2015房地产经营与管理期末复习题集

判断题：

1、房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。 （√）

2、开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。 （√）   

3、经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。（√）

4、经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。（×）

5、土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。（×）

6、内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程，城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。（√）

多选题

1、房地产开发与经营的特点是什么？（ABC）

A）房地产开发与经营难度较大 ）房地产开发与经营风险较大

C）房地产开发与经营性强 D）房地产开发与经营所需资金量小

E）房地产开发与经营风险较小

2、简述房地产开发与经营的程序和内容（ABCDE）

答：A）投资机会选择 

B）项目定位 

C）前期工作 

D）建设阶段

E）租售阶段 

3、按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（ABCE）

A）专项经营 ）综合经营 ）集团经营 ）独家经营 ）经营等；

单选题

1、根据不同标准，房地产开发可以分为（C）

A）按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

B）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C）按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和经营等；

2、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（D）

A）单项开发和综合开发

B）地产经营和房产经营

C）房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营

D）专项经营、综合经营、集团经营和经营等

3、在我国地产的经营只能是（A）

A）使用权 ）所有权 ）收益权 ）经营权

名词解释：

1、开发：是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程

2、经营：是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。

3、房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

问答题：

1、房地产开发与经营的含义是什么？

答：广义：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；

狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

2、经营与管理的关系是什么？

答：经营与管理两个概念，因为不同的学者对概念的内涵和外延有不同看法，因此两个概念存在不同的关系1、管理学科将经营看成是管理学的一部分。2、经营管理学派将工业企业从事的活动划分为：技术、商业、财务、安全、会计、管理等六项活动，总称为“经营”，管理活动只是经营活动的一部分。

3、房地产开发与经营的特点是什么？

答：1）房地产开发与经营难度较大

2）房地产开发与经营风险较大

3）房地产开发与经营性强

第二章

判断题

1、市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。（√）

2、市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。（×）

3、风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。（×）

4、定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（√）

5、垄断竞争型市场结构是指一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。（×）

6、风险型决策中的最大期望值准则就是把每一个决策方案看作是离散型随机变量，然后把它的数学期望算出来，再加以比较。如果决策目标是收益最大，那么选择数学期望值最大的方案。反之，选择数学期望值最小的方案。（√）

多选题

1、企业的微观环境包括（ABCDE）

A）供给者  B）生产者  C）顾客  D）竞争者  E）社会公众

2、影响企业生产经营的宏观环境包括（ABCE）

A）经济因素  B）政治因素  C）人口因素 ）竞争者  E）法规    

3、市场需求预测的主要方法大致有（AE）

A）定性预测 ）模糊预测  C）悲观预测 ）乐观预测 ）定量预测

4、基本建设的周期可以分为三个时期，即（ACE）

A）投资前期  B）投资机会选择期  C）投资期 ）建设期 ）生产或营销期

5、从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括（BCDE）

A）资料齐全

B）有明确的目标

C）有两个以上可供选择比较的方案

D）有评价方案优劣的标准

E）有真实地反映客观实际的数据资料

6、根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可以分为（ACD）

A）确定型 ）可变型 ）风险型 ）不确定型 ）安全型

单选题

1、面值为100元、2年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（A）元出售该国债。

A）109.297 ）1）1）105

2、完全竞争型市场的特点（B）

A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、 信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C）一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。 

