银川市商业房产市场研究报告

一、  近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资8.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、  三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。

全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。

工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。

全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。

服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。

全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。

“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、   近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、   近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在经济中的支柱作用非常明显。

三、   银川市房地产发展简述：

08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的密集发布，其尤以4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着积极的财政、稳健的货币、银川市交易的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、   商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。 

工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。 

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分 

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。 

1.1按照开发形式进行分类： 

（1）商业街商铺 

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　 

（2）市场类商铺 

在这里， "市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 

（3）社区商铺 

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 

（4）百货商场、购物中心商铺 

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 

（5）商务楼、写字楼商铺 

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。 

（6）交通设施商铺 

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 

1.2商业业态的分类的基本特征： 

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下： 

(1)、百货店 

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 

A、选址在城市繁华区、交通要道。 

B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 

C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 

D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。 

E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 

F、采取定价销售，可以退货。 

G、服务功能齐全。 

(2)、超级市场 

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 

A、 选址在居民区、交通要道、商业区。 

B、 以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 

C、 商店营业面积在1000平方米以下。 

D、 商品构成以购买频率高的商品为主。 

E、 采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 

F、 营业时间每天不低于11小时。 

G、 有一定面积的停车场地。 

(3)、大型综合超市 

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 

A、 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 

B、商店营业面积2500平方米以上。 

C、  商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 

D、 采取自选销售方式。 

E、设与商店营业面积相适应的停车场。 

(4)、便利店（方便店） 

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 

A、 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。 

B、 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 

C、 居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 

D、 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。 

E、 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 

(5)、购物中心 

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 

A、 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺经营。 

B、 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 

C、 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 

D、 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。 

E、 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 

F、 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 

G、 根据销售面积，设相应规模的停车场。 

(6)、仓储式商场 

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。 

A、在城乡结合部、交通要道。 

B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 

C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。 

二、   银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征：

业态呈多元化

银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。

管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。

规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。

更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、   各类商业地产详细分析

1、        商业街铺、购物广场

纳家户民俗街

项目介绍

纳家户民俗街，坐拥中华回乡民俗园——国家文化产业示范基地，国家AAAA级旅游景区，年接待游客超过30万次，纳家户民俗街与纳家户大寺广场相连，沿南北方向铺设一条长380米，宽12米，规划面积16200平方米，以文化旅游和休闲购物为一体的特色商贸步行街，主要经营回族民俗特色物品、宁夏旅游特产、回族特色饮食等。纳家户民俗街40年产权旺铺，5成十年按揭，签订购房合同的同时，即与业主签订最长可达十年租赁合同，回族文化首席运营商，统一招商、统一管理、统一经营，坐享高额租金收益。

基本数据 

规划面积：16200平方米

40年产权旺铺，5成十年按揭

周边有安居工程，纳家户风情街

公交线路：302路、中巴

价格详情 ：一层5000元/平米 上下层4800元/平米

开盘时间: 2008年8月

物业费: 1元/平米

其它

城区：永宁县 

地址：宁夏永宁纳家户大寺北侧

开发商 宁夏汉唐房地产开发有限公司

物业类别 商铺

装修情况 毛坯

付款方式 银行按揭贷款,一次性付款

供暖方式  地暖

位置图

实景图

胜利商业街

项目介绍

项目位于银川市兴庆区胜利南街，是一个集超市、餐饮、娱乐、办公、公寓等多功能为一体的综合性商业中心。其开发户型多种多样，精装公寓有35~130平方米十几种户型，商业用房有8米开间、16米进深、5.1米层高的纯一层营业房，也有3600平方米的纯二层营业房，可作大型卖场、大型餐饮、娱乐、网吧等多种用途。还有独栋1连2式的沿街商业楼，面积65~480平方米，用途更为广泛，适用餐饮、娱乐、办公等多种业态。

