建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。
第一节 物业维修养护要点
一、大厦的运作趋势及季度因素。
二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。
三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。
四、充分考虑费用预算。
五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。
第二节 物业维修养护计划编制程序
一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。
二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。
三、资金是年度预算编制计划依据。
四、编制年度维护保养方案草案。
第三节 物业维护保养的管理措施
一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。
二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。
三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。
四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。
五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。
第四节 物业维修养护项目计划及实施方案
为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。
一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）
二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）
三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）
四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）
第四节 物业维修养护项目计划及实施方案
为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。
一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）
二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）
三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）
四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）
一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）
| 序号 | 类别 | 项 目 | 计划情况 | 实施方案 | 标 准 | 实施效果 |
1 | 房屋承重及抗震结构部位 | 1）局部受损； 2）施工质量原因造成的结构问题。 | 每周巡查一次，发现问题及时解决。 | 1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由维修部按修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家会诊提出方案，委托专业公司实施； 2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请管理处处理。 | 1）房屋修缮标准； 2）有关工程施工技术规范。 | 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 |
2 | 外墙 | 每周检查一次，发现问题及时维修。 | 由维修部门按有关修缮规程实施。 | 1）房屋修缮标准； 2）外墙面修缮作业规程。 | 无脱落、无渗水、整洁统一。 | |
3 | 1）屋面防水破损造成屋面渗漏； 2）避雷装置脱焊、间断； 3）屋面积水。 | 每天检查一遍，发现问题，及时维修。 | 由维修部门按相应作业规程实施维修； | 1）房屋修缮标准； 2）相应修缮作业规范。 | 1）无积水、无渗漏； 2）避雷装置无间断。 | |
4 | 电梯 | 每天巡视一遍，发现问题，及时与维修人员联系。 | 由维修部电梯主管组织人员实施维修。 | 电梯维修保养主要标准 | 1）安全正常运行、平稳； 2）机房、轿厢整洁；电梯各组成部分完好率100% | |
5 | 1）水泵等机电设备维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修更 换 | 每天巡视检查、发现问题及时维换 | 由维修部组织实施 | 各项机电设备维修保养规程 | 无故障停电；保障安全运行 | |
6 | 智能 设备 | 1）系统维护保养 2）线路的检修 | 每周检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部负责组织实施 | 智能系统维护保养规程 | 1）系统完好、无故障、使用正常有效 2）防盗监控设施完好、无损坏 1）线路无乱搭接 |
