课题研究选题报告及论文工作计划表
硕士生姓名： *** 学号：*** 入学年月：***
所 属 学 院： 经济与管理学院 专业学位领域：工商管理（MBA）
学校导师姓名： *** 企业导师姓名： ***
专家组成员姓名及职称： ***
***
1、课题来源： （选一项打√）
| 代码 | 代码名称 |
| 02 | 973、863项目 |
| 04 | 国家社科规划、基金项目 |
| 05 | 教育部人文、社会科学研究项目 |
| 06 | 国家自然科学基金项目 |
| 07 | 、国家各部门项目 |
| 09 | 省（自治区、直辖市）项目 |
| 12 | 国际合作研究项目 |
| 13 | 与港、澳、台合作研究项 |
| 14 | 企、事业单位委托项目 |
| 15 | 外资项目 |
| 16 | 学校自选项目 |
| 17 | 国防项目 |
| 90 | 非立项 |
| 99 | 其他√ |
| 代码 | 代码名称 | 代码 | 代码名称 |
| 01 | 基础研究 | 03 | 综合研究 |
| 02 | 应用研究√ | 99 | 其它 |
选题报告会时间： 2018 年11 月 17 日
参加报告会人员范围及人数： 老师4人，MBA学生15人
拟选课题名称：BGY公司X市市场定位研究
1、拟选课题国内、外的研究现状、水平、存在问题、主要参考文献：
当前，房地产企业正朝着理性化发展，商品市场竞争越来越激烈，房地产营销定位已被视为房地产企业经营和运作的生命线。面对房地产项目策划定位中出现的一些典型问题，如何针对国家宏观经济下的房地产市场，进行科学分析，采取房地产项目策划定位新策略，迎接新时期对房地产企业提出的挑战，已经是值得广大房地产企业者深入探讨的课题。在当代世界潮流日趋强调可持续发展，强调建筑的社会化，强调社会效益和环境效益的统一，强调经济效益以及建筑活动日趋商品化的环境下，策划定位师和建筑师仍在传统的运作模式中被动地按照业主所拟定的设计任务书进行设计显得缺乏科学性与逻辑性。对房地产产品市场需求依据研究，缺乏已经成为从需求到供应之间的一个断层。
房地产项目策划定位可以说是由众多的学科理论与知识构成的，包含多学科多领域的知识，这其中包括城市规划、建筑设计、项目可行性研究、房地产投资、房地产开发以及营销战略等等领域的理论与知识，是正在兴起的一门边缘学科。西方发到国家的房地产项目策划定位起步非常早，在上世纪的七八十年代就已经进入了成熟期，无论是理论还是实际都已经发展成了比较成熟的体系，特别是美国在房地产项目策划定位上更是处于国际领先地位。美国的房地产项目策划定位不仅注重于建筑的本身，也将大部分精力投入到广告、媒体，借助我们的力量宣传项目，都达到了十分良好的效果。在美国从事项目策划定位的人员也越来越多，这也会使得房地产项目策划定位更好地发展。在西方的其他国家房地产项目策划定位的经验也十分丰富。可以说西方的文化与我国的文化差异是比较大的，所以有些关于房地产项目策划定位的理论并不是适合中国的实际国情，但是他们积累的大量的案例确实我们需要借鉴学习的瑰宝。
一个成功的房地产项目往往能造就一个成功的企业，因此房地产项目策划定位越来越受房地产开发企业的重视和关注，越来越多的房地产开发商开始聘用专业的公司对项目进行前期策划定位。目前，在我国的房地产市场，项目的开发主体都会进行项目策划定位和市场的开发研究，只是研究的深度和广度不同，策划定位的方法和内容存在一定的区别。绝大部分开发商都将销售营销作为项目策划定位的重点，认为营销策划定位的好坏决定这整个项目的成败。
参考文献:
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[11]孙唯淞，万科房地产多品牌营销策略研究[J]，经营管理者,2011,(05):195，
[12]隋平，房地产市场营销策略研究[J]，经营管理者,2011,(05):196，
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[14]杨晓梅，浅议如何制定房地产市场营销策略[J]，现代经济信息,2011,No，316(06):100，
[15]丁纪平，房地产项目的市场定位和营销策略研究[J]，中小企业管理与科技(上旬刊),2011,No，286(05):62，
[16]李耀炜，张利霞，房地产中介网络服务营销策略[J]，合作经济与科技,2011,No，419(12):76-77，