基本数据

建筑面积：3万平方米

开盘时间：2009年5月18日

其它

城区      兴庆区

地址      胜利南街

开发商    宁夏路桥集团房地产开发有限公司

物业类别  公寓、商铺综合商业中心

效果图

亲水商业广场

项目介绍

拉普斯亲水广场由拉普斯置业全力打造的“岛上商业”，即亲水商业广场是我区招商引资单位拉普斯置业以全新理念打造的商业项目，即将投入运营的购物城，是一个集休闲、娱乐、购物和旅游为一体的大型体验式购物城，将成为中国西部大型区域性商业中心。拥有大型百货主力店、大型超市、电影院、餐厅酒吧、娱乐广场等。

基本数据

商业建筑面积15万平方米，容纳商户千余家，总建筑面积超过40万平方米，总投资超过10多亿元

开盘时间 2010年10月

车位数  2300

其它

城区     金凤区 

地址     位于北京路和亲水大街交汇处

开发商   拉普斯置业 

建筑类型 板楼,塔楼 

物业类别 酒店式公寓,商铺,商住,建筑综合体

付款方式 银行按揭贷款,公积金贷款

效果图

金凤万达广场

项目介绍

银川万达广场建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。

基本数据

银川万达广场地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米

均价 7500元/平方米 

价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米

建筑面积  21.8万平方米 

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

其它

城区     金凤区 

地址     金凤区上海路与正源北街交汇地带

开发商   银川金凤万达广场投资有限公司  

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 

物业类别 建筑综合体

付款方式 银行按揭贷款,分期付款

装修情况 毛坯 

付款方式 银行按揭贷款,分期付款

规划图

小结：2010年年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重点招商项目之势，在及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。

2、        写字楼

韦司德商务中心

项目介绍

韦司德商务中心地处银川政治经济核心板块，紧邻三馆两中心，整体建筑造型恢弘雄伟，采外墙装饰面用品质感极强的花岗岩，断桥铝合金6LOW-E+12+6中空玻璃幕墙及窗户，3.3米平层跨界公寓，5.1米LOFT公寓，双层5.9米复式商务官邸，3.8米高档写字楼，超标准层高，满足不同商务需求，品质卓越，彰显不凡楼宇气质。

基本数据

面积范围：40平方米——80平米

周边交通：27、49、34、301、307路公交车可以到达，在尹家渠北街下车。

均价 7600元/平方米 

价格详情 LOFT公寓均价为7800元/平米、商业店铺售价为10500-14000元/平米

开盘时间 2010-08-01

绿化率  30.5%

其它

城区      金凤区 

地址      位于上海西路和尹家渠北街交汇处

商业配套：金凤万达广场、韦司德地下负一层7300平米 超市。

教育被套：唐徕回中、四小.

餐饮被套：东港明珠

休闲运动：会展中心

周边配套：韦司德商务中心地理位置优越，坐于三馆两中心旁、宁夏银行总部、国家开发银行、银川金凤万达广场、凯宾斯基酒店、马斯特商务、戴斯酒店、宁夏人民医院、唐徕回中及多个大型社区位列周边。融合金融、文体、科教、娱乐、学区、生活等多项优势资源，是商务生活理想核心区。

开发商    宁夏韦司德房地产开发有限公司 

建筑类型  框剪 

物业类别  公寓,写字楼

装修情况  精装修

供暖方式  地热

效果图

位置图

紫荆花商务中心

项目介绍

易大·紫荆花商务中心是新区人民广场周边最大的商务楼盘；其中A、B、C座规划为23层商务写字楼，每层写字楼总面积约为1200㎡，1～4层为商务裙楼；D、E座规划为23层的精装小户型公寓，面积为46～97㎡，1～4层为商务裙楼；F座规划为23层商务酒店；J、H座规划为13层的板式小高层住宅，面积为117～279㎡。

