物 业 百 问 百 答

1.为什么物业管理公司一次性收取1年/3个月的物业服务费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度/季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

2. 物业管理服务费主要由哪几部分组成？

答：物业管理服务费主要由下列项目组成：

a)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；

b)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；

c)绿化管理养护费；

d)清洁卫生服务费；

e)安全防范服务费；

f)物业管理企业办公和社区活动费用；

g)物业管理企业固定资产折旧费；

h)利润；

i)税费。

3. 什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？

答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。

4. 公共设施维修基金由谁管理？

答：公共设施维修基金在业主委员会成立前由物业公司代管。业主委员会成立后，物业公司将代管的商品住宅维修基金移交给委员会管理，或经委员会同意交由物业管理企业代管。

5. 从什么时间开始计收业主的物业服务费？

答：销售合同中已明确开发商订立的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入伙通知书》上的时间起计收物业服务费。

6. 以什么面积收取业主的物业服务费？

答：我们以购房合同建筑面积计收业主的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面积有出入的情况，以认定的测绘部门的实测面积为准，以实测后的建筑面积收取物业服务费。实测单位是国家认可的正式的测量机构出具的检测报告）。

7. 应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？依据是什么？

答：暂定。这个价位是由物价局根据小区的实际情况审批的。

8. 除此之外业主还要交纳什么费用？

答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费还有垃圾清运费。

注：将依据部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。

9. 入住后物业服务费应该如何缴纳？

答：业主在接到交费通知书30日内，可直接到物业公司客户服务中心交纳。

10. 能上门收取吗？白天没有时间，下班后可以吗？

答：如果由于工作或其它原因需要物业上门收取，业主可以通过客户服务中心的电话或与您的物业管家提前预约时间。

11. 业主如何知道物业服务费都花在什么地方了？

答：物业公司将每年至少向业主公布一次物业公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。

12. 为什么租房的人欠的费用产权人要负连带责任？

答：业主出租房屋应该提前告知物业公司，物业公司可向物业使用人直接收取合同约定的各项费用，但保留向业主收取、追偿费用的权利。

13. 托欠物业费，如何处理？

答：根据《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民起诉。

14. 业主委员会何时成立？

答：根据《物业管理条例》（1）出售建筑面积达50%以上;（2）整体入住率达50%以上；（3）首位业主实际入住达2年以上。

15. 业主有权审查物业管理企业的收支吗？

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。

16. 为什么收取装修垃圾清运费？

答（1）依据：建设部文件《住宅室内装饰装修管理办法》；（2）市政环卫部门要求装修垃圾不得随意处理，必须由其指定处理方式、指定地点；（3）不统一清运就会发生以下情况：A垃圾处理工作不及时、不彻底，保证不了小区清洁；B清运人员不统一，身份不确定，保证不了小区的安全；（4）实行统一清运，才能保证小区环境的整洁，才能保证广大业主的切身利益。

17. 室内空调的安装方式？

答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位置。 

18. 空置房是否可以不交物业服务费？

答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业户物业暂时空置时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业户虽然没有入住自己的房屋,也要交齐物业服务费用。

19. 售楼时的承诺没有兑现，业主可以不交物业服务费吗？

答：不可以。关于售楼时给业主的个人承诺，业主与销售部是否有相关合同，如果有就请拿合同到客户服务中心让我们看一下，由我们与地产公司进行协商，如果没有请正常缴纳物业费用。

20. 有的业主不交物业服务费，这对其他业主有影响吗？

答：有影响。因为物业管理与服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的，如果有业户不交费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益。 

21. 小区内绿化等相关配套设施没有完善是否可以不缴纳物业费用？

答：不可以。绿化、煤气、有线电视等相关配套设施是地产公司及社会相关服务部门提供给业主的“有形产品”，物业公司提供给业主的是“无形服务”。所以说物业费的使用与收缴与上述问题毫无关系。