[17]王惠，试论宏观背景下房地产企业营销策略[J]，经济师,2011,No，265(03):276+279，
[18]袁珂，房地产广告的营销策略[J]，新闻爱好者,2011,No，381(09):74-75，
[19]袁珂，房地产营销策略研究[J]，新闻爱好者,2011,No，383(11):115-116，
[20]何佩，房地产市场营销策略及其应用[J]，经营管理者,2011,(10):161，
[21]严琳，基于消费者购房心理的房地产体验营销策略研究[J]，商业时代,2011,No，524(13):30-32，
[22]徐丽蓉，新形势下房地产营销策略研究[J]，湖南社会科学,2011,No，145(03):129-131，
[23] [美] Philip Kotler著，梅汝和等译， 营销管理， ：中国人民大学出版社，2002 2 赵乃真主编， 网络营销， ：中国劳动社会保障出版社，2003
[24](美)菲利普，科特勒，营销管理(第八版)[M]，上海人民出版社，1994:920，
[25](美)杜塞尔，麦肯锡方法[M]
| ，北京:机械工业出版社，2010， |
| 2、选题的目的、意义；课题拟解决的主要问题；在理论和应用方面的意义；完成课题的条件（包括个人业务水平、所具备的技术及设备条件）和研究方法及实施方案： 房地产行业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。 在市场营销定位方面，营销定位方式要求变、求新，只有创新才能有特色，也才会有吸引力；广告宣传要以诚信为基础，传递消费者真正需要的楼盘信息以吸引消费者，以宣传为辅，让楼盘自身说话，为企业建立良好的信誉和口碑；要重视老客户，做好与客户的沟通，做好客户的售后服务工作。 在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多 ，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按照市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。 房地产市场营销定位的思想已经得到了业内的重视，但具体的操作还比较薄弱。本文针对市场定位中出现的问题进行研究，围绕着房地产开发中所必须解决的问题展开，并要把解决问题的方法应用到实践当中去。为了能够比较完整系统的了解房地产市场定位，本文对房地产开发定位的运作原理进行了探讨，运营营销管理的理论和方法，解决房地产市场营销定位中出现的问题，并予以解决，逐渐完善房地产理论框架。分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手，剖析当前房地产营销中存在的问题。 3、课题进展计划（包括各阶段性计划完成的内容、所需的时间及预期结果等）。 3.1 论文的主要内容 本课题在前人研究的基础上，以碧桂园公司在邢台市房地产市场营销定位为研究对象，对碧桂园公司在邢台市房地产市场营销定位进行具体分析，希望可以通过研究，修正曾经在市场营销定位出现的问题，并提出解决方案和新的方向，为后期项目提供依据和参考。本文共分为七个部分： 第一部分为绪论，首先介绍了论文的研究背景和意义，对国内外有关房地产营销定位的文献进行回顾，确定论文的研究方法、内容、思路及论文的框架结构。 第二部分为有关房地产市场营销定位的相关理论基础，包括现今房地产市场理论的细分，以及房地产市场营销定位理论和定位方法，并进一步阐述如何识别和选择竞争对手，在竞争中如何选择策略等。 第三部分为BGY公司X市楼盘市场定位分析，在本章节中，对该楼盘进行简要的介绍和分析，并对内部竞争环境和对手、外部竞争环境和对手进行了充分的分析，说明该楼盘定位的理论依据。简要介绍房地产营销定位理论依据的发展，并由此阐述了该楼盘的实际营销定位如何运用市场实际情况以及理论进行定位。 第四部分为 BGY公司X市楼盘市场定位优化措施，在本章节中，描述了对该楼盘市场营销定位的优化，主要通过对该楼盘出现的问题进行分析，根据出现的问题，找出其原因，并提出优化措施，然后对楼盘进行重新定位。 第五部分为BGY公司X市楼盘的市场再定位主要通过对细分市场的识别与评估，找到精准的目标市场，由此确定市场的定位方案，根据市场的实际情况，确定本楼盘在细分市场的定位策略。 第六部分为实证研究，主要通过专家访谈、客户问卷调查等方式进行实证研究，用各种方式来验证结论，确认重新定位的准确性。 