基本数据

建筑面积   18.6万平方米 

占地面积   6.3万平方米

均价       7180元/平方米

容积率     4.67 

绿化率     35.12%

车位费     18万 

车位数     103个 

车位配比   2：1

其它

城区      金凤区 

地址      南临新昌西路，北靠北京路 

售楼地址  金凤区新昌西路宝塔石化北面

开发商    宁夏易大房地产开发有限公司 

建筑类型  写字楼 

物业类别  写字楼

装修情况  毛坯 

付款方式  银行按揭贷款,一次性付款

物业公司  易大物业

效果图

青春财富中心

基本数据

均价 13500元/平方米

容积率  7.88 

绿化率  35%

车位数  地上车位140个 

其它

城区    兴庆区 

地址    宁夏回族自治区银川市兴庆区街

开发商   宁夏青春集团 

建筑类型 板楼 

物业类别 写字楼

装修情况 毛坯

物业公司 恒鼎国际

效果图

位置图

银川国际贸易中心

项目介绍

银川国际贸易中心，位于银川市兴庆区的核心商业区，坐落于西街和公园街的交汇处。

项目融合五星级酒店、国际5A甲级写字楼、高档公寓和高级服务型商业中心、政务一站式办公等多重功能于一体，是目前银川核心区唯一“政商务”功能综合体。可满足未来酒店、办公、商业、餐饮、文娱、会议、展览等多种功能的需求。

基本数据

银川国际贸易中心项目总建筑面积为15万㎡，容积率4.3，绿化率21.07%。其中B座写字楼总建面5.5万㎡，C座写字楼总建面2.8万㎡

建筑面积  150000平方米 

开盘时间 2008年10月

均价 8000元/平方米 

价格详情 B座：7700元/平米 C座：8000元/平米

容积率  4.33 

绿化率  21.07%

采暖费  6.2元/月/平方米 

销售许可证 2008493 

交通状况  1,11,12,35,42,105,106,201路等公交车

其它

城区      兴庆区 

地址      银川市文化西街与公园街交汇处(光明广场东南侧) 

售楼地址  银川国际商贸中心二层

开发商    宁夏京能创业房地产有限公司 

建筑类型  高层 

物业类别  写字楼

装修情况  公共区域精装修，室内多为毛坯，仅部分楼层室内为精装 

付款方式  银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款

饮用水    市政供水 

供暖方式  空调

效果图

位置图

户型图

名都国际大厦

项目介绍

名都国际大厦是由宁夏名都实业有限公司开发的集高端商务公寓、LOFT式写字楼、新华百货购物广场为一体的商务大厦。该项目位于银川市街与民族街的交叉路口处，紧靠新华百货老大楼南侧。据销售人员介绍，该项目初步定于今年7月开盘。此项工程预计2011年年底竣工，预计不迟于2012 年5 月投入使用。 基本数据

总建筑面积：30357.12平方米

容积率：   8.9

车位：     120个 

起价       11490元/平方米

开盘时间   2010年12月05日

容积率     8.8 

总户数     156

物业费     2.85 

车位数     地上车位20个，地下车位100个 

车位配比   1：1

其它

城区      兴庆区 

地址      银川市街与民族街的交叉路口处，紧靠新华百货老大楼南侧

开发商    宁夏名都实业有限公司

物业类别  公寓,写字楼,建筑综合体

装修情况  精装 

付款方式  银行按揭贷款,一次性付款

物业公司  英联华物业股份公司

车库配置  通风、采光系统 

供暖方式  地热

位置图

样板间

户型图

瑞银财富中心

项目介绍

瑞银财富中心11万平方米磅礴体量雄踞银川CBD，毗邻行政中心、区、金凤区等机关、周围聚拢了三馆两中心、金融保险、大型企事业单位，商务氛围浓厚，得天独厚的位置优势，成就其政务中心区，商务中心区地位，见证银川CBD商务王者的辉煌。

基本数据

建筑面积           约38000平方米

办公建筑面积       约18000平方米

商业网点建筑面积   约15000平方米

车位               387

总建筑高度         81.45米

其它

城区    金凤区

地址    银川市北京中路与正源北街交汇处

开发商  浙江丽水瑞银房地产开发有限公司

效果图

亘元财富汇

项目介绍

亘元财富汇项目占地约16万㎡，总建筑面积17万多㎡，其中花园独栋办公面积80000㎡，配套商业面积8000多平方米，另外还有公寓及其它公建配套设施。作为办公项目，财富汇花园独栋办公区绿化率高达30%，而容积率仅为0.，是银川市首屈一指的低密度、低层、高绿化率的独栋办公项目。

基本数据

项目占地：    约16万㎡

总建筑面积：    17万㎡

其中花园独栋办公面积：80000㎡

配套商业面积： 8000多平方米

绿化率：       30%

容积率：       0.