3、利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（C）

A）M）M）M）MC与MR没有关系

4、投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到（D），才能将投资购买设备的10万回收。

A）5）1）1）2

5、赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场的期望值是（A）

A）—1 / 6 美元 ）—1美元 ）1美元 ）1 / 6美元

6、不确定型决策问题的决策准则不包括（B）

A）乐观准则 ）最大可能准则 ）后悔准则 ）等可能性准则

名词解释：

1、市场环境：市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力

2、边际收益（MR）：边际收益是指增加一个单位的销售量所增加的总收益

3、可行性分析：可行性分析是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。

3、复利：指用本金以及前期利息总额之和计息的方法，俗称利滚利。设利率为i，n个计息周期后复利的本利和计算公式为F＝Ｐ(1＋i)n 

4、决策：决策是对需要处理的事物做出策略上的决定

5、确定型决策：指投资项目具备条件和面临的环境、前景都十分明确的一类决策问题

问答题：

1、寡头垄断型市场的特点是什么？

答：一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

2、可行性研究包括哪几个过程？

答：投资机会鉴别阶段；初步可行性研究阶段；可行性研究阶段；评价与决策阶段。

3、产品的市场周期包括哪几个阶段？

答：包括进入期、成长期、成熟期、衰退期

4、构成决策问题的基本条件有哪些？

答：有明确的目标；有两个以上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反映客观实际的数据资料。

5、请解释不确定型决策中的乐观原则。

答：即先找出每种方案在各自状态下的最大损益值，然后通过比较选择损益值最大的方案即为决策最优化方案。简单说，是选择在最有利条件下获得最大收益的方案

6、请解释不确定型决策中的悲观原则

答：即先找出每种方案在各自状态下的最小损益值，然后通过比较选择最小损益值的最大值所对应的方案即为决策最优化方案。简单说，是选择在最不利条件下获得最大收益的方案 

7、请解释不确定型决策中的后悔准则

答：也称最小化原则。当决策人决定选取某一策略后，出现了某一自然状态，如发现在该自然状态下采取其他策略将更有利时，必产生后悔感觉。该方法是通过计算后悔值来选择方案。    

8、请解释不确定型决策中的等可能性准则：也称机会均等原则。将各自自然状态出现的概率视作相等，按风险型决策问题的期望值准则进行决策。 

9、房地产开发与经营决策程序是什么？

答：发现问题；确定目标；拟制方案；分析评价；选择方案；实施追踪

计算题：

1、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按100元出售国债是否合适？ 

答：

2、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按109.297元出售国债是否合适？

答：

3、有一面值为100元的国债，还有2年到期，国债每年支付利息10元。市场平均收益为5%，请问国债持有者按120元出售国债是否合适？

答：

4、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为20；在市场销量中时，可得到的收益为12，在市场销量差时，可得到的收益为8，请问工厂的期望收益为多少？

答：13.6

5、某工厂要制定下年度产品的生产批量计划，根据市场调查和市场预测的结果，得到产品市场销路好、中、差三种自然状态的概率分别为0.3、0.5、0.2，如果工厂采用生产可能得到收益值，在市场销量好时，可得到的收益为16；在市场销量中时，可得到的收益为16，在市场销量差时，可得到的收益为10，请问工厂的期望收益为多少？

答：14.8

第三章（11）

判断题

1、房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。（√）

2、房地产行业不存在垄断性。（×）

3、房地产咨询服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质，并收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。（×）

4、股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（×）

5、行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。（×）

6、房地产开发企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。（√）

多选题

1、房地产企业产生垄断的的原因有（ABC） 

A）关键资源由一家企业拥有 

B）给予一个企业排他性生产某种产品和劳务的权利 

C）就生产成本而言一个生产者比大量生产者更有效率

D）现有房地产企业进行合谋，共同阻止新的企业进入房地产行业

E）房地产企业专业性过强，新的企业难以进入房地产行业

2、计划的主要内容包括（ACD）

A）确定组织发展目标制定全局战略

B）确定项目成员

C）开发出一组广泛的相关计划

D）制定战略实施和资源分配方案。

E）总结计划实施过程中的经验教训

3、现代组织结构设计方案有（ABE）

A）团队结构  B）虚拟结构 ）矩阵型组织结构  D）直线制组织结构 ）无边界组织

单选题

1、房地产企业是依法设立，以（A）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A）赢利 ）追求房屋质量 ）兴建住房 ）国家利益

2、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（D）

A）一级资质由建设行政主管部门审批。 

B）二级资质由省、自治区建设行政主管部门审批。 

C）二级、三级资质由直辖市房地产主管部门审批。 

D）二级、三级资质由设区的市房地产主管部门审批，并接受省、自治区建设行政主管部门的指导和监督。 

名词解释：

1、房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产中介服务：房地产中介服务是指在房地产投资、开发销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括：1）房地产咨询服务企业； ）房地产估价服务企业；3）房地产经纪服务企业

3、物业管理企业：物业管理企业是依法成立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。

4、股份有限公司：股份有限公司是依法设立的、有2人以上200以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。公司设立股东大会、董事会、经理和监事会。

