合肥市控制性管理技术规定-2009.5.13

合肥市规划局

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第一章  总  则

第二章  单元规划

第三章  控制性详细规划

第四章  建设用地分类与基本指标控制

第五章  各类建设用地的规划与管理

第六章  控制性详细规划维护

第七章　附　则

第一章  总  则

1．1为贯彻《中华人民共和国城乡规划法》，落实合肥市城市总体规划、近期建设规划及各专项规划，有效引导和控制城市建设；根据《合肥市控制性详细规划管理暂行办法》以及相关法律法规、标准、规范，制定本技术规定。

    1．2  城市规划区范围内，控制性详细规划的编制、审批、修改及相关城乡建设活动，均应符合本规定。

    1．3   控制性详细规划的制定应当注重提升城市整体建设水平，合理引导城市建设规模，实现城市经济发展和人口资源环境相协调。

    1．4   控制性详细规划应结合区域发展和建设需要，对地块的土地使用性质和土地使用强度、空间环境、城乡基础设施、公共服务设施、城乡安全设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制。

1．5控制性详细规划在实施中，可以根据城市经济、社会发展和城乡建设的实际情况，依照本技术规定的有关要求进行维护。

第二章  单元规划

2．1 城市单元是落实城市总体规划，分区、分步、有重点实施的规划编制基本单位。单元规划是制定控制性详细规划的技术指导性文件。

2．2单元规划主要确定编制单元的主导功能、建设总量、三大公共设施和重大功能性项目布局以及城市设计的整体框架。

2．3单元是具有综合性或某些特定功能的区域。单元划分按各种公共服务设施的服务范围和规模，以城市主要道路、河流水系、绿化隔离等为界线，与社会管理相协调，并结合行政区划和市政设施服务范围。

老城区单元规模一般在2—5平方公里，新区单元规模一般在5—15平方公里。

2．4单元规划的修改、优化调整，应当由市、县城乡规划行政主管部门按照程序报审。

第三章  控制性详细规划

第一节  控制性详细规划主要内容

3．1．1控制性详细规划在单元规划的指导下，考虑土地使用现状、土地权属和规划边界等要素，划分规划地块，提出规划控制指标和开发建设要求，为规划管理提供依据；编制控制性详细规划可参照予规划和概念性规划。

3．1．2控制性详细规划的主要内容应包括：

1．确定地块的边界和用地性质；

2．规定地块的规划控制指标；

3．具体落实三大公共设施项目安排；

4．明确“绿线、蓝线、黄线和紫线”控制及保护范围；

5、确定地下空间开发利用范围；

6、确定城市支路和巷路的具体控制条件及控制点标高；

7．提出城市设计控制性指标或指导性要求。

第二节  控制性详细规划基本规定

    3．2．1 编制控制性详细规划，应当遵守以下规定：

    1．落实单元规划的建设总量控制要求。控制性详细规划建设总量控制可以按±3％的比例进行。增加的建设规模，应当主要用于满足公共利益需要，并进行专题说明。

  2．落实三大公共设施安排。对于单元规划提出的需进一步落实的内容，应在控制性详细规划中作出明确具体安排。

    3．落实城市设计整体意向和空间布局的有关要求。

    3．2．2 编制控制性详细规划，应当充分的调查现状，协调各方权益，维护公共利益。

3．2．3以下类型的建设工程，市、县城乡规划行政主管部门可以依据专项规划、单元规划进行规划审批。

    1．三大公共设施项目。专项规划、单元规划已经明确类型、位置或选址要求的三大公共设施进行新建、改建和扩建的，在专题论证基础上，办理规划审批手续。

   2． 占地较完整，已形成一定建设规模的现状党、政、军驻地，以及科研机构、大中专院校等单位需要进行新建、改建和扩建的，可以参照单元规划编制修建性详细规划，规划审查意见作为办理规划审批手续的依据。

   3．自有非经营用地进行零星插建、改建和扩建，在专题论证的基础上，办理规划审批手续。

2．2．4控制性详细规划是城市开发建设和建设工程规划管理的依据，除前款所列类型，其他各类建设项目的审批，应当依据经批准的控制性详细规划。

第三节  控制性详细规划特殊规定

   3．3．1  现状畸零地、边角地或者其他不能使用的零星用地，应当与周边用地进行调整和合并，统一编控制性详细规划。确实无法调整、合并的，宜规划为绿地或市政基础设施用地。

    3．3．2  在控制性详细规划确定的三大公共设施用地及其保护(防护)范围内的现状建筑，具有合法的审批手续或产权证明的，在规划实施前，确因房屋安全使用等要求，又确实不产生新的安全隐患的，可以进行翻建。但翻建不得改变现状使用性质，不得增加建设规模和扩大用地范围。