开盘时间       2010年11月

其它

城区       贺兰县 

地址       银川城市北部德胜产业园区，地处连通银川市老城区

开发商     宁夏亘元房地产开发有限公司 

建筑类型   独栋别墅 

物业类别   建筑综合体

装修情况   毛坯 

付款方式   银行按揭贷款,一次性付款

小结：根据我们对于银川市写字楼市场的调查了解，目前销售情况较好的都是入市较早，售价区间在6000——8000元/平方米，具备地段优势，追求品质，高标准装修装饰，引入5A级智能系统，专业物业管理。

3、        专业市场

宁夏海吉星国际农产品物流园

总建筑面积：52万平方米

一期建筑面积：1420平方米

均价：5100至5200

优惠条件：首付50%有优惠，全付有优惠，购买300㎡以上的有优惠，优惠价格需购买时当面洽谈。

1.正式开业后的前半年，档位租金、交易佣金、管理费、卫生费全免。

2.正式开业后的后半年，档位租金、交易佣金收取标准为2010年银川市批发市场平均收费标准的三分之一，全额收取管理费、卫生费。

3.正式开业后的第二年，档位租金、交易佣金收取标准为2010年银川市批发市场平均收费标准的二分之一，全额收取管理费、卫生费。

4.正式开业后的第三年，档位租金、交易佣金收取标准为2010年银川市批发市场平均收费标准的四分之三，全额收取管理费、卫生费。

5.市场开业后，公司将组建一支100辆小型货车的运输车队，为广大商户提供快捷便利的运输服务，减少商户运输成本。

类型：营业房和交易大棚。交易大棚只租不售

开间进深：8米到20米不等，分一连二、一连三两种。

主要客户：贺兰本地、东环批发市场、北环批发市场客户，部分客户来至甘肃、山东、陕西。

绿地21城

简介：项目总建筑面积达75万平方米，集合购物中心、饮食街、生态花园酒店、汽车公寓、汽车集群、酒店集群、24层SOHO办公……多重业态于一体。

其中汽车MALL均价：6700

优惠条件需购买时当面洽谈

开间进深：宽18.1米，长41米，一连二。

主要客户来源本地 有部分陕西客户

主要进驻商家是国内汽车品牌 长安汽车等

现在只剩下两间商铺（13号 14号商铺） 其余的已经售罄

中国穆斯林国际商贸城（星月天地国际商贸城）

简介：项目计划占地2960亩，总建筑面积210万平方米，建设内容涵盖商品交易中心、物流仓储、酒店、商务公寓、农副产品商贸区等。交易中心融合精品百货、生鲜超市、西北第一巨幕3D电影城、奥林匹克真冰溜冰场、西域风情餐饮广场、西部最大儿童职业体验广场、高科技电玩城等商业配套项目，是中国西北首屈一指的大型综合性商业中心。

一期：110万平方米，其中800多套产权商铺

价格：7000——8000元/平方米，

招商租金：35元/月/平方米

没有固定开间进深，属于自由式分割的商场形式。

登记的客户来源陕西、内蒙、甘肃、银川等。

效果图

新世纪冷链物流中心

简介：新世纪冷链物流中心集合海鲜、果蔬、副食、调味等多重农副产品业态于一体，是冷藏、配送、加工、交易“一站式”购物集散地，实行现代化冷链物流管理交易服务中心，打造银川市冷链物流商业中心，并为银川周边城市冷链农副产品保鲜流通开创新的商业格局。

