.76平方英尺）

解：（1）统一付款方式。

          甲总价＝20＋50/（1＋8％）＋50/（1＋8％）2

                        ＝109.178（万元）

          乙总价＝30（万美元）

（2）统一采用单价

          甲建筑面积单价＝1091780/300＝3629.3元/m2

          乙使用面积单价＝300000/4000＝75美元/平方英尺

   （3）统一货币单位

          甲建筑面积单价＝3629.3元/m2

          乙使用面积单价＝（75×7.8）美元/平方英尺=585元/平方英尺

   （4）统一面积单位

甲建筑面积单价＝3629.3元/m2

乙使用面积单价＝585元/平方英尺＝（585×10.76）元/m2

              ＝6294.6元/m2

     （5）统一面积内涵

甲建筑面积单价＝3629.3元/m2

乙建筑面积单价＝（6294.6×0.75）元/m2＝4720.95元/m2

2、为评估某商品住宅2006年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表2-1～2-4

表2-1  可比实例的成交价格

表4-3  该类商品住宅2006年4月至10月的价格变动情况

表2-4  房地产状况的比较判断结果

解： （1）计算公式

   比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（2）交易情况修正系数：

（3）交易日期修正系数：

（4）房地产状况修正系数：

可比实例A：

可比实例B：

可比实例C：

（5）计算比准价格：

（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果：

估价对象价格（单价）＝（4363.90＋4341.93＋3941.09）÷3 = 4215.（元/平方米）