第四章  建设用地分类与基本指标控制

第一节  建设用地分类

4．1．1依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）中的城市用地分类和代号，为了适应城市发展建设的实际需要，制定城市建设用地分类标准，在控制性详细规划编制及规划管理中，应当遵照执行。

表一               城市建设用地分类和代号表

    4．1．3进行三大公共设施项目规划审批，用地分类应当符合城市建设用地分类和相关规定。

表二                     三大设施用地分类表

4．2．1城市建设用地基本指标划分为强制性指标、性指标和指导性指标。

    1．强制性指标：不得调整。

    2．性指标：一般上不做调整。但是，因城市经济、社会和城市建设的实际需要，对符合本技术规范有关要求的，可以进行修改和按照法定程序优化调整。

    3．指导性指标：作为规划编制和规划管理技术论证和规划研究的参考依据。

    4．2．2  城市建设用地基本指标分类：

1．控制性详细规划确定的容积率、绿地率为强制性指标，建筑密度、建筑高度为性指标；

    2．文物保护单位保护范围、历史文化保护区及建设控制地带、有净空高度要求的限定地区以及有特定高度要求等地区的建筑控制高度为强制性指标；

     4．2．3  在轨道站点周边500米范围内，编制控制性详细规划鼓励进行高强度混合开发模式。

     4．2．4  编制控制性详细规划，应当以基准建筑高度分区为基础，在建设总量控制和基准建筑高度控制的前提下，结合开发建设的实际情况，确定地块具体建筑高度控制指标。

 1．对历史文化保护区、文物保护单位等有特殊要求的地区，应当严格按照保护要求确定建筑高度控制要求。对其他涉及到特殊高度控制要求的，如保密规定、航空净空、微波通讯等，应当按照特殊高度控制要求确定建筑控制高度，并严格执行。

2．编制控制性详细规划，确定地块建筑控制高度指标，超过基准建筑高度的，应当依据城市城市设计和其他控制要求，组织进行专题论证。

第三节    城市建设用地性质的兼容性

4．3．1  编制控制性详细规划，确定地块的建设用地性质，可以根据市场经济条件下进行城市建设的实际需要，规划多功能用地，增强建设用地的兼容性，使规划具有更好的适应性和可操作性。

4．3．2  规划多功能用地，应当符合以下原则

  1．符合有关法律、法规和技术规范标准的要求； 

 2．有利于三大公共设施的优先落实；

3．充分考虑建筑使用和物业管理的需要；

第五章  各类建设用地的规划与管理

第一节  三大公共设施用地的规划与管理

 5．1．1单元规划确定的三大公共设施用地，应当在控制性详细规划具体落实，确保不漏项。 

    编制控制性详细规划中，三大公共设施用地应当按照城市建设用地分类的小类划分。

  5．1．2  控制性详细规划确定的三大公共设施用地，应当在满足使用要求的前提下，节约集约使用土地，合理确定用地规模。在满足合理布局、服务半径和技术标准规范等前提下，其位置、规模可以优化调整，但需进行专题论证。

 5．1．3  控制性详细规划确定的三大公共设施用地，应当按照法律、法规以及技术标准规范，明确划定保护范围和必要的安全防护距离，并保障落实。

5．1．4  控制性详细规划确定的公共服务设施用地，在已建成区内的，应当结合城市更新改造优先安排、予以保障。确实无条件难以实施的，在符合相关技术标准规范，并进行专题论证基础上，可以调整。