5、有限责任公司：有限责任公司是依法设立的，有2人以上50人以下的股东共同筹资，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。公司设立股东会、董事会（或执行董事）、经理和监事会（或监事）。 

6、合伙制房地产企业：指依法设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，合伙人对合伙企业的债务承担无限责任的房地产营利性组织。    

7、中外合资经营房地产企业：是依法设立，由中国公司、企业或其他经济组织与外国公司、企业、其他经济组织或个人共同出资在我国境内设立的“股权式”的中国企业，中外双方共同经营、共担风险、共负盈亏。 

8、中外合作经营房地产企业：是依法设立，由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人依照共同签订的合作经营合同，规定合作各方权利和义务的经济组织。中外合作经营企业则是一种“契约式”合营企业，双方按协议确定投资方式、各自责任和收益分配比例。 

9、外资房地产企业：是依法在我国境内设立的、全部资本由外国投资者投资的中国企业

10、企业战略：是企业为自己确定的长远发展目标和任务，以及为实现这一目标而制定的行为路线、方针和方法。 

11、组织结构：就是指组织中正式确定的使工作任务得以分解、组合和协调的框架体系。

问答题：

1、房地产企业特征是什么？

答：房地产企业的地域属性；房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展趋势

2、房地产中介服务企业特征是什么？

答：企业由具有特定资格的专业人员构成；企业的经营活动主要是提供委托服务 

3、房地产企业在制定计划时，常要考虑哪两个问题？

答：一是企业的目标是什么？二是如何编制企业的计划书

4、组织结构设计涉及的要素有哪些？

答：包括工作专门化、部门化、指挥链、管理跨度、集权与分权、正规化。

5、企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？

答：战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期

6、直线制组织结构有什么优缺点？

答：直线制是一种最先出现也是最简单的组织形式。企业各级行政单位从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。

优点:结构比较简单，责任分明，命令统一。 

缺点:它要求行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。 

7、房地产开发企业资质等级管理办法是什么？

答：房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度其中一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设行政主管部门审批。一级资质企业可以在全国范围承揽房地产开发项目，承担房地产项目的建设规模不受。二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。二级及二级以下资质企业承揽业务的具体范围由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。可承担建筑面积在25万平米以下的开发建设项目。

第四章（11）

判断题

1、土地储备和一级开发，是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。（√）

2、地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括在当地的机构用地和在当地的军事管理用地。（×）

3、房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（×）

4、普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。 （×）

5、商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。（√）

6、直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。（√）

多选题

1、房地产项目定位的方法包括（ABCDE）

A）市场调研法 ）头脑风暴法

C）经验分析法 ）SWOT法

E）层次分析法

2、房地产项目定位的原则包括（ABCDE）

A）符合城市规划的原则 ）协调发展的原则

C）符合市场需求的原则 ）效益最大化的原则

E）与企业发展战略相一致的原则

3、商业地产包括（ABCE）

A）写字楼房地产开发项目 B）酒店式公寓类住宅开发项目 C）旅游房地产开发项目 D）廉租房开发项目 E）商业房项目

单选题

1、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（D）

A）优势 ）劣势 ）机会 ）目标

2、军产土地归口于（B）管理

A）当地 ）中国人民总后勤部    

C）中国党军事委员会 ）中国人民总政治部

名词解释：

1、土地储备和一级开发项目：简称土地储备开发，是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

2、军产地：是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。

3、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

4、商品房：指经有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物

5、工业房地产：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。

6、市场调研：就是为了实现目标而进行的信息收集和数据分析

7、头脑风暴法：头脑风暴法包括直接头脑风暴法（指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法）和质疑头脑风暴法（指对根据直接头脑风暴法所提出的设想、方 案逐一质疑，分析其实现可行性的方法） 

8、经验分析法：又称为因素分析法。是组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料做详细而充分的分析和讨论，在此基础上选择分析对象。

9、SWOT分析法：又称态势分析法。其中SW主要分析内部条件，S代表优势，W代表劣势；OT主要分析外部条件，O代表机会，T代表威胁。

10、层次分析法：是将定位决策中有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定位和定量分析的决策方法。