第七部分为BGY公司X市新楼盘市场再定位实施保障措施，主要通过对 4P、4C、4R、7P、STP等相关理论理论的进一步研究，对该楼盘的重新定位制定相关保障措施，指导实施方法和具体举措。 3.2论文的主要结构设计 1绪论 1.1 研究背景 1.2 研究目的和意义 1.2.1研究目的 1.2.2 研究意义 1.3 研究思路、研究方法和论文框架 1.3.1 研究思路 1.3.2研究方法 2 相关理论基础 2.1 房地产营销理论的发展 2.2 市场细分 2.2.1 市场细分的层次 2.2.2 市场细分的基础 2.2.3 市场细分的程序 2.3 市场定位 2.3.1 定位理论 2.3.2 定位方法 2.3.3 识别和选择竞争对手 2.3.4 选择竞争战略 2.4 BGY公司X市楼盘营销定位分析 2.4.1 BGY公司X市楼盘简介 2.4.2BGY公司X市楼盘营销定位 2.4.3 BGY公司X市楼盘营销定位的分析 3 BGY公司X市楼盘市场环境分析 3.1 BGY公司及产品 3.1.1 BGY公司简介 3.1.2 BGY产品简介 3.2 内部环境 3.3 外部环境及竞争对手 3.3.1 外部环境 3.3.2 主要竞争对手 4 BGY公司X市楼盘市场定位存在的问题分析 4.1 BGY公司X市楼盘营销定位的问题分析 4.2 BGY公司X市楼盘营销定位的原因分析 4.3 BGY公司X市楼盘营销定位的优化措施 4.4 BGY公司X市新楼盘营销的重新定位 5 BGY公司X市楼盘的市场再定位 5.1 细分市场识别与评估 5.2 目标市场的选择 5..3目标市场的在定位方案 5.4 高端细分市场定位策略 6 实证研究 6.1 专家访谈 6.1.1 访谈概要 6.1.2 访谈结果 6.1.3 结论分析 6.2 客户问卷调查 6.2.1 调查背景 6.2.2 数据汇总 6.2.3 结论分析 7 BGY公司X市新楼盘市场再定位实施保障措施 7.1 4P、4C、4R、7P、STP等相关理论理论 7.2 BGY公司X市新楼盘营销的重新定位的保障 7.3 BGY公司X市新楼盘营销的重新定位的实施 7.4 BGY公司X市新楼盘营销的重新定位的具体举措 3.3达到的预期目标和成果 在借鉴国内外房地产营销定位理论相关成果的基础之上，对BGY公司X市新楼盘营销的重新定位，改善新楼盘的销售状态和客户满意度，提升BGY公司整体在邢台市场的竞争力。 3.4完成条件： （1）我的导师***博士在营销管理方面有多年的研究经验，可以给予我指导和帮助； （2）本人自2004年参加工作一直以来，一直从事着与房地产开发与建筑施工的相关工作。在2008年调任BGY公司X市项目负责人，对BGY公司X市项目有着充分的了解，并对新项目有着一定认识和个人思考。 3.5可能遇到的问题： 1、2018年下半年开始，房地产市场受到国际贸易和国内的影响，出现了一些波动，在此种情况下，有些理论和数据会出现偏离的情况，对市场定位将产生一定的影响。对策：增加数据采集量，来确保数据的真实有效性。 2、对其他公司的数据采集比较有难度。 对策：通过各种社会关系采集数据，并保证数据的准确性。 3.6课题进展计划（包括各阶段性计划完成的内容、所需的时间及预期结果等）。 2018年12月—2019年1月，查询、阅读相关参考文献，进行有关营销管理的理论研究分析； 2019年1月—2019年03月，收集整理BGY公司X市项目相关数据,获得论文所需的第一手数据资料； 2019年4月—2019年5月，根据查阅的相关参考文献和通过所收集到的数据、图表，在导师指导下进行分析研究并起草论文； 2019年6月—2019年10月，整理分析相关资料，在导师指导下进行论文的撰写、修改和整理，并按时提交论文； 2019年10月—2019年11月，在导师指导下完成论文，做好相关工作，在规定时间内参加答辩。 |
| 4、导师对硕士生选题报告的评语（硕士生对所选课题的国内外研究动态的了解状况、选题是否属学科发展前沿、理论和实际应用的价值如何、所选课题是否适当、预期目标能否达到、研究方法及实施方案是否具体可行等）： 学校导师签字： 年 月 日 企业导师签字： 年 月 日 |
| 5、选题报告会专家组意见： 组长（签字）： 年 月 日 |
| 6、学院审查意见： 学院（公章） 主管院长（签字）： 年 月 日 |
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