项目总占地：约275亩

总建筑面积：20万平方米

均价：8000

优惠活动：9.2折

开间进深：宽4米，长8米 楼楼之间相距12米，一连二

类型：项目分水果区、副食区、调味区、粮油区、综合区、海鲜区、冷库区（冷库只租不卖）

客户来源本地 定边 内蒙 甘肃 陕西

效果图：

金茂家装家饰生活港

简介：

项目占地400亩，仓储式物流批发市场，九大板块涵盖国际、国内一流品牌装饰装修材料、品牌家电、品牌家俱摆设于一体的中高端居家名品，服务一站式，从“买家-置家-住家”(从房屋的设计、装修、到家俱、家电的选购)一网打尽。诚信经营，广邀国际、国内名品入驻。

均价：13800至14800

一连二，商铺最小面积138㎡

开间进深：长7.2米，宽4.5米

住宅均为拆迁房

效果图

逸家·财富广场

简介：项目集医药专业交易广场、商住豪华公寓、大型购物中心、酒店、特色商业街等功能为一体的城市综合体。项目建成后，将成为我区首家以医药为主的专业交易中心，在医药行业的影响力将覆盖整个西北地区乃至全国。 

建筑面积：9.2万平方米

药铺只租不售

商铺价格12000元/㎡起步，一次性付清，不允许按揭贷款

具体优惠未下来

没有固定开间进深

客户来源东环/北环批发市场，银北，银南。

效果图

北方国际建材物流城

简介：项目位于永宁县望远经济开发园区109国道东侧的宁夏北方国际建材物流城，占地1000亩，总建筑面积66万平方米，总投资约13亿元。项目主要业态为“四城、一卖场、四配套”格局，四城即陶瓷城，石材城，五金机电、水暖、化工城，综合建材城，一卖场即一个形象展示的大卖场，四配套即物流仓储配套、半成品加工配套、信息集散配套和商业商务配套。项目2010年计划开工建设20万平方米，到2011年陶瓷城与石材城具备营业条件。

陶瓷卫浴城、石材城、五金机电水暖城、装饰材料城均价在6000元

公寓一二层小商铺7000到8000元

商铺分自用与投资

大卖场一楼均价8000到9000多

二楼6000多

三楼5000多

四楼4000多

一般商铺都是一连二

开间进深长8，宽4

客户来源银川本地、靖边、甘肃、银北、银南。

效果图

宁夏四季鲜果品批发市场

简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。

均价6700到6800（一期均价）

项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃

万商国际汽车城

简介：项目位于银川市永宁县望远工业园区内，整个项目规划用地面积682亩，斥资10亿元，由云南鸿曦集团倾力打造的集汽车展示、交易、美容、维修、后期服务为一体的全新汽车综合体。整个汽车城包括汽车4S店区，汽车配件、修理区，汽车美容区，综合展示区，综合配套服务区，旧车交易区、农机、工程车辆交易区。由专业的运营团队，统一招商、统一管理、统一推广，充分保障招商进度，营造旺盛的开业人气，集聚商气的财富源泉。

均价：5800元/㎡

面积140㎡左右，一连三

开间进深长7.5米，宽6米

购买优惠分铂金会员卡和钻石会员卡优惠。铂金会员9折，钻石会员8.5折。

首批入驻商户一次性签约三年，第一年免收租金，第二年租金5元/月/㎡，第三年租金6元/月/㎡

客户来源：陕西、甘肃、内蒙、银川汽车大世界等。

效果图

宁夏望远现代金属物流园

简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。

分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。

现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡

小结：

2010年是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、   商业地产购买客户分析

一、       投机者： 

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。 

2、注重因素：较大利润、转手套现容易 

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划 

4、获利方式：转手 

二、投资者 

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。 

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值 

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等 

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。 

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： 

R=M/P 

R为投资回报率 

M为年租金 

P为总投资额 

举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ 

R=M/P=100*10*12/100000=12% 

6、租价和售价的关系 

R=P*H/(12*V) 

R为月租金 

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不） 

H为投资回报率 

V为出租率 

举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？ 

R=P*H/(12*V) =100000*10%/（12*80%）=1042（元/月） 

即商铺每平方米的月租金是105元。 

三、经营者 

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。 

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。 

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、相关（税收）等等 

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”出台以来， 在和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅 。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。

当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。　　

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。