问答题：

1、工业园区开发模式的主要特征是什么？

答：此类工业地产开发都是在主导下进行，通过创造相关产业支持、税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、请简述什么是主体企业引导模式？

答：主体企业引导模式是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好发展并获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地以营建一个相对的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

3、请简述什么是工业地产商模式？

答：工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润。 

4、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么？

答： 1）转让的土地使用权必须是出让土地使用权 

 ）土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件 

 ）土地使用权转让后也有条件 

 （1）新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务

 （2）土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 

 （3）转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限

5、房地产项目定位的原则是什么？

答：符合城市规划；协调发展；符合市场需求；效益最大化；与企业发展战略相一致 

第五章（11）

判断题

1、开发商通过划拨获得土地使用权，必须向当地缴纳出让金。（×）

2、划拨土地使用权获取过程中的主要成本是土地出让金。（×）

3、土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内划拨给土地使用者，土地使用者不需要向国家支付土地使用权出让金的行为。（×）

4、招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（√）

5、通过拍卖方式出让土地使用权时，可以只有一家买家。（×）

6、由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营。（√）

多选题

1、房地产开发企业获取建设项目用地的方式主要有（ABD）

A）出让 ）划拨 ）受让 ）转让 ）捐赠

2、划拨土地使用权获取过程中主要的成本和费用包括（ABCDE）

A）土地补偿费 ）安置补助费 

C）拆迁补偿费 ）地上附着物及青苗补偿费

E）其他费用

3、出让土地使用权的基本类型包括（ABCD）

A）协议 ）招标 ）挂牌 ）拍卖 ）划拨

单选题

1、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与的关系是（B）

A）利益关系 ）行政关系 ）上下级关系 ）没有关系

2、通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（A）

A地方   B 城市居民 农民

名词解释：

1、划拨土地使用权：即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 

2、土地使用权出让：简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、招标出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 

4、拍卖出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

5、挂牌出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

问答题：

1、划拨土地使用权的基本特征是什么？

答：行政性；无偿性；无期限性；流转性

2、划拨土地使用权的主要步骤是什么？

答：预审；申请；审查；批准；登记发证

3、协议出让土地使用权的基本特征是什么？

答：非市场出让，没有竞争者；对地价较易控制，灵活性较大；价格和使用范围收到

4、招标出让土地使用权的基本特征是什么？

答：程序规范；全方位开放，透明度高；公平、客观；交易双方一次成交

5、拍卖出让土地使用权的基本特征是什么？

答：必须有两个以上的买主；必须有不断变动的价格；必须有公开竞争的行为

6、土地使用权不可以转让的条件是什么？

答：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行规规定禁止转让的其他情形。

第六章（11）

判断题

1、房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。（×）

2、全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。其优点是全面反映客观实际，效果明显，能在较大范围内采用。（×）

3、重点调查法是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。（√）

4、完整的房地产市场调研报告的内容包括基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场、需求特征。（×）

5、房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。（√）

6、抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。（√）

多选题

1、房地产市场调研的特点有（ACD）

A）专业性强 ）时效性强 ）针对性强

D）技术性强 ）主观性强

2、房地产市场调研的原则包括（ABDE）

A）真实性  ）时效性  C）效益性  D）全面性 ）计划性

3、随机抽样调查法是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。具体包括（ABC）

A）随机抽样 B）分层随机抽样 C）分群随机抽样 D）就便抽样  ）配额抽样 

单选题

1、数据类型不包括（D）

A）数值型 ）序号型 ）文字型 ）图像型

2、定性分析方法包括（C）

A）归纳分析法 ）演绎分析法 ）聚类分析 ）比较分析法

名词解释：

1、市场调研：是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动

2、房地产市场调研：是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

3、全面调查法：是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。 

4、重点调查法：是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。 

5、抽样调查法：是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。

6、随机抽样调查法：是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。

7、非随机抽样调查法：是指选取样本的时并非随机抽取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数，因而每个样本被选择的机会并不相等。

8、德尔菲法：是以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订 下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论，此法预测常适合做长期预测。 