22. 车位物业费是多少？ 

答：暂定。

23. 物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？

答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：对进出小区的机动车辆进行登记；保证停车有序，24小时设专人对小区停车场地进行巡视；长期存放的，应签订车位服务协议，明确双方的权利义务。

24. 业主想增加几张门禁卡需要收费吗？如何办理？

答：收费。价格暂定，有再需要的可以在物业公司购买。

25. 商铺的水电费是否同住宅相同？

答：不相同，这是物价局和供电公司决定的，商铺出租收到的房租和水电费需要缴纳营业税金及附加，因此各项费用相对较高。

26. 物业管理包括哪些服务？

答：我们的服务包括：公共性服务及特约性服务。我们为业主提供高品质的公共性服务，其包括：楼宇养护、公用设施设备维护保养；公共区域清洁，定时清理垃圾及小区环境的保护；小区内公共区域庭院绿化及美化环境服务；24小时的公共秩序的维护、消防服务；入住后日常管理（装修、报修、投诉处理）等。如果业主需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要付相应的成本费用。

27. 物业工程部的工作是什么？

答：物业工程部的工作是对本小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。

28. 物业客户服务中心是干什么的？

答：负责入住、装修手续的办理、受理业户的投诉和报修、进行客户走访和意见调查，业户特约性服务的接待和受理，接待业户及其访客咨询、收取物业服务相关费用，并组织社区文化活动的开展。

29. 开锁公司，是否可以随便进入小区？

答：这要视小区物业管理模式而定。小区管理模式分很多种，最主要的有：全封闭式、半封闭式和开放式，全封闭式小区除业户外，外来人员不可以随便进出小区。

30. 装修房子为什么要办理装修申请和接受物业公司的检查？

答：《河南省物业管理条例》中第二十四条规定，业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主管理规约，并事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。另外，在您装修过程中，物业公司工作人员会经常提示您一些室内装饰装修的注意事项，如下水检修口、煤气栓阀等公共设施的处理办法。

31. 突发性的停水停电，业主询问时应如何回答？

答：告知业主：“维修人员正在尽全力抢修，恢复时间待定。”尽量安抚业主的情绪。

32. 在维修对于会对业主产生影响的项目时应采取的措施？

答：对于影响到业主正常生活的维修项目（如需停水、停电、停暖、停梯、停天然气）通知客服部及时打通知告知业主，并在工作现场悬挂警示标牌，尽快完成维修任务，降低影响面。如不能如期完成应提早告知客服部补发通知。    

33. 有业主询问其它业主的电话与公司领导的电话时应该怎么做？

答：业主档案是保密的，当有其他业主需要询问时，我们应该礼貌的拒绝，并向其解释我们的业主档案是保密的，不经业主允许不能向其他人提供；遇到业主询问公司领导的电话时，要问清业主有什么事情，详细记录，而后向相关领导反馈，不能将公司领导的电话告知业主，如果业主询问投诉电话，记录清楚投诉的内容，如果实在解决不了，将客服主管或管理处经理电话告知。

34. 业主投诉网点排烟造成生活影响，如何解决？

答：商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权，并找相关部门解决。

35. 物业打算怎么搞好社区文化活动？

答：我们会为小区业主举办丰富的社区活动，如定期举办业户联谊会、羽毛球（乒乓球）大赛、各种讲座、消夏晚会等活动，在举办活动前物业公司将提前发出征询意见通知及活动日程。

36. 具备什么条件就应组建业主委员会？

答：根据《郑州市住宅物业管理规定》第六条规定，入住率达到50%以上或小区业主入住二年以后就可成立业主委员会。

37. 业主如何投诉？

答：业主如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到物业客户服务中心投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。