7 | 室内 照明 | 1）线路的检修维护 2）灯具的维修及更新 | 每周检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部按照相应作业规程实施维修 | 照明维修保养规程 | 1）线路无乱搭接 2）照明灯具正常有效 |
8 | 消防设施 | 1）疏散标志的维修及维护 2）室内消防栓的有效维护及检修 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护 | 每周检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部按照相应作业规程实施维修 | 1）标志制定及维护管理规定 2）消防栓维修操作规程 3）消防报警系统维护保养规程 | 1）实施有效、标志清楚、完好无损 2）灵敏、准确报警 |
9 | 通道门厅楼梯间 | 1）公用地面的维修改造 2）公共通道、门厅的墙、天棚维护 | 每天检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部按照相应作业规程实施维修 | 1）相应建立部分修缮技术规程 2）房屋修缮标准 | 整洁、无缺损、无霉斑 |
10 | 空调系统 | 冷水机组、风机盘管、冷却塔等 | 运行期间每天检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部专业人员负责维修 | 设备运行正常 | |
11 | 供水 | 1）接口及砂眼漏水 2）管道堵塞、破裂 3）固定码松脱 | 每天检查一次，发现问题，及时维修 | 由维修部专业人员负责维修 | 1）排水管维护修缮标准 2）给水管维护修缮标准 | 上下水畅通，无渗漏 |
| 序号 | 类别 | 项目 | 计划情况 | 实施方案 | 标准 | 实施效果 | |
1 | 房屋承重及抗震结构部位 | 1）局部受损 2）施工质量原因造成的结构问题 | 1）每年对房屋基础进行一次检查 2）及时发现隐患、做到早发现、早处理 | 1）由维修部负责实施 2）维修费用每年递增10% | 1）建筑物白蚁防治标准 2）建筑物完好等级标准 | 1）结构安全、正常使用 2）结构性能完好 | |
2 | 外墙面 | 1）外墙面局部渗漏 2）外墙面大面积渗漏 3）外墙面的更新 | 1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部更新防止面积继续扩大，并清洗一次 2）每年雨季前进行一次维护检查，杜绝雨水侵入 | 1）由维修部门负责实施 2）外墙面每年全面清洗一次 | 1）房屋修缮标准 2）外墙面修缮作业标准 | 1）外墙面无破损、无渗水 2）整洁统一 | |
3 | 屋面 | 1）防水层破损造成屋面渗漏 2） 屋面积水 | 1）避雷装置每年刷一次油漆，防止锈蚀 2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝，修补 3）每半年疏通一次屋面雨水口 4）每半年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分 | 1）由维修部负责实施 2）屋面防水层每15年全面翻新一次 | 1）房屋修缮标准 2）相应修缮作业规程 | 1）无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏 2）避雷系统完好 | |
4 | 电梯 | 1）每月检查一次拽引绳张紧度 2）每月定期对滑动、转动部分加一次油 3）每季度检查一次导轨，安全工作情况 4）每年进行一次全面安全检查 | 1）由电梯主管组织人员负责实施定期维护 2）每3-5年进行一次负荷试验 | 电梯维修保养主要标准参照电梯维修手册 | 1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行 2）确保顺利通过安全监察部门检验确保正常 | ||
5 | 机电 设备 | 1）水泵等机电设备的维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换 | 1）月检制控设备一次 2）每季开关灵敏度及开关紧固件完好情况 3）年检电源切换及自动保护装置 4）每季度检修一次发机电设备。 | 1）由维修部门负责实施： 2）重大设备如柴油发电机等每25年更换一次。 3）风机、水箱等每15年更换一次。 | 各项机电设备维修保养规程。 | 1）运转正常，安全； 2）设备完率100%。 | |
6 | 智能 设备 | 1）系统的维护保养； 2）线路的检修。 | 每月对系统进行一次维护检修（含线路）。 | 由维修部门负责实施。 | 防盗监控及智能系统维护保养规程。 | 1）系统持续有效使用； 2）系统线路正常； 3）设施美观、整洁。 | |
7 | 室内 照明 | 1）线路的检修维护； 2）灯具的维修及更换。 | 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。 | 1）由维修部按相应保养规程实施； 2）照明器具每15年更换一次。 | 公用照明维修保养规程。 | 1）线路无老化； 2）灯具正常使用，照明完好。 | |