问答题：

1、房地产市场调研的特点是什么？

答：专业性强；针对性强；技术性强

2、房地产市场调研的重要性是什么？

答：房地产项目定位的需要；制定正确的营销策略；企业健全决策机制的需要；企业发现新的市场机会的需要

3、房地产市场调研的原则是什么？

答：真实性；时效性；全面性；计划性

4、房地产市场调研报告撰写原则是什么？

答：以调研目的为核心原则；前后逻辑合理原则；层次鲜明性原则；图文并茂原则

第七章（11）

判断题

1、房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。（√）

2、房地产可行性研究一般包括项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。（√）

3、财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。（√）

4、静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（×）

5、国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。（√）

6、敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。（×）

多选题

1、房地产可行性研究的步骤包括（ABCDE）

A）组织准备 ）资料收集及市场调查

C）开发方案的设计和评价、选择 ）详细研究

E）编写研究报告书

2、房地产可行性研究报告的内容包括（ABCDE）

A）封面    B）摘要    C）目录 ）正文   E）附件和附图

3、在编写房地产可行性研究报告过程中，财务评价的具体内容包括编制（ABCE）

A）预计损益表  B）预计资产负债表  C）预计现金流量表  D）预计企业上市计划 ）预计资金来源与运用表

单选题

1、有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（B）

A）2）5）—2）—5.4%

2、房地产项目风险分析方法不包括（C）

A）盈亏平衡分析 ）项目安全率

C）财务分析 ）概率分析

名词解释：

1、房地产可行性研究：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 

2、盈亏平衡分析：又称量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。

3、敏感性：又称敏感度分析，就算通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

4、概率分析：又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过概率分析可以了解项目风险产生的概率大小，进而评估项目风险的期望损失。

问答题：

1、房地产可行性研究的目的是什么？

答：旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。

2、房地产可行性研究的作用是什么？

答：是投资决策的重要依据；是项目审批的依据；是项目资金筹措的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与各方签订合同的依据 

3、房地产可行性研究的步骤是什么？

答：组织准备；资料收集及市场调查；开发方案的设计和评价、选择；详细研究；编写研究报告书

4、敏感性分析的步骤是什么？

答：1）选择要分析的不确定性因素；2）选定分析所用的评价指标；3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4）判定敏感性因素；5）提出控制敏感性因素的建议

5、房地产项目风险分析方法有哪些？

答：有盈亏平衡分析；项目安全率；敏感性分析；概率分析

计算题：

1、某人向银行借入10万元贷款，年利率为8％，期限为5年，到期一次还本付息。求他5年后应向银行归还多少元？

答：F＝10（1＋8％）5＝14.7（万元）

2、某人在2011年花20万元购买某项资产，该资产在2012年和2013年，每年给投资者带来10.5万元的回报，请问在市场收益为10%的条件下，该项投资是否合算？

答：2012年的10.5万元相当于现在的10.5/（1+10%）=9.55万元 

 年的10.5万元相当于现在的10.5/（1+10%）^2=8.68万元 

 该项投资的净现值为9.55+8.68-20=-1.77万元 不合算 

第八章（11）

判断题

1、房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。（×）

2、房地产股票是各级、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。（×）

3、我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。（×）

4、房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 （√）

5、我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。（√）

6、房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。（×）

多选题

1、房地产融资的特点是（ABCE）

A）融资规模大 ）偿还期较长

C）资金缺乏流动性 ）融资次数频繁

E）高风险高收益

2、房地产企业区别一般企业的资金来源包括（ACDE）

A）房地产抵押贷款 ）财政资金

C）售后回租   D）预售资金

E）其他筹资方式

3、房地产信托的运营模式包括（BCDE）

A）遗嘱信托

B）抵押贷款类信托 

C）混合型信托 

D）股权投资类信托 

E）权益转让模式股权证券化信托

单选题

1、房地产债券按发行主体分类，可以分为（D） 

A）实物债券  B）凭证式债券  C）记账式债券   D）国际债券

2、我国房地产融资的主要方式不包括（B）

A）银行贷款融资  B）国际融资

C）股票融资  D）房地产债券融资

名词解释：

1、房地产融资中的间接融资：是指拥有闲置资金的企业或个人，通过存款，购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款方式或通过购买金融中介机构为房地产企业发行的有价证券，把资金提供给房地产开发企业使用，从而实现资金融通的过程。 