38. 业主的地下室被他人占用时应怎样处理？

答：客服中心在业主地下室门上和所在单元门上张贴《温馨提示》，3天后，如无人开锁，物业公司将派人与业主一同将门打开。

39. 对不能准确解答业主提出问题应怎样做？

答：对不起，请您稍等，我了解一下再告诉您好吗

40. 有偿服务如何进行维修？

答：客户服务中心收到业主的报修后，维修人员会尽快赶到维修现场。业主室内维修由业主自备零部件物业工程维修部收取人工费，维修之前，请业主在工程维修单中和维修报价一栏中签字确认，维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向客户服务中心进行投诉。如业主没有自备零部件，除人工费外，我们还要收取零部件的成本费。

41. 物业是否可以替业主出租出售房屋？

答：可以。

42. 小区内的监控系统，可以随便提供给业主查看吗？

答：不可以。

43. 家中被盗物业有责任吗？

答：这些得看情况。此问题有一个责任区分，如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从正门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。

44. 业主家里跑水了，物业公司怎么给予配合？

答：物业公司以提供管家式物业服务为宗旨，若发生跑水事件，物业公司会全力配合业主工作，将损失降至最低。请业主在二次装修过程中做闭水实验，在离开房间时关闭好水阀门，避免跑水事件的发生。

45. 物业是否对噪音施工有？

答：有。上午8：00—12：00，下午14：00—19：00。周六周日及法定节假日施工时间为：上午9：00—12：00，下午13：00—19：00，并且只能从事无声作业。

46. 如房屋内出现工程质量（轻微）问题，业主可否暂不签房屋验收单？

答：按照合同要求，本单元已具备各项交接条件。如存在不足，将由地产维修部负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。

47. 小区内发生车辆损伤或车内物品被盗事件，物业有责任吗？

答：没有责任，物业管理公司只是场地的提供者，不承担看车等义务，除非双方有事先约定，即使物业服务公司收取 了物业服务费用或车位服务费用，也不能证明双方形成了保管合同关系。业主应报保险公司或者拨打122交通肇事电话。

48. 业主家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取公共秩序维护费，物业公司要如何处理？

答：首先，我们要尽可能的提高安防措施，避免此类事件的发生。其次，刑事案件应由当地的机关部门处理。当发生案件时业主应保护案发现场并尽快报警并通知物业公司，物业公司将会协助保护现场及配合机关调查取证。另，欢迎业主来人、来电或来函与我们共同讨论园区秩序维护的工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的服务工作。建议业户要投保相关保险，从各方面考虑尽量减少损失。

49. 大修包括哪些内容？中修包括哪些内容？小修包括哪些内容？

答：根据文件规定，大修工程和是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

50. 物业公司是否替业主验过房？

答：物业公司已对各房屋进行了分户检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。

51. 厨房处是否做防水？

答：按照国家建筑施工标准，住宅楼内只有卫生间做防水，厨房是不做防水处理的。如业主有需要的可自行做防水。

52. 业主要求提供房间布线图纸。

答：业主在装修时应注意本住宅区域内的预埋线路、管线，避免在装修时造成损坏。

53. 所购买房屋进户门、塑窗、电梯都是什么品牌的。

答：进户门品牌：霍曼、大宅门、曼特……    

塑窗品牌：新双喜、加隆、畅想……

电梯品牌：星玛、博林特、西子奥蒂斯……

54. 入住后是否能保证水、电、煤气供应正常？

答：水、电可以，煤气规定入住率达到70%以上才可以通气。

55. 对于房内的各类设施，哪些由安装单位提供保修？保修期限为多少？

答：对此请详见入住时所领到的《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》，上面对此有详细说明。

56. 装修手续怎么办理？

答：请您先到客户服务中心，办理装修申请手续，说明您需要改动的位置和项目、装修公司具体信息、开工时间等等，然后由客户服务中心相关人员进行装修审核。

57. 如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋内地热？

答：会。建议业主铺设复合地板，因为木地板需要打龙骨，这样会碰到地热管线。

58. 想移动可视对讲挂机，可不可以？

答：建议业主不要改动。另外，由于这项改动设计到本园区房屋的整体系统，需要由物业协调原施工单位。如果业主非要改动的话，造成使用不了或效果不好等现象，原施工单位将不给予保修。若造成其他损失也要承担相应责任。