8 | 消防 设施 | 1）疏散标志的维修及维护； 2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修； 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护； 4）自动喷淋系统维护。 | 1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况； 2）每半年进行一次烟感试验； 3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉； 4）每年对消防疏散标志进行一次维护。 | 1）由消防、机电、维修专业人员对应负责实施； 2）消防系统主要设施、设备每20年更换一次。 | 1）消防设施保养规程； 2）消防报警系统维护保养规程。 | 1）设施完好率100% 2）报警系统灵敏有效。 | |
9 | 通道门厅楼梯间 | 1）公用地面的维修改造； 2）公共通道、墙、天棚的维护； 3）楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。 | 1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地面； 2）每二年刷新一次通道、梯间墙壁天棚、护手及拦杆； 3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等。 | 1）由维修部门按相应技术作业规程实施； 2）每20年铲除抹灰翻新一次。 | 1）房屋修缮标准； 2）相应建筑部分修缮技术规程。 | 美观完好、整洁、清爽。 | |
10 | 空调 系统 | 冷水机组、风机盘管、冷却塔等。 | 每年全面检查一次，发现问题，及时维修。 | 由维修部专业人员负责维修。 | 设备运行正常 | ||
11 | 供水设备 | 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定码松脱。 | 1）每年刷一次管道油漆； 2）每年检修一次，并紧固管道固定码； 3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 | 由维修部门按相应作业规程实施。 | 1）排水管维护修缮标准； 2）给水管维护修缮标准。 | 1）美观完好，上下水畅通； 2）无渗漏。 | |
| 序号 | 类别 | 项 目 | 计划情况 | 实施方案 | 标 准 | 实施效果 |
1 | 道路 | 砼路面、人行道、道牙。 | 每天检查两遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。 | 1）路面修缮质量标准； 2）人行道铺设修缮标准。 | 平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达100%以上。 |
2 | 室外 照明 | 室外各类灯具 | 每天检查一遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。 | 1）电气作业安全作业操作规程； 2）灯具施工技术标准。 | 灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率99%以上。 |
3 | 沟渠池井 | 雨水口（井）、污水井、化粪池、阀门井。 | 每周检查一遍，发现问题及时维修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）井内无积物井壁无脱落； 2）化粪池出口及分隔地无堵塞； 3）井盖上标志清晰。 | 1）井盖完好率100%； 2）无缺损，少污染； 3）无堵塞。 |
4 | 园林 绿化 | 雕塑小品、花池、喷泉水池、绿化牌、园灯、室内外。 | 每天检查一遍。 | 维修部门进行设施维修，绿化工负责巡视，并管理绿化。 | 1）绿化工作标准； 2）园林工作标准。 | 1）绿化管理设施、设备齐全完好； 2）雕塑小品等完好率达95%以上； 3）绿化及时补种率达99%以上。 |
5 | 停车 场 | 地面、地下停车场。 | 每天检查两遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）砼路面修缮质量标准； 2）停车场面地面修缮标准。 | 平整、无积水、无缺损、完好率100%。 |
| 6 | 消防设施及排水管网 | 排水管、室外消火栓、水泵结合器。 | 每天检查两遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）排水管施工技术标准。 2）消防设施施工。 | 1）管道畅通，无堵塞； 2）无泄漏 |
7 | 公共标志设施 | 标识牌、警示牌。 | 每天检查两遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）标识清楚，无污迹、破损； 2）安放牢固。 | 1）标志设施完好率100%； 2）标志无破损。 |
8 | 自行 车蓬 | 自行车蓬。 | 每周检查一遍，随坏随修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）墙地面整洁，无损坏； 2）连廊通畅； 3）结构完好。 | 1）无乱搭建； 2）整洁畅通； 墙面无破损或污迹。 |