2、消费信用。主要指银行向消费者个人提供用于购买住房或耐用消费品的贷款。 

3、预售资金：是指房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。 

4、抵押贷款类信托：是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供给房地产公司使用。 

5、股权证券化信托：是指信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。 

6、房地产债券：是各级、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 

问答题：

1、请解释房地产企业资金来源中的自身积累。

答：主要指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资。

2、请解释房地产企业融资中的直接融资。

答：是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位（包括企业、机构和个人）相互之间直接进行协议融资，或者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券，将货币资金提供给房地产开发企业使用，从而完成资金融通的过程。 

3、请解释房地产企业融资中直接融资的特点。

答：直接性。房地产企业直接从资金的供应者手中获得资金，并与资金的需求者之间建立直接的债权债务关系。 

分散性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，融资活动分散于各种场合，具有一定的分散性。 

信用差异性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，由于不同企业或个人的信誉好坏有较大差异，债权人往往难以全面、深入债务人的信誉状况，从而带来融资信誉的较大差异和风险性。 

部分不可逆性。在直接融资中，通过发行股票所取得的资金，是不需要返还的。 

相对较强的自主性。在直接融资中，在法律允许的范围内，融资者可以自己决定融资的对象和数量。

4、请解释房地产企业融资中间接融资的特点。

答：间接性。房地产企业与资金初始供应者之间不发生直接借贷关系，而是由金融中介发挥桥梁作用，房地产企业和资金供应者只与金融中介机构发生融资关系。 

集中性。金融中介是一方面面对房地产企业，另一方面面对资金供应者的综合性中介，金融机构在间接融资中具有融资中心的地位和作用。 

信誉度偏好性。房地产间接融资相对集中于金融机构，由于对金融机构管理较为严格，金融机构自身的经营也受到稳健性经营的约束，因此相对于直接融资来说，间接融资的信誉程度较高，风险性也相对较小，融资稳定性较强。 

可逆性。通过金融中介的间接融资均属于借贷性融资，到期须还本付息。因此具有可逆性。 

主动权掌握在金融中介手中。是否贷款给房地产企业，决定权在于金融机构，而非在于初始资金的供应者。

5、房地产融资的特点是什么？

答：融资规模大；偿还期较长；资金缺乏流动性；高风险高收益

6、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。

答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行。

 公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大，发行所耗时间长。但筹资量大，社会影响力大。 

 私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。 

第九章（9）

判断题

1、排列图法以直方图形的高度表示一定范围内数值发生的频数，据此可以掌握产品质量的波动情况，了解质量问题特征分布规律，以便有计划有目的地预防质量问题发生。（×）

2、网络图是以网络模型的形式来表达若干个施工项目，按照各项工作的展开顺序和相互制约、相互依赖的关系，将其绘制成网络形式。（√）

3、房地产开发项目管理中的三大管理核心：成本管理、质量管理和进度管理三者之间的关系是和谐统一的，不存在矛盾和对立。（×）

4、工程项目质量的特点是单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性、风险性、影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。（√）

多选题

1、房地产开发项目的特点是（ABCDE）

A）投资额巨大，建设周期长 ）整体性强

C）知识的密集性  ）系统性

E）组织的层次性

2、项目工程质量控制常用方法有（ACDE）

A）排列图法  ）线性回归法

C）因果分析图法 ）直方图法

E）控制图法

3、房地产开发项目成本管理原则包括（ABCE）

A）设置科学的成本管理目标  ）设计阶段投资控制是重点 

C）变被动控制为主动控制 ）便捷原则

E）经济与技术结合是成本管理的高效手段

单选题

1、以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。（C）

A）成本管理 ）质量管理 ）人事管理 ）进度管理

2、项目工程质量管理的主要途径不包括（A）

A）加强人员培训 ）审核有关技术文件、报告或报表 

C）现场质量检验  ）现场质量监督 

名词解释：

1、房地产开发项目管理：指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。

2、房地产开发项目进度管理：是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

3、单代号网络图：是以单代号表示法绘制的网络图。在这种网络图中，每个节点表示一项工作，箭线只表示各项工作之间相互制约和相互依赖的关系 

4、多目标网络图：是具有若干个最终目标的网络图。在这种网络图中，有两个或两个以上的结束节点。对于每个结束节点，都有与其相应的关键线路。在每个工作箭线下面，除了注明工作持续时间外，还要注明工作的目标属性 