59. 业主想拆改地热可以吗？

答：不可以。根据《物业管理条例》，个人不允许私自拆改供暖设施设备。如房间有赠送面积没有地热管线，而业主要求自铺地热的，考虑到热源平均分配，物业公司不允许改为散热片供暖。

60. 业主的装修垃圾如何清运？

答：我们会找专业的托运垃圾公司，运到指定的消杀地点。在本园区内有指定地点存取。请业主将垃圾袋装，堆放在指定地点。

61. 施工的人员将建筑垃圾扔进下水道造成堵塞，业主该负责吗？

答：不该。但需经物业工程人员查验核实后，如确定是施工人员所造成，我们会给予处理，但如不是施工人员造成是业主人为造成堵塞，住宅区域红线范围内的排水管道及窨井由业主负责。

62. 业主可以擅自拆除室外部分设施吗（涉及外立面拆改的）？

答：2002年5月1日，建设部颁发的110号令文中第六条规定：从事室内装修不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

63. 业主可以对排烟道、通风道进行改造处理吗？

答：不可以。根据2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》规定中，装修人和装饰装修企业应当与物业管理单位签定住宅室内装饰装修管理服务协议，其中包括禁止行为和注意事项中有明确的规定，禁止对室内排烟道进行改造。

. 业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）

答：建议业主选择具备装修企业资质的装修商。

65. 业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？

答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案至客户服务中心审核后方可开始进行铺装。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离。

66. 装修人员可以在业主家住吗？

答：不可以。为了业主和房屋的安全。但业主提出的，须由业主写出承诺安全担保。

67. 卫生间为什么在装修时还要做防水？

答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修时重做防水。

68. 现在国家都在提倡节能环保，为什么不让安太阳能热水器？

答：太阳能热水器一般都是安装在屋面及露台上，而屋面和露台上都有防水层，安装久了太阳能热水器的重量会破坏防水层，导致屋面漏雨。另外，屋面属于公共部位，个人不应该私自占用。

69. 想安装卫星接收器可以吗？

答：不可以。我们国家规定，安装卫星接收器需要有当地门、广电总局、无线电委员会三方批准。如果向物业公司出示以上相关材料后方可安装。

70. 有露台的业主可以封闭露台吗？安全如何保障？

答：为保证房屋外观整体形象，除物业公司指定露台封闭方式外，业主自行封闭露台是不允许的。

71. 可以安装防盗网吗？

答：窗外部不允许安装，建议可以在窗内安装防盗网。

72. 公用设施设备、管道上是否可以悬挂物品？

答：不可以。

73. 管道井里的自来水表损坏，应该物业公司更换吗？

答：物业不负责。视情况而定。

74. 在楼上顺窗外丢垃圾，谁也不知道，物业费也不能白交呀？

答：小区内不允许高空抛物。A、物业服务费用中包括对小内环境的维护，但高空抛物属于业主个人行为，是人为环境的破坏，业主有维护小区公共环境的义务；B、高空抛物也是对其它业户利益的一种损害，包括人身安全的损害等，业主要承担相关后果及责任。