9 | 公共 智能 化系 统 | 通讯、车辆管理系统、智能控制中心。 | 1）每对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能进行检查一遍； 2）各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能软件及数据的运行情况等检查一遍； 3）每天对各通讯设备进行检查，保证通讯线路畅通。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 智能化系统维护保养标准。 | 1）系统性能良好，正常运行； 2）设施完好，整洁有序，无破损。 |
10 | 管理 用房 | 每周检查一遍。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）相应建筑部分维修保养规程； 2）相应电气、设备维修保养规程。 | 1）正常安全使用； 2）各项设施、设备完好； 3）无改造。 | |
| 11 | 其他 公共 设施 | 每周检查一遍，发现问题及时维修。 | 由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。 | 1）无破损； 2）无脱落； 3）流水通畅。 | 1）确保围栏安全使用； 2）确保垃圾转运站正常使用。 |
| 序号 | 类别 | 项 目 | 计划情况 | 实施方案 | 标 准 | 实施效果 |
1 | 道路 | 砼路面、人行道道牙 | 每天检查两遍。 | 1）加强装修监督，严禁重型施工车辆进入大楼内道路。 2）翻新工作由维修部门组织专业维修工或委托有关施工单位实施。 | 1）道路使用管理规定； 2）路面施工质量标准； 3）人行道铺设技术标准。 | 1）减少不必要的路面受污损和破坏； 20使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。 |
2 | 室外 照明 | 室外各类灯具 | 1）灯杆每年刷漆一次； 2）每月清洁灯具一次； 3）每季检修线路一遍。 | 1）由维修部门专业维修工按操作规程实施； 2）对于破损灯具及老化线路进行更换。 | 1）照明设施清洁完好； 2）灯具施工技术标准。 | 1）良好的灯具外观； 2）照明系统正常有效启用； 3）照明设施线路完好率达95%以上。 |
3 | 沟渠 池井 | 雨水井（口）、污水井、化粪池、阀门井。 | 1）化粪池每年清理一次； 2）井盖每年刷一次漆，防止锈蚀； 3）每季度清理井内杂物一次； 4）一年全面维修完善。 | 由维修部门专业维修工按作业规程实施。 | 1）化粪池清理作业规程； 2）井盖刷防锈漆作业规程； 3）井内无沉淀物。 | 1）化粪池内无沉积物，出口畅顺； 2）井盖正常使用，密合； 3）流水通畅。 |
4 | 园林 绿化 | 绿化、雕塑小品、水池。 | 1）春、夏季各补换草地0.3%-0.6%，树木补种各一次，每次0.3%； 2）花木每半年修剪一次；3）草坪每月修剪一次； 4）乔木每月修剪一次； 5）循环水每周更换一次； 6）根据病虫害发生规律，每两月打一次药。 | 1）由环境保洁部按作业规程实施； 2）自第10年起按10%更换草坪。 | 1）绿化工作标准； 2）园林工作标准。 | 1）绿草丛生，树木青青，剪切整齐； 2）雕塑小品完整清洁，流水清洁。 |
| 5 | 停车场 | 地面、地下停车场 | 每年对车场损坏道牙进行更新一次。 | 由维修部门专业维修工按作业规程实施。 | 1）砼路面施工质量标准； 2）停车场地面施工技术标准。 | 1）停车场地面均衡、有效发挥功用； 2）场地平整，无积水。 |
6 | 消防设施及排水管网 | 排水管、消火栓、水泵结合器。 | 1）消火栓及水泵结合器每半年油漆一次； 2）消防栓每半年排一次水，检修一次。 | 由维修部门组织实施。 | 1）开启灵活； 2）不渗漏。 | 1）正常有效使用； 2）外观完好。 |
7 | 公共标志设施 | 标识牌、警示牌 | 1）每月清洁标志一次； 2）每半年对标志安装基础稳固情况进行检查维护； 3）每半年对标识进行维护一次。 | 1）由维修部门负责实施； 2）每15年更换一次。 | 标识、警示牌制作安装及管理规定。 | 1）标志清洁美观； 2）安放稳固； 3）标示清晰。 |
8 | 摩托车自行车停车棚 | 1）每两年粉刷一次； 2）每年油漆护栏一次； 3）每半年检修一次线路。 | 由维修部门按相应作业规程实施。 | 1）有关建筑部分修缮质量标准； 2）有关电气维护标准。 | 1）安全正常使用； 2）美观完好。 | |
9 | 公共智能化系统 | 摄像监控系统、巡更系统、车辆管理系统、智能控制系统、通讯。 | 对各系统的设备性能及连接运行及传输显示情况进行月检，季检和年检。 | 1）由维修部门按相应保养规程实施； 2）本系统设备每20年更换一次。 | 智能化系统维护保养标准。 | 1）系统运行良好； 2）设施、设备及传输线路完好； 3）软件及数据完好正确保存。 |
10 | 管理 用房 | 1）每月检修一次设施、设备； 2）每两年内粉刷一次。 | 由维修部定期检查、粉刷。 | 按相应保养规程实施。 | 整洁安全，正常使用。 | |
11 | 其他公共设施 | 1）每年刷油漆一次； 2）每季度检查排水沟通畅情况。 | 由维修部按相关作业规程实施。 | 围栏维护标准。 | 1）设施安全正常使用； 2）美观完好。 |
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