5．1．5  应规划社区综合服务中心，集中安排各类公共服务设施项目，节约资源和提高服务效率。

5．1．6 依据控制性详细规划进行规划管理，在建设时序安排上，应当切实保障和优先落实三大公共设施。

第二节  居住用地规划与管理

5．2．1  居住用地应统一规划、成片开发和综合配套，避免零星插建。

5．2．2  在轨道站点周边安排居住用地的，编制控制性详细规划，确定容积率和建筑控制高度等指标，可以适当提高。 

第三节  商业服务用地规划与管理

5．3．1编制控制性详细规划，应当按照单元规划确定的主导功能和空间布局，引导商业服务设施相对集中布局。

5．3．2控制性详细规划中涉及的特色商业街和步行商业街应当进行城市设计。

第四节  绿地规划与管理

5．4．1鼓励将商业、办公以及工业用地内的附属绿地，按照集中和分散相结合的方式建设成为向公众开放的公共绿地。

5．4．2鼓励建设单位在建设用地范围内开辟公共开放空间，在满足消防、卫生、交通等有关规定，编制控制性详细规划中可以适当增加建筑面积。   

第五节  其他建设用地规划与管理

     5．5．1 工业配套设施是指在工业用地内直接为工业生产服务的、必要的生产管理设施和生活配套设施。 

  5．5．2  旅游用地已经纳入城市建设用地范围的，应当在满足本技术规定要求的前提下，编制控制性详细规划，规划为旅游设施用地。

5．5．3在自然保护区、风景名胜区、森林公园等范围内的，应当按照有关法律、法规和城乡规划的有关规定进行规划管理。

 5．5．4  编制控制性详细规划和进行规划管理，应当严格执行划定的文物保护单位保护范围和建设控制地带。

两个以上文物保护单位的保护范围、建设控制地带相互重合的，规划行政主管部门审批该区域内的建设工程项目时，应当按照其中较为严格的建设控制标准执行。                                        

5．5．5  编制控制性详细规划，应当根据单元规划为指导，落实村庄改造和农民搬迁住宅建设用地。单元规划确定的农民搬迁住宅建设用地位置，可以根据实施建设的实际情况，进行优化调整。             

现状村庄有部分用地在城市建设范围以外的，应在城市建设用地内统一安排，解决搬迁安置。

第六章  控制性详细规划维护

第一节    控制性详细规划维护的基本规定

6．1．1  控制性详细规划在符合法律、法规和标准规范以及城市规划等前提下，根据城市经济、社会发展的实际需要进行维护。

 6．1．2 控制性详细规划维护的原则：

 1．整体结构和空间布局优化的原则：有利于优化城市整体结构和空间，提高效益、降低资源消耗；改善城市环境，完善公共服务体系，维护社会公平正义。

 2．公共利益优先的原则：有利于三大公共设施的实现和高效利用，确保三大公共设施项目的优先落实。

    3．合理配置、综合平衡的原则：有利于发挥城市整体功能，有利于城市有序建设，保障单元主导功能，建设总量在单元内实施综合平衡。

  4．有效促进公众参与的原则：有利于保障社会和谐与稳定，依法履行公众参与的程序。

6．1．3  进行维护措施，应当符合控制性详细规划编制的有关规定。

第二节  控制性详细规划维护事项

6．2．1三大公共设施用地的维护

1．三大公共设施用地原则上不得调整为其他经营性用地。由于调整、技术创新或资源整合等原因取消该设施或缩减原规划的用地规模或建筑规模，需进行专题论证，并征求相关主管部门的意见后，根据实际情况，将整合的用地优先安排三大公共设施用地。

 2．同一项目用地范围内三大公共设施用地的位置，在满足有关技术规范和服务半径要求，且有利于整体功能与布局优化的前提下，可以进行优化调整。进行优化调整的，应当进行专题说明，依法履行公众参与程序，征得相关主管部门同意，并在建设时序上优先安排，保证落实。

 6．2．2  公益性项目的维护

 现状三大公共设施或者其他公益类项目需要进行改建和扩建的，建设规模在符合相关法律法规以及标准规范的前提下，可以增加规划控制规模的±3％。其他建设项目，原则上应当严格按照控制性详细规划及相关规定要求执行。

 6．2．3  跨地块建设项目的维护

 建设项目包含多个地块的，在项目建设总量不变的前提下，控制性详细规划可以按照以下规定进行维护。进行维护的，应当依法履行公众参与程序。

 1．不同地块之间的建筑规模，在有利于地块的功能与布局的优化、有利于环境改善的前提下，可以置换调整。

 2．不同地块的空间布局，在符合城市设计控制要求和有利于城市功能的发挥、环境改善的前提下，位置可以置换调整。

 6．2．4  建筑控制高度的维护

 1．位于建筑高度敏感区内，应严格按照控制性详细规划中建筑控制高度执行，原则上不得随意突破。

 建筑高度敏感区是指文物保护单位及其建控地带、历史文化保护区、风貌协调区、风景名胜区；航空港、电台、通信设施、气象台站、军事禁区等各类特殊工程的控制区；城市景观走廊、对景线、重要街道、通风走廊等其他建筑高度重点控制区。

2．拟建工程位于建筑高度敏感区之外，在建设总量不变的前提下，符合以下规定的，可以对控制性详细规划确定的建筑控制高度进行修改。

①以方案优化为前提，并确保三大公共设施落实；

②恢复或有利于保护文物建筑；

③提高绿地率、空地率、提供公共绿地或广场；

④符合城市设计有关要求，增加景观效益；

⑤减少对周边现状居住的影响；

⑥提高建筑经济性，满足建筑实际使用需求或设备、生产工艺要求。

3．特殊工程对建筑高度有要求的按照行业要求控制。

第七章　附　则

7．1．1合肥市城乡规划主管部门应当根据城市经济、社会发展和规划管理的需要，采用增补附件的方式，对本技术规范进行补充和完善。

7．1．2本规定由合肥市城乡规划主管单位负责解释。

7．1．3本规定自2009年5月  日起施行。