75. 一楼附送花院的业主可以搭建固定建筑物、雨篷、遮阳伞等设施吗？

答：根据设计要求及保障物业整体的美观，不可以搭建固定建筑物、雨篷、遮阳伞等设施（院内的物体高度不能超过院墙）。

76. 空调为什么要在指定位置安装？

答：由于空调随意安装后，使房屋外观杂乱、冷凝水随意排放，影响环境及立面美观和物业保值，降低物业档次，统一安装后，便于冷凝水集中排放和立面美观。

77. 门窗尺寸大小、窗玻璃颜色能否更改？

答：为保证物业整体外观立面整齐、统一、美观、物业保值、增值。物业产权人或使用人不得更改。

78. 一层花园是否可以自己种植花草或菜？

答：可以，建议不要种植高棵物种。

79. 业主在小区内的绿化草坪上，分片种地可以吗？

答：不可以。

80. 垃圾为什么要指定地点堆放不能堆放于户外及公共场所？

答：装修垃圾属于不可利用垃圾，对环境保护造成影响，对此类垃圾实行定点管理，如果业主及使用人将装修垃圾堆于户外楼道或随意堆放、搬运、既占用消防通道影响消防疏散，又影响其他行人通行，所以，物业为了方便全体业主生活起居环境整洁，要求业主或使用人在装修期间统一指定地点对装修垃圾实行集中管理。

81. 装修人员的《出入证》到期，如何办理延期手续？

答：装修延期需带《装修许可证》原件及《出入证》一起到客户服务中心办理延期手续，不需要再交纳其它费用。

82. 装修时能否拆除室内部分墙体？

答：业主和使用人在项目申请时，必须明确注明墙体部位，根据房屋结构明确是否可以拆除。

83. 装修时拆除墙体的注意事项？

答：一般框架结构除户与户之间的分离墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除，钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除。

84. 公共部位可以随意占用吗？

答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻。

85. 入户后维修工怎么工作？

答：入户后首先确认报修内容，拿出垫布、工具开始维修，维修完毕后，请业主签维修单，如收费应出示相应收据，收足额款，收拾工具、清理现场、离开现场。

86. 出现紧急情况，物业可以破门而入吗？

答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国《民法通则》对此行为予以认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自燃原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业管理者在进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：1、为救助人命造成的必要财产损失；2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。

87. 装修期间搬运大件物资出小区需办理什么手续？

答：任何时候、任何人（包括业主）搬运任何大件物资出小区，均需在秩序维护部填写相关手续，如果是装修人员或租户还需要请业主签字确认方后可放行。

88. 如发现违章装修怎么办？

答：给装修队开违章整改通知单，限期整改，否则扣罚装修押金。情节严重者清场。

. 巡楼员工作职责是什么？

答：对所辖区域进行巡查，及时发现问题，解决并上报。

90. 如何敲业主房门和按门铃？

答：轻敲房门三声或按门铃，等5—10秒钟重复二次。得到答复后说：“您好、我是物业公司的维修工，您家报修了吗？”。

91. 配电机房内严禁存放哪些物品？

答：易燃、易爆、危险物品、杂物

92. 物业环境清洁管理的范围包括哪些？

答：公共区域的保洁；共同部位的保洁；生活垃圾、建筑垃圾的处理。

93. 集中供暖与分户供暖在收费标准有什么不同？

答：分户供暖的收费标准如下：

采用电力采暖的，如电锅炉、电热膜、热泵式空调、电暖气等等，按其用电量缴纳电费。采用燃气炉采暖的，按其用气量缴纳燃气费。采用燃油炉采暖的，按其用量购买燃油。

各种价格按照物价局制定的当前价格执行。

94. 如果业主要转让房屋，那么以前缴纳的公共维修基金买主还能继续享用吗？

答：不能。按国家建设部财政部<1998>213号文件住宅共用部位、共用设备维修基金管理办法，第十三条规定，业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

95. 本项目由哪家物业管理公司管理？

96.物业服务有限公司的相关情况？

97. 本项目的物业管理有什么特色？

98. 国际化的物业公司会不会比本土物业公司收取物业费用高？

答：不会。我们是以优质的服务取胜，物业费还是由物价局根据小区的实际情况审批的。

99. 公共部分一般包括的范围和业主要注意什么？

答：公共部分包括：道路、绿化、公共设施、共用楼道、房顶及墙体等。业主要注意不要随意损坏，如损坏则需恢复原样。

100. 物业是否有代管幼儿服务？

答：根据业主的需求，可在后期协商而定。