问答题：

1、房地产开发项目的特点是什么？

答：投资额巨大，建设周期长；整体性强；知识的密集性；系统性；组织的层次性

2、成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，请阐述它们之间的关系。

答：三大核心之间的关系是既对立又统一的整体。 

三大管理目标之间的对立关系：

一般如果对工程质量有较高要求，就会影响进度管理和成本管理；如果希望以较短时间完成项目，就会增加成本，影响工程质量；如果过于强调成本节约，就会降低项目的质量 

三大管理目标之间的统一关系：

一般适当增加投资数量，则有利于加快项目建设进度，使投资尽早回收，最终提高项目全寿命周期经济效益；适当提高项目质量，能节约项目动用后的延期费、周转费和维修费，从而提高项目经济效益；如果项目进度安排合理，不但可以缩短建设工期，且可能获得较好的施工质量和较低的工程费用 

3、房地产工程项目质量管理的特点是什么？ 

答：影响因素多；质量波动大；质量变异大；质量隐蔽性；终检局限大

4、项目工程质量控制常用方法有哪些？

答：排列图法；因果分析图法；直方图法；控制图法

第十章（11）

判断题

1、房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。（√）

2、品牌营销是指通过多投入广告，让公司的品牌出现在城市的每个角落。（×）

多选题

1、房地产市场营销中的4P理论认为市场营销是四个基本要素的有效组合，这四大要素是（ACDE）

A）产品 ）质量  ）价格  ）销售渠道 ）促销

2、房地产市场营销中4R理论的主要内容包括（BCDE）

A）鲶鱼效应 ）市场反应

C）顾客关联 ）关系营销

E）利益回报

3、房地产市场营销中4R理论的主要内容包括（ABCD）

A）愿望与需求

B）购买的便利性

C）可接受的价格

D）有效沟通

E）应急响应

4、房地产市场营销中4V理论中，4V是指（ABDE）

A）差异化 ）功能化

C）精细化 ）附加价值

E）共鸣

5、房地产市场营销中5S规则包括（ABCE）

A速度

B微笑

C真诚

D静思

E研学

6、房地产营销中的定价战术包括（ABCD） 

A开盘定价战术 B旺销价格战术 

C滞销价格战术 D尾盘价格战术   

E毁约价格战术

7、房地产广告策划内容包括（ABCDE）

A）广告目标  ）市场分析  

C）广告策略   ）广告计划 

E）广告效果测定  

单选题

1、房地产营销中的价格策略不包括（B）

A）高价策略 B）随机策略 ）低价策略 D）实价策略 

2、房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（D）

A）对产品信息的需求高 ）对产品顾客化的要求高

C）采购的批量大小很重要 ）产品门类众多是几本特征

名词解释：

1、房地产市场营销：是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。

2、品牌：一种赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的和文化的形象。

3、房地产市场细分：是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。其中每个消费者群即为一细分市场。

问答题：

1、什么是房地产市场营销中的4P理论 

答：又称市场营销组合，是指在特定时期向特定市场销售特定产品的市场营销决策的优化组合。该理论认为市场营销的四个基本要素的有效组合，即产品、价格、销售渠道和促销。

2、什么是房地产市场营销中的4C理论

答：又称整合营销理论。该理论强调消费者的愿望与需求、购买的便利性、可接受的价格、有效沟通

3、什么是房地产市场营销中的4R理论

答：4R理论最突出的特点是强调用系统观点来展开营销活动。4R具体指市场反应、顾客关联、关系营销、利益回报

4、什么是房地产市场营销中的4V理论

答：4V是指差异化、功能化、附加价值、共鸣

5、什么是房地产市场营销中的5S理论

答：5S是指速度；微笑；真诚；机敏；研学

6、如何实施品牌营销策略？

答：精准的市场定位是房地产品牌营销的基础；卓越的质量体系是创建知名品牌的保证；以良好的社会形象树品牌；以优良的品质树品牌；以创新精神树品牌； 以优秀的企业文化树品牌 

7、直接渠道比较可行的场合有哪些？

答：1）对产品信息的需求高；2）对产品顾客化的要求高；3）采购的批量大小很重要；4）物流很重要 

8、间接渠道比较可行的场合有哪些？ 

答：1）产品门类众多是几本特征；2）产品的易获得性很关键；3）售后服务很重要 

9、房地产广告策划的原则是什么？

答：时代性；创新性；实用性；阶段性；全局性 

10、房地产市场营销策划的“六个注意”是什么？ 

答：注意各种资源的整合利用；注意做到实事求是；注意营销策划方案的切实可行；注意把握好营销策划的整体效果；注意在营销策划中体现人文精神；注意在营销策划中的灵活应变   

第十一章（10）

判断题

1、房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产所有权的交易。（×）

2、国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式。（√）

3、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（×）

4、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照平等原则在债权人之间平均清偿。（×）

多选题

1、房地产交易的原则包括（ABCE）

A）及时登记原则

B）房地连动原则

C）交易价格遵循国家的原则

D）真实性原则

E）交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则      

2、房地产交易中介机构包括（ABCD）

A）房地产咨询

B）房地产价格评估

C）房地产登记

D）房地产经纪

E）物业管理

3、以市场资料为基础确定国有土地出让价格的方法包括（ACDE）

A）市场比较法

B）经验判断法

C）收益还原法

D）成本法

E）剩余法

4、评估房地产租金的方法有（ABC）

A）积算法

B）租赁实例比较法

C）收益分析法

D）试算法

E）拍卖法

单选题

1、与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（C）

A）标的物位置的可变性

B）房地分离的特性

C）房地产交易标的价值金额大、专业性强

D）房地产交易标的供给的充足性

2、房地产交易的管理机构不包括（A）

A）质监部门

B）建设行政主管部门 

C）土地管理部门 

D）房地产管理部门 

名词解释：

1、房地产交易：是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。

2、国有土地使用权出让：国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

3、国有土地使用权出租：是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。

问答题：

1、房地产交易的特性是什么？

答：标的物位置的固定性；房地合一的特性；房地产交易标的价值金额大、专业性强；房地产交易标的供给的稀缺性；房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性

2、房地产交易的原则是什么？

答：及时登记原则；房地连动原则；交易价格遵循国家的原则；交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则      

3、如何确定国有土地使用权出让价格？

答：主要有两种方法，一种是以基准地价为基础确定土地出让价格；一种是以市场资料为基础确定土地出让价格。其中以市场资料为基础确定土地出让价格包括市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法

4、制定租赁合同的原则是什么？

答：符合国家法律和的原则；符合等价有偿的原则；符合平等互利、协商一致的原则

5、设定抵押权的原则是什么？

答：房地合一原则；法登记原则

第十二章（6）

判断题

1、物业管理是使房地产保值和增值的重要手段。（√）

2、物业指一定范围内以建筑物形式存在的不动产及相关的动产。（×）

3、物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（√）

4、一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过1年与选定的物业管理企业签订的。（×）

多选题

1、物业服务合同在合同的有效期内，遇到一下情况，合同关系解除：（ABCDE）

A）约定解除合同的条件成立；

B）双方当事人协商一致解除；

C）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；

D）合同期限届至；

E）其他原因等情况。

2、前期物业管理的特殊性在于（CDE）

A）在因故物业服务合同无法签订的时候，前期物业管理可以永久存在

B）在整个物业管理过程中，前期物业管理并不重要

C）前期物业管理在时间上的过渡性

D）前期物业管理涉及当事人的多重性

E）物业管理企业签约期限的较长性

名词解释：

1、物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。

2、物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、前期物业管理：是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。

问答题：

1、物业的特征是什么？

答：固定性；耐久性；多样性

2、前期物业管理的特殊性有哪些？

答：前期物业管理在时间上的过渡性；前期物业管理涉及当事人的多重性；物业管理企业签约期限的较长性

3、房屋修缮管理应遵循的原则是什么？

答：充分利用，以人为本；经济合理，安全实用；认真细致，保持耐心

4、物业服务收费原则是什么？

答：等价交换；优质优价；取之于民，用之于民；公开；监督

5、居住物业管理的内容包括哪些？

答：建筑物及其设备设施的维护与修缮管理；小区环境维护管理；开展多种形式的便民有偿服务；住宅小区的社会主